诺安全球收益不动产（QDII）年报解读：净值跌9.37%跑输基准12.92% 管理费逆势增长3...

来源：新浪基金∞工作室

核心财务指标：净利润亏损扩大220% 净资产缩水超22%

2025年，诺安全球收益不动产（QDII）（基金代码：320017）业绩表现承压，多项核心财务指标出现显著恶化。报告显示，基金全年实现净利润-4,881,280.39元，较2024年的-1,522,356.13元亏损扩大220.64%；期末净资产40,902,123.10元，较2024年末的52,890,223.31元减少11,988,100.21元，缩水幅度达22.67%。

指标2025年2024年变动额变动率净利润（元）-4,881,280.39-1,522,356.13-3,358,924.26-220.64%期末净资产（元）40,902,123.1052,890,223.31-11,988,100.21-22.67%基金份额总额（份）33,824,062.2939,633,403.12-5,809,340.83-14.66%期末基金份额净值（元）-9.37%

净值表现：全年跑输基准12.92个百分点 成立以来累计收益落后基准143%

基金净值表现持续弱于业绩比较基准。2025年，基金份额净值增长率为-9.37%，而同期业绩比较基准（STOXX® Global 1800 REITs Index）收益率为3.55%，跑输基准12.92个百分点。拉长周期看，过去三年基金净值增长率-2.49%，基准为19.97%，落后22.46个百分点；自2011年成立以来，基金累计净值增长率37.88%，显著低于基准的180.98%，差距达143.10个百分点。

阶段基金净值增长率业绩基准收益率超额收益（基金-基准）过去一年-9.37%3.55%-12.92%过去三年-2.49%19.97%-22.46%成立以来37.88%180.98%-143.10%

投资策略与运作：二季度板块配置失误拖累业绩 个股选择普遍落后

管理人在报告中指出，2025年全球不动产信托资产（REITs）市场波动较大，一二季度波动明显，下半年横盘整理。基金操作上，二季度因贸易关税政策冲击，细分板块配置节奏踏错，叠加办公板块个股挑选表现不佳，对组合造成显著拖累。此外，其他多个细分板块的个股选择也普遍落后于市场。

从全年市场细分板块表现看，医疗地产、酒店娱乐地产、零售地产等板块涨幅居前，而电信塔、数据中心等板块表现疲软。基金未能有效把握板块轮动机会，导致业绩落后。

费用分析：管理费逆势增长34.5% 托管费同步上升

在业绩亏损的背景下，基金管理费却逆势增长。2025年当期发生的基金应支付管理费为755,717.64元，较2024年的561,845.30元增长34.51%；托管费176,334.04元，较2024年的131,097.17元增长34.51%，与管理费增幅一致（管理费率1.5%、托管费率0.35%保持不变）。费用增长主要源于2025年上半年基金资产净值较高，尽管下半年净值缩水，但全年加权平均资产净值仍高于2024年。

费用项目2025年（元）2024年（元）变动率基金管理费755,717.64561,845.3034.51%基金托管费176,334.04131,097.1734.51%

股票投资：买卖差价亏损691万元 美国市场占比超93%

基金全年股票投资收益呈现亏损。其中，买卖股票差价收入为-6,916,172.95元（2024年为盈利2,030,911.18元），同比由盈转亏，变动率达-439.5%；股利收益1,514,276.26元，同比增长27.6%。

持仓方面，基金资产高度集中于美国市场，期末公允价值38,105,184.08元，占基金资产净值比例93.16%；中国香港和新加坡市场占比分别为0.28%和0.02%。行业配置以特种房地产投资信托（39.80%）、医疗房地产投资信托（13.64%）、住宅房地产投资信托（14.63%）为主。

前三大重仓股分别为Welltower（9.77%）、American Tower Corp（7.94%）、Equinix（6.87%），合计持仓占比24.58%。

持有人结构：个人投资者占比99.99% 单一投资者持有45.25%

期末基金份额持有人户数4,182户，户均持有8,088.01份。持有人结构中，个人投资者持有33,820,921.14份，占比99.99%；机构投资者仅持有3,141.15份，占比0.01%。值得注意的是，报告期内存在单一个人投资者持有基金份额比例达45.25%（15,306,306.51份），存在集中度风险。

基金管理人从业人员持有本基金42,122.16份，占比0.1245%；基金经理宋青持有本人管理的公募基金份额10-50万份，私募资产管理计划份额为0。

份额变动：全年净赎回580万份 规模连续两年缩水

2025年基金份额呈现净赎回状态，全年申购14,209,466.98份，赎回20,018,807.81份，净赎回5,809,340.83份，赎回率14.66%。期末份额总额33,824,062.29份，较2024年减少14.66%，较2023年的24,399,732.78份虽有增长，但整体规模仍处低位。此外，基金在2025年10月出现连续60个工作日资产净值低于5000万元的预警情形，管理人已向证监会报告并评估解决方案。

管理人展望：2026年或回暖但风险犹存 关注美联储政策与地缘政治

管理人认为，2026年全球不动产信托资产可能较2025年有所回暖，但需关注美联储货币政策分歧（新主席或执行宽松政策，但通胀、财政赤字及地缘政治风险仍存）。市场机会或集中于经济周期敏感型板块，但需警惕利率波动及贸易政策对市场的冲击。

风险提示：规模迷你化加剧流动性风险 业绩持续跑输需警惕

基金当前存在两大核心风险：一是规模迷你化（期末净资产4090万元），可能导致申赎波动加剧、费用分摊压力上升，甚至触发合同终止条款；二是业绩持续跑输基准，成立以来累计收益大幅落后，投资策略有效性存疑。投资者需密切关注管理人对细分板块配置能力的改善及规模变化情况。

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