青岛八部门联合发力，推进企业土地房屋产权历史遗留问题处置

来源：青岛发布

4月1日，市政府新闻办召开新闻发布会，介绍企业土地房屋产权遗留问题处置工作相关情况。市自然资源和规划局党组书记、局长吕恒良，市自然资源和规划局党组成员、副局长、新闻发言人薛洪利，市不动产登记中心党委书记、主任宋健，市建筑工程管理服务中心副主任刘勇出席发布会并回答记者提问。

土地房屋是各类市场主体的重要资产，依法办理土地房屋不动产登记是保护产权、保障经济社会健康发展的基础。自2019年以来，市自然资源和规划局会同相关部门，依照国家、省、市有关政策法规，指导推动各区（市）解决了部分实体经济项目土地房屋产权历史遗留问题；今年，市自然资源和规划局会同市住房城乡建设局等7部门，在总结近年来企业历史遗留问题处置工作经验的基础上，进一步集成创新处置工作机制，加快盘活存量资产，推动问题持续深入解决。特别是针对部分项目无法按照现行政策法规完整出具相关验收备案手续等问题堵点，各单位协同发力，在项目规划、竣工、消防等手续完善的关键环节，创新提出“第三方论证评估鉴定、区（市）评审复核、主管部门备案确认”的处置路径。

下面，向大家介绍企业历史遗留问题处置工作相关情况：

明确处置范围

考虑到各区（市）历史遗留问题情况不尽相同，有审批权限的区（市）也可以结合本地实际探索优化完善处置工作。

细化处置措施

完善用地手续方面

以1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》开始实施为节点，用地行为发生在《土地管理法》实施前的，依照国家有关土地确权的规定完善土地使用权。用地行为发生在《土地管理法》实施后的，由项目所在地的区（市）政府依法依规对用地作出处置后，通过划拨或协议出让等方式完善用地手续。

对于符合低效用地再开发试点政策要求的项目用地，可按照低效用地再开发试点政策予以处置。

完善建设工程规划手续方面

对于规划许可、规划核实手续不完备的问题项目，由项目所在地的区（市）政府组织相关部门实地核查，以与国土空间规划相衔接为前提，充分考虑是否影响近期规划实施，是否存在影响重大公共利益和公共安全等方面问题，没有这些问题的，可以由企业委托相关设计单位按现状核实是否符合项目建设时的规划法律法规，设计单位出具合规性意见后，再由企业提报所在地的区（市）政府组织审核，经区（市）政府审核通过后，自然资源和规划主管部门予以规划确认。

对于其他不符合规划要求的项目，由项目所在地的区（市）政府组织企业整改后，自然资源和规划主管部门对允许保留的项目出具规划意见。

完善工程竣工手续方面

对于没有办理施工图设计文件审查、质量安全监督备案等，以致无法办理工程竣工验收备案的项目，首先由企业委托相关机构开展房屋安全性及抗震鉴定并出具鉴定报告，经鉴定安全等级达标且抗震满足要求的，再由企业提请项目所在地的区（市）住房城乡建设部门组织专家评审、复核，并出具房屋符合房屋安全性及抗震要求的评审复核意见后，相应按程序向住房城乡建设主管部门报备。

完善消防安全手续方面

按国家有关规定，应当办理消防安全手续的项目，依法补办消防验收（备案）手续，并相应出具验收意见、备案凭证等。

对于无法补办消防安全手续的项目，首先由企业委托相关机构开展消防安全评估并出具评估报告，经评估达标且没有重大火灾隐患的，再由企业提请项目所在地的区（市）政府组织专家评审、复核，并出具符合消防安全要求的意见后，相应按程序向住房城乡建设主管部门报备。

完善人防工程处置手续方面

根据市政府1988年7月2日印发实施的《青岛市结合民用建筑修建防空地下室的实施办法》开展处置工作，人防主管部门依据项目建设时的政策核算应建人防指标、组织防空地下室验收；经验收达不到防护标准且整改后仍不符合防护标准的，以及未建或少建防空地下室的项目，责任单位要按照规定缴纳防空地下室易地建设费。

处置项目产权办证方面

历史上，企业改制、划转、破产等过程中，有的项目土地房屋权利归属没有理顺，针对此类情况提出了权利归属的认定办法：由企业改革调整前的原主管或者原隶属的部门单位、市直企业等出具相关证明材料；无法出具证明材料的，由项目所在地的区（市）政府组织调查认定权利主体并按程序公示认定结果，存在争议的可通过司法裁决认定权利主体。

不动产统一登记实施前，有的项目土地、房屋已分别办理了登记手续，针对可能存在的房屋登记用途与土地登记用途不一致的情况，本次处置工作坚持已经登记的房屋用途和土地用途仍然具有法律约束力，对于不存在违法状态或权属纠纷等法定禁止登记情形的，不动产登记机构可以继续分别按照原记载的房屋用途、土地用途办理登记手续，优先解决长期困扰企业的权利归属难题，后续逐步推动土地房屋不动产统一登记。同时，特别强调未经依法批准，不得擅自改变不动产用途。

严格保障要求

一是坚持两级联席会议联动机制。为了加强工作指导、便利工作开展，市自然资源和规划局联合市住房城乡建设局、市国动办、市国资委、市民营经济局等部门，建立了青岛市企业历史遗留问题处置联席会议机制，联席会议办公室设在市自然资源和规划局；各区（市）政府作为处置工作责任主体、承担属地管理责任，也分别建立了相关机制，实行政府主导、企业申报、部门联动，具体负责辖区处置工作。

二是同步开展企业申报和问题摸排。目前，市联席会议办公室会同各区（市），通过政务网站、微信公众号等途径正公开公告征集企业土地房屋产权历史遗留问题线索，属于处置范围的问题项目，企业可以自主申报，向项目所在地的区（市）政府提出处置工作申请；同时，各区（市）及相关部门单位也在组织问题线索梳理摸排，主动发现问题、化解难题。

三是分类施策有序加快处置。对于企业申报、区（市）摸排的问题，首先由区（市）组织审核、研究论证，按照问题成因等分门别类制定处置措施；然后，市级、区（市）相关职能部门坚持纵向、横向协同联动、先易后难，并行办理、优化流程开展处置工作，简单来说，处置工作实行“企业申报问题、区（市）审核论证、部门并行处置”的模式，加快工作进度。

四是严守政策法规红线底线。开展历史遗留问题处置，目的是帮助企业卸下历史“包袱”，需要企业积极配合处置化解工作，实事求是提交文件资料、及时组织整改、履行处置程序，并依法依规缴纳各项规费、开展生产经营活动等；同时，必须严守政策法规和安全底线，对于存在质量安全和消防隐患的房屋建筑，擅自违法占地、违法建设等问题项目，必须依法依规解决前置问题后才能启动处置程序，坚决不能以“历史遗留问题”名义扩大处置范围，对于提供虚假材料骗取审批和完善手续等行为，各区（市）和相关部门将依法追究单位和人员责任并实施联合惩戒。

历史遗留问题处置工作中，欢迎广大市民、企业主体通过市自然资源和规划局政务网站、微信公众号等渠道提出宝贵意见建议。市自然资源和规划局将认真总结经验，不断优化工作，持续助力企业纾困解难，盘活存量资产，提振实体经济发展势能，服务和保障城市高质量发展。

还有这些大家关心的问题

一起来看

Q1

半岛都市报记者：关于企业历史遗留问题涉及的项目用地和规划问题，能否详细介绍一下相关手续完善工作将具体如何开展？

薛洪利：根据现行的《不动产登记暂行条例》，企业申请办理土地房屋不动产登记，应当针对不同事项提供土地房屋权属证书或者权属来源材料，以及建设工程符合规划的材料等法定必要材料；但是，历史上一些项目存在各种权利归属不清方面问题，例如用地手续不完整、建设工程规划手续缺失或违反规划条件等，当前的处置工作，就是想方设法帮助企业解决这些问题。

一是完善用地手续方面。根据1987年1月1日开始实施的《土地管理法》和原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》等法律、政策法规，针对用地行为发生在《土地管理法》实施前的项目，按照土地确权程序完善用地手续，由项目所在地的区（市）政府根据企业土地房屋权属来源材料，核实企业实际占有使用的土地房屋现状等开展土地确权；对于《土地管理法》实施以后的项目，用地管理工作越来越规范，由项目所在地的区（市）政府按照《土地管理法》做出调查处理，综合考虑项目建设时的用地政策法规、政府决策决定等因素，依法依规处理甚至作出处罚后完善用地手续。

同时，根据土地管理、税收征收方面政策法规，本次处置工作要求，对于不符合2025年9月1日起施行的自然资源部《划拨用地目录》的项目，可以依法办理协议出让等有偿使用手续；对于补办用地手续涉及补缴土地价款和相关税费的，应当补缴完成后，才能申请办理后续的不动产登记手续。

二是完善建设工程规划手续方面。充分考虑企业土地房屋实际生产经营状况，坚持在与国土空间规划相衔接等前提下开展问题处置，需要项目所在地的区（市）政府组织实地核查、研究论证，确保没有违反政策法规和房屋质量、消防安全等需要前置解决的问题。

对于规划许可、规划核实手续不完备的问题项目，首先由企业委托具有相应资质的第三方设计单位按现状核实并出具合规性意见，然后，再由企业提报项目所在地的区（市）政府组织审核，审核通过的，自然资源和规划主管部门予以确认。考虑到问题产生的多种历史因素，设计单位开展核实及出具意见相应依据项目建设时的规划法律法规，项目建设时点一般以该项目首次获得法定规划许可的时间为准，无法认定规划许可时点的，可以由项目所在地的区（市）政府依据房屋建设资料综合研判确定。

对于其他不符合规划要求的项目，首先由项目所在地的区（市）政府开展实地核查、查处整改，企业按要求整改问题后，再由区（市）政府研究论证，经研究允许保留的项目，相应由自然资源和规划主管部门出具符合规划要求的意见。

三是方便企业办事方面。有的项目已经建成三四十年，土地证、建设工程规划许可证等核心证件丢失了，也不再要求企业补办这些旧证书或证明，原发证机关或档案保管部门出具的书面认定意见或提供加盖公章的证书存根复印件，就可以直接作为申请不动产登记的有效依据。本次处置工作中，相关主管部门或单位针对项目缺失的材料出具的完善手续意见或证明，可以作为办理不动产登记的材料和要件，最大限度帮助企业盘活资产、提升企业活力。

Q2

界面新闻记者：对于本次企业土地房屋产权历史遗留问题处置工作，请问住房城乡建设局将负责哪些工作？

刘勇：正在开展的企业土地房屋产权历史遗留问题处置工作中，市住房城乡建设局负责工程竣工手续、消防安全手续、城市基础设施配套费缴纳和建设工程档案资料收集四项工作，现在由我为大家就相关工作情况进行简要解读。

一是完善工程竣工手续方面。很多企业因为历史原因没按基本建设程序组织实施建设（未办理施工图设计文件审查、质量安全监督手续、开工报告或施工许可等手续），导致项目无法办理竣工验收备案。对于这方面问题，按以下流程处置：建设单位应当委托房屋安全鉴定机构开展房屋安全性及抗震鉴定，出具房屋安全鉴定报告。房屋安全鉴定机构应当具有相应的勘察、设计资质；需要进行实体检测的，应当由具有相应资质的工程质量检测机构进行检测。鉴定结果安全性等级和抗震不满足要求的，经加固满足要求后重新进行鉴定。鉴定结果安全性等级为“Asu或Bsu”且抗震满足要求的，提请项目所在地区住房城乡建设部门组织房屋安全鉴定领域专家评审、复核，评审、复核通过后，由区政府将评审复核意见向市住房城乡建设局报备。

二是完善消防安全手续方面。主要有以下两种情形：一是项目各参建单位存续且可以依法履职、消防验收（备案）前置手续齐全、并且已按照审查通过的消防设计图纸完成了施工内容的，可以直接按国家规定补办消防验收备案手续。二是由于历史原因无法正常补办验收手续的，需要委托第三方消防技术服务机构对建设工程现状开展消防安全评估并出具明确的结论。所委托的消防技术服务机构必须是在应急管理部“社会消防技术服务信息系统”登记过的，评估工作也必须严格按照山东省地方标准进行。若评估过程中发现重大火灾隐患问题，第三方消防技术服务机构应反馈建设单位进行整改，整改后重新进行评估。经评估没有重大火灾隐患且结果达到“一般”以上，由区政府组织专家评审、复核，评审、复核通过后由区政府出具符合消防安全要求的复核意见，并向市住房城乡建设局报备。

三是缴纳城市基础设施配套费方面。费用补缴标准按项目取得施工许可证的时间对应的政策执行；未办理施工许可证的，需由项目所在地区政府出具证明。缴费面积以规划许可证或规划部门确认的面积为准。

四是收集建设工程档案资料方面。项目档案齐全的，按正常程序移交即可；如因历史原因导致档案遗失或损毁的，建设单位等责任主体单位可以组织测绘、鉴定机构进行补充和完善，将房屋安全鉴定报告、补测补绘的图纸移交到城建档案管理部门。

另外，如果上述工作中项目的建设单位缺失，可以由项目所在地区政府指定代办主体进行办理。

下一步，市住房城乡建设局将继续坚持“尊重历史、实事求是、依法依规、分类处置”的原则，加强部门协作，助企纾困，不断推进企业历史遗留问题解决，全力以赴助力企业发展。

Q3

山东商报记者：请问我市在优化不动产登记营商环境、帮助企业降本增效方面，还有哪些具体的举措?

宋健：近年来，我市持续推进涉企不动产登记便利化改革，优化不动产登记营商环境，推动涉企不动产登记从“能办”向“好办”“易办”提质升级，以优质服务助力企业高质量发展。主要包括以下三个方面：

第一，优化服务机制。一是常态化开展“带押过户”，以往，企业想出售通过抵押贷款购买的房屋，需要先偿还了全部贷款解除抵押后，才能办理房屋过户手续；2023年以来，我市常态化开展不动产“带押过户”服务，有效缓解企业过桥资金负担，破除了一些企业融资与资产流转的难题，已经盘活涉及企业抵押资产近135亿。二是推广不动产“带封过户”，2025年，我局与市中级法院、市司法局协同建立了不动产“带封过户”机制，就是说，涉及法院查封的不动产，经当事人合意、查封法院同意，被查封人可以自行处置不动产，实现不动产“带封”转移登记，有效破解“执行难”问题，提升被查封不动产处置效率，减少企业资产冻结损失。三是全面落实不动产登记费减免政策，例如，涉及小微企业申请不动产登记的，无需小微企业提交证明材料，企业书面承诺后即可免征登记费，已经累计为小微企业减免登记费超过1亿元。

第二，提升服务质效。各不动产登记大厅均设立“企业专窗”，配备“企业专员”，涉企登记事项随到随办，推进项目早登记、早发证、早落地；建设不动产登记“一网通办”平台，提供登记申请、税费缴纳、资料查询、电子证照下载等全流程网办服务，实现抵押登记等涉企高频事项“全程网办”；开发建设不动产登记远程服务平台，全市扩展服务网点800余处，实现不动产抵押贷款与登记业务协同办理；推行“交地即交证”“验收即办证”，土地交接与项目验收、产权登记即时衔接，大幅降低企业时间成本。

第三，解决疑难问题。坚持有解思维，站在企业角度思考问题，解决难题，全力当好企业的“服务员”。2025年，我局与市委政法委、市中级法院等8部门联合建立了不动产登记领域行政争议多元化解会商研判机制，相应健全完善不动产登记“三合”工作室模式，帮助企业纾困解难。通过通合法治工作室，提供上门服务、宣讲政策，精准解读不动产登记惠企利企政策法规，保障企业“知政策、会运用、享实惠”；通过和合调解工作室，推进企业诉求高效闭环解决，妥善化解涉企不动产登记行政争议；通过融合登记工作室，实行“一对一、面对面”专员对接、超前服务，为企业量身定制解决方案，比如，我们为青岛华通集团解决企业改制遗留不动产登记问题，为中华老字号“万和春”公司解决土地房屋登记主体不一致问题，为城和置业公司解决分期开发土地使用权抵押登记问题，一次性明确办理路径，有效打通办证堵点，加大对企业产权保护，助力企业纾困与发展。

未来，我们会持续健全完善多元化的服务举措，构建环节更简、效率更高、成本更低的不动产登记涉企服务体系，助力企业在青岛投资兴业更加安心、便捷。