首尔房价大跌，买家为何纷纷退场？

韩国房地产大数据平台Asil数据显示，截至3月29日，首尔公寓待售量已达到7.8739万套，较一个月前的7.2049万套增加9.2%，为全国增幅最高地区。随着5月9日多住宅持有者转让税重课延期即将结束，市场供给端正在明显放大。

从区域结构来看，增量主要集中在核心区域。江南区待售量一个月内增加20.5%，居首位；江东区增长19.5%，瑞草区16.6%，城东区15.9%。整体来看，汉江沿线及核心资产区域的挂牌增长最为明显。而江北区、中浪区、钟路区等外围区域则出现挂牌减少，区域分化趋势进一步加剧。

尽管挂牌数量快速增加，但成交表现却明显疲弱，导致同一区域内价格走势出现分裂。例如，江南区论岘洞庆南论岘79平方米成交价为9亿韩元，较一个月前下降5.7亿韩元；而附近新洞公寓52平方米则以14亿韩元成交，上涨1.7亿韩元。城东区玉水洞同样出现类似情况，一套85平方米公寓上涨至20.5亿韩元，而另一套172平方米则下跌至18亿韩元，单笔降幅接近7亿韩元。

这种“同区不同价”的现象，反映出市场正在从单一趋势转向结构性波动。优质资产与非核心资产之间的价格差距正在拉大，市场定价逐渐细分。

从时间节点来看，4月被视为关键窗口期。随着5月9日转让税重课延期结束，多住宅持有者若未在此之前完成出售，将面临更高税负。因此，当前阶段成为集中释放房源的时间点。

与此同时，政策端对需求的限制也在同步加强。根据金融委员会4月1日公布的家庭负债管理方案，自4月17日起，多住宅者及租赁经营者在首都圈的住房抵押贷款展期将受到限制，同时全年家庭贷款增速目标下调至1.5%。此外，监管范围还扩大至P2P等非银行融资渠道。

从结构上看，市场正面临“双重收缩”。一方面，转让税政策推动供给增加；另一方面，贷款收紧抑制购房需求。这种供给增加与需求收缩同时发生的情况，使市场流动性明显下降。

在短期内，这种结构更容易形成价格压力。尤其是流动性较弱、依赖杠杆的多住宅持有者，可能优先选择出售，从而增加市场供给。部分依赖保证金结构的房产，在全租比例下降、月租占比上升的背景下，也可能更快进入市场。

但从中期来看，市场并非单向下行。若在政策窗口期内未能消化当前挂牌量，部分房东可能选择撤回房源，从而减少市场供给。一旦供给收缩叠加需求恢复，价格反弹压力可能重新出现。

从需求端看，交易收缩已成为共识。贷款额度减少、利率上升以及资金来源审查趋严，使购房者资金条件全面收紧，观望情绪进一步加重。

整体来看，当前首尔房地产市场并未进入单边下跌阶段，而是进入“供给释放—需求收缩—价格分化”的博弈周期。4月至5月这一政策窗口期，将成为决定短期走势的关键分水岭。