万科巨亏885亿背后：昔日房企风向标，能否扛过这场流动性危机？

内容提要：

万科2025年净亏损飙升至885.6亿元，日亏超2.4亿，销售腰斩，流动性压力加剧。销售大幅下滑叠加减值计提拖累业绩。公司虽通过债务延期及股东支持缓解短期压力，流动性仍紧张。销售疲软、股东支持减弱，2026年偿债压力加大。其困境折射房地产行业的深度调整远未结束。

一、因持续的流动性紧缩，万科2025年亏损急剧扩大。

万科在2025年亏损扩大，这家房地产开发商中曾经的优等生，仍在应对长期的流动性紧缩。

3月31日晚万科发布的2025年财报显示，去年年收入从2024年的3431.8亿元下降32%至2334.3亿元。净亏损扩大至885.6亿元人民币，较2024年飙涨79%。这意味着万科2025年平均日亏损超过2.4亿元人民币。公司报告每股亏损7.45元，决定不支付最终股息。这自1991年首次公开募股以来的万科的第二个全年亏损。2024年，万科报告亏损494.8亿元人民币。这使得万科过去两个财年的总亏损超过1300亿元人民币。

二、万科将亏损归因于库存和信用减值准备金的增加，但房产销售大幅下滑可能才是主要原因。

万科承认，2025年盈利未达股东预期，并将业绩疲软归因于库存和信用减值准备金的增加。万科对巨大的损失提供了多种解释：

首先，在中国房地产行业整体下行的背景下，其房地产开发项目竣工规模大幅下降，毛利率也保持在历史低位。

其次，由于业务风险暴露增加，公司为信用和资产减值设立了大量新准备金。

第三，部分经营项目在折旧摊销后整体亏损，部分非核心金融投资也出现亏损。

第四，部分大宗资产和股权处置的交易价格低于账面价值，进一步影响利润。

第五，多个进入结算阶段的高土地成本项目也影响了盈利。

万科称，尽管运营环境严峻，在过去一年中万科努力履行交付承诺。公司披露，2025年按计划且质量良好地交付了11.7万套住房。

然而，万科主业的房产销售表现仍面临巨大压力。根据周二晚间向香港联交所提交的报告，2025年万科房产销售量下降43.4%，至1025万平方米，房产销售收入下降45.5%，至1340.6亿元人民币。全年合同销售额为1340.6亿元人民币，仅占其营业收入的57%。这反映了当前房产销售市场的持续低迷，以及公司通过以降低价格换取销售量以加快回款的策略。

三、流动性压力，是万科当前面临的最紧迫挑战。

虽然自2021年房地产市场进入长期低迷以来，大型房地产开发商遭遇了流动性危机的重创，万科是少数尚未违约的开发商之一。但在发布2025年财报时万科承认，2025年因面临多项有息债务到期偿还，流动性压力进一步加剧。

由于多种因素，万科的债务风险尚未完全解决，随着债务集中到期，集团的流动性压力进一步加剧。其运营和发展仍面临严峻挑战。万科表示，解决之前“高债务、高流动率和高杠杆”发展模式带来的负担和问题需要时间。

为缓解短期债务偿还压力，万科自2025年11月起启动多笔债务延期谈判。市场消息显示，公司已启动两期中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的延期程序，同时也启动了企业债券“H1万科02”（原“21万科02”）的延期程序。相关延期提案现已获债权人会议批准。

截至年报披露日，万科表示集团已完成332.1亿元人民币有息债务偿还，显示出积极应对债务问题的努力。然而，市场普遍认为，由于销售无显著回升且融资环境依然紧张，公司现金流将继续面临巨大压力。

此外，2025年以来，万科从国有股东深圳地铁集团和银行获得280亿元的新贷款，因此获得了更多喘息空间，避免了违约。

尽管由于房产销售利润率疲软，此次贷款延长将缓解部分投资者对资产负债表进一步恶化的担忧，但大多数投资者对万科的盈利前景仍持悲观态度。

惠誉评级分析师在一份报告中表示，万科在2026年将面临资金紧张和到期需偿还债务更沉重的一年，仅2026年4月至12月间就约有150亿元人民币的资本市场债务到期。

根据万科在港交所披露的信息，该公司最近告诉债权人，正在考虑一项包括长期延长债务的计划，这可能是中国有史以来最大规模的企业债务重组计划之一。据公开报道，万科在与债权人至少一次面对面会谈中，仅沟通了债务重组规模，未透露债务重组的时间表。

由于万科的账面现金余额极其有限，难以及时用于偿还债务。投资者认为，万科可能无法在没有额外股东支持的情况下偿还到期债务。

因此股市投资者纷纷卖出万科股票，导致该公司在香港上市十多年以来的香港股票价格接近历史低点。在深交所，万科的股价处于二十年来的最低水平附近。

四、万科亏损扩大和持续的流动性危机，是房地产行业面临挑战的缩影。

万科管理的账面资产超过一万亿元，但其流动性因长期房地产危机而紧张，其国有大股东深圳地铁集团有限公司已缩减对万科的资金支持。

数据显示，万科的亏损在2025年最后一个季度大幅扩大。据骑牛研究所计算，万科第四季度亏损大约610亿元人民币，较前九个月的280亿元大幅增长。

3月31日彭博社在一篇分析万科2025年财报的文章中披露，基于万科公开数据计算，最新披露显示万科去年底存在约930亿元的短期再融资缺口。

万科已与流动性紧张作斗争超过两年，并大量依赖深圳地铁的股东贷款。自去年底以来，这种支持有所减弱。

作为中国房地产行业的风向标，万科的深度亏损和持续的流动性问题，是整个行业面临挑战的缩影。自2021年下半年以来，中国房产市场进入深度调整阶段，表现为销售下滑、价格压力以及开发商频繁出现信用风险事件。尽管政策制定者不断推出支持措施，但市场信心的恢复和行业基本面的稳定仍需时间。万科能否凭借其相对坚实的历史运营基础和市场信誉度渡过这场危机，将成为观察行业走向的重要风向标。

对投资者来说，万科的亏损“暴增”无疑是沉重打击。预计公司股价将在财报披露期间承受重大压力。更关键的是，虽然债务延长暂时避免违约，但并未从根本上解决公司的偿付能力问题。未来，市场将密切关注万科的销售收款进展、资产处置进展及其获得新融资支持的能力。这些领域的积极进展可能成为稳定市场情绪的催化剂，反之则可能加剧担忧。

【作者：徐三郎】