高品质“楼王”变“墙景房”，千万豪宅业主心碎：采光被挡能获赔吗？

花一千万元购买了“品质极好”的“楼王”，预看房时却发现，三个房间的采光均被防火墙遮挡。购房者要求开发商赔偿，法院会支持吗？近日，上海市普陀区人民法院（以下简称普陀区人民法院）审理了一起采光权引发的房屋买卖合同纠纷案件。

业主：楼王变“墙景房”怒而起诉

2021年12月，张某获得某新开楼盘选房资格。户型图显示，东边套有三个房间东侧开窗，视野开阔，采光效果较好，于是张某选中了一户东边套房屋，并于2022年6月与该开发商签订《上海市商品房预售合同》，房屋总价一千万余元。

2023年10月，张某和其他业主进行预看房，发现东边套房屋的厨房、客厅、卫生间的窗户外侧均被防火墙遮挡，严重影响三个房间的采光和通风效果。业主们翻看当初买房时收到的户型图广告、记载楼盘重要不利信息的“楼书”，其中虽然提到部分楼栋之间有防火墙，但并没有记载东边套外有防火墙。受影响的业主们开始向开发商维权，要求对方对采光的缺失进行赔偿。开发商则表示，东边套防火墙从设计之初就存在，必须建好才符合消防标准，并拿出建筑设计图和售楼处当时的沙盘进行佐证。双方协商不成，张某将开发商诉至法院，要求赔偿损失50万元。

焦点：“楼王”临墙该赔吗？

原告张某认为，开发商在销售房屋时告知这栋楼是小区的“楼王”，采光、景观均为小区内最佳，因此她以高于其他楼栋和同楼栋、同楼层房屋的价格购买了这套房子。然而，在合同订立过程中开发商却故意隐瞒房屋的真实情况，导致她购买了使用功能和价值缺失的房子。虽然在设计图和沙盘中显示，东边套外确实有防火墙，但普通购房者根本不会注意复杂的设计图，沙盘能起到的提示效果也有限，购房者基本都是从户型图和“楼书”上了解房屋。

被告开发商辩称，房屋东外墙系按照消防设计的强制性规范建造，符合消防规范，不存在擅自变更规划设计的情形，且通过竣工验收；其根据外墙存在防火墙的实际情况，如实制作了沙盘图，并在房产销售中心的显著位置公示，故张某应知晓该楼栋外侧有防火墙；其依规综合考虑各项因素，制定“一房一价”，张某在购买时未对价格提出异议，以主观感受否定经多重因素形成的定价机制，缺乏事实与法律依据，故不同意张某的诉请。

法院：未如实告知不利因素应赔偿

普陀区人民法院经审理认为，因被告开发商未如实告知案涉房屋的不利因素，影响了原告张某作为买受人的选择权，也影响了新购商品房的整体使用功能和实际价值，造成买受人信赖利益的损失，故应承担相应赔偿责任。综上，综合合同履行情况、房屋现状等因素，法院酌情认定被告开发商赔偿原告张某损失20万元。

上海市普陀区人民法院民事审判庭庭长于凯指出，商品房交易涉及金额巨大，开发商作为信息优势方，主动履行告知义务是维护交易公平、保障购房者知情权的关键。唯有开发商充分告知，购房者才能基于真实信息作出理性决策，共同维护交易市场和谐稳定。