秦虹：新模式下，2026百强房企发展的“新三角”战略

秦 虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

本文转载自3月27日中指研究院微信公众号。

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新模式下房企发展的新三角战略，核心在于两个点：一个是从当前的政策信号看中国房地产的未来图景，第二个是构建“产品力+运营力+金融力”新三角战略，重塑房企核心竞争力。

今年是“十五五”的开局之年，回望过去的“十四五”这五年，“十四五”时期房地产市场从高速增长转入深度调整。百强房企数据也发生了巨大变化，销售规模、净利率均大幅下滑，央国企占比明显提升，民企房企批量违约出清。经过“十四五”显著调整，市场大幅度调整时期已经过去，市场的边际改善正在显现，“十五五”相对于“十四五”将有很大不同。

一、从政策信号，看中国房地产的未来图景

影响房地产行业的因素有很多，今天将从政策的层面来分析怎么看未来的房地产行业。今年最重要的政策有两个，一个是今年两会报告中关于房地产的表述，一共是185个字，政策延续了上一年的基调，今年将在前一年探索经验的基础上，进一步加大落实力度。另外一个是“十五五”规划纲要，“十五五”规划纲要里面有一个独立的章节，推动房产高质量发展这一节是写在保障民生板块里面，“十四五”规划房地产相关内容写在新型城镇化的板块里。

“十五五”规划纲要的政策和两会的房地产政策在内容上是高度一致的，它的核心都明确提出要加快构建房地产发展的新模式。政策层面的制度重构背后指向一个根本性转变：中国房地产正从“增量扩张”时代转向“存量主导、全面提质”的新阶段。

怎么实现构建房地产发展的新模式呢？首先，两会报告和“十五五”规划纲要都提出来好房子是共同抓手，两份文件都明确提出建设“安全舒适绿色智慧”的“好房子”，并配套实施房屋品质和物业服务提升行动。其次，保障体系都得到了强化升级。过去住房保障主要是从补短板来提的，现在转向精准化、体系化。保障对象从“困难家庭”拓展到初婚初育、多子女、城镇工薪群体，保障方式从“新建”拓展到收购存量房、公积金支持，形成 “租购并举、保障与市场双轨” 的住房体系。另外，这两份文件关于房地产的部分都强调了风险防控的底线思维。房地产新模式是未来行业高质量发展的底层逻辑。

那么到底什么是房地产发展新模式？自从2021年底中央经济工作会第一次提出房地产要走新的发展模式以来，这5年来中央的重大政策文件会议在涉及房地产时都提到要加快向新模式转型。经过多年讨论研究，新模式主要包括以下5个方面的制度，一是供需匹配制，包括了人、地、房、钱联动机制，还包括保障房、租赁住房、好房子等精准的供需匹配。二是主办银行制，以一个主办银行为主为项目提供合理的融资需求，意味着银行也为这个项目的竣工交付进行资金的兜底作用。三是项目公司制，过去企业集团统一调配投资融资回款，新模式就要求每个开发项目要独立行使法人权利，项目从拿地、融资、开发到销售全流程的资金只能进到项目账户中去，集团公司只能作为财务投资人，到项目交付之后撤回投资。四是现房销售制，保障商品房不再出现烂尾，有效地保障消费者权益。目前现房销售在开发项目中占比不高，它是未来房地产发展新模式的核心制度之一，大家要有这个认识或有所准备。五是全生命周期品质保障制，涵盖新建“好房子”和存量住房服务、体检、维护、更新。

二、构建“产品力+运营力+金融力”新三角战略，重塑房企核心竞争力

在新模式下，核心就是要告别过去的资源依赖，走向未来，构建能力壁垒。过去房地产开发也有三角，就是高负债高杠杆高周转，这是旧模式的底层逻辑。经过“十四五”这五年的调整，未来是不可实施的。

未来就要构建新三角，即产品力、运营力和金融力，这是未来开发企业在新模式下的竞争力核心。产品力就是要构建有需求的房子，即真实的使用需求，居住需求回归住房本质，不是为炒房服务，不是为投资服务，而是为居住与使用服务。运营力主要是要提升资产的价值最大化。金融力就是要告别过去的高杠杆，转向多元化来构建稳健的公司。

1、产品力

产品力是基础。为什么新模式下产品力重要？当房地产作为投资品时，人们买的是涨幅预期、板块红利、货币宽松、土地增值、转手价差。当房子从“投资品”回归“使用品”，人们为真实居住价值和使用价值买单。产品力，本质是对人而不是物的尊重。当市场褪去投机情绪，这份尊重便成了唯一的硬通货。所以无论是新建商品房还是存量更新，未来的企业如果没有极致优秀产品力，可以说就没有入局资格。

产品力至少包括两个方面，一个方面就是极致的兑现力，要求所见即所得，以硬核的实力来兑现品质承诺；另一方面是分层的定制能力，开发企业未来可能面临的是多层次的市场，如保障房未来是政府托底、覆盖范围更广的产品，那么打造保障房开发企业的核心产品力就要有极致的成本管控能力和标准化的快速复制能力，在有限的造价内铸就舒适耐力的宜居空间。在极刚性需求由保障房满足的情况下，未来的改善商品房主要是改善性需求，打造商品房就要考验开发企业的极致的产品创新能力，差异化的议价能力，实现高附加价值的有效转化。城市更新的存量房通过“精准定位”“智能化改造”，提升品质，满足不同层次的居住需求。未来产品力极端考验开发企业对成本、品质的管控精度以及和生活场景温度进行圆满的结合。

2、运营力

运营力是适应房产企业适应新模式的护城河。为什么运营力非常重要呢？对新建开发来说，未来不是卖房子，而是卖生活。光有好房子是不够的，必须要打造好的住区。从“好房子”升级至“好住区”,是住房发展从满足基本生存需求到承载全面发展需求的必然演进，而好住区靠强大运营力。“好房子”回答的是“居住在什么样的空间里”，“好住区”回答的是“如何在此处生活”的问题。对城市更新更是如此，城市更新和新建开发有很大的不同，它要求持有运营力，运营力决定更新的成败，城市更新不是盖房子卖房子的逻辑，而是持有运营的逻辑，要求稳定现金流，因此没有运营能力就不要做城市更新。运营力是项目融资的底层基础，从根本上来说，项目真正缺的不是 “钱”，而是稳定、可持续的现金流。城市更新困扰大家的一个很大的问题就是钱，城市更新没有钱是个伪命题，社会上有大量的钱都会要涌向那些有稳定收益、稳定现金流的项目，所以运营力是决定了项目融资的底层基础。

3、金融力

金融力是保障。不管新建开发还是存量更新，基本上都是资金的游戏，金融力是房产企业转型和项目成功的核心支撑力量。在过去房地产高速增长的时代，房地产企业的三高模式其实是必然，因为债务融资模式简洁、盈利模式清晰，资金易获取，适配房企短周期闭环；而权益融资程序复杂、周期长、成本还高，与高周转相悖。现在政策指向未来房地产要转向存量更新，过去高增长时代的融资模式需要发生改变。在去杠杆的环境下，房地产需要多元金融工具给予选择和支持。目前金融工具体系不断完善，政策支持力度不断加强。除了传统的融资方式之外，当前权益类融资更加丰富，比如说商业不动产Reits在去年12月31号证监会已经发布试点；基础设施公募Reits已经在2021年已经开始试点，现在已经发行了若干单；不动产私募投资基金也在2023年开始试点，债券类融资还有CMBS、持有型ABS，政策系统的金融支持如房地产融资协调机制、保障性住房贷款，还有绿色金融如绿色信贷、碳减排工具，这些金融工具在政策层面不断完善，已成为债权融资的重要补充，形成“多元协同”格局。

未来房产开发不要仅固守过去熟悉的银行贷款、债券，而要考虑多元化的权益类、债权类、政策类、绿色类金融，这些工具都可以为房地产未来高质量发展进行赋能。所以未来金融力特别考验开发企业在众多金融工具里运用组合能力，首先能够认识到这些金融工具，其次这些金融工具在不同的场景、不同的发展阶段如何把它有效的运用起来。比如说Reits，要想利用Reits工具，要以终为始，从做项目开始就要按照Reits的要求来搭建底层资产。

房地产进入新的发展阶段，过去的时代已经过去。未来要拥抱新时代，从红利依赖到能力的建设。告别旧时代，从红利驱动转向能力驱动；拥抱新时代，整个房产行业的要回归载体本质，要以新三角为翼来穿越周期、重塑价值。

总而言之，房产企业这几年的转型探索都非常有意义，未来塑造开发企业的核心竞争力就是要有产品力、运营力和金融力。