轻重分离深耕存量，美凯龙打开长期增长新空间

文/乐居财经 杨凯越

当家居行业仍在地产周期的余波中震荡，美凯龙（601828.SH）以一份特殊的2025年年报，完成了从“阵痛”到“新生”的关键跨越。

虽业绩表现仍出现亏损，但在此背后并非溃败，而是一次深刻的资产出清与战略重构。一次性的公允价值变动与资产减值，挤掉了重资产时代的估值泡沫，也为这家行业龙头卸下历史包袱、轻装前行扫清了障碍。

在国有资本加持、主业现金流回正、业态全面焕新的三重支撑下，美凯龙展现出罕见的周期韧性。它不再只是传统意义上的家居卖场运营商，而是在存量时代重构商业模式，向着家居生活新商业运营商与产业生态服务商加速转型，重新锚定长期增长的航道。

现金流回正，主业底盘筑牢韧性

2025年的美凯龙，经历了上市以来最剧烈的业绩波动。

报告期内，美凯龙全年营收65.82亿元，归母净利润亏损237.22亿元，核心源于234.4亿元的投资性房地产公允价值变动损失及39亿元的资产减值计提。这是一次“刮骨疗毒”式的财务出清，将过去依赖重资产扩张积累的估值泡沫彻底挤出，为轻装上阵扫清障碍。

但我们更应该关注的，是数字的背面美凯龙经营韧性的强势回归。

2025年，美凯龙经营活动现金流净额8.16亿元，同比暴增277.34%，成为年报中最亮眼的“生命线”数据。这一指标的逆转，意味着美凯龙的核心商场运营业务已实现自我造血，摆脱了对外部融资的依赖。通过优化付款周期、严控成本支出，自营商场企划基础预算同比下降30.8%，销售、管理、财务费用分别下降18.59%、24.22%、13.28%，精细化运营成效显著。

更重要的是，国有资本的入主为企业注入了“定海神针”。厦门建发股份以23.95%持股成为第一大股东，实际控制人变更为厦门市国资委，彻底改变了美凯龙的资本底色。建发的资源协同效应快速显现，20城76个楼盘的合作拓客1.4万+，转化金额约1.5亿元，为商场带来稳定的精准客流。

此外，美凯龙进行了股权结构的优化与治理架构的重塑，包括取消监事会、构建“三会一层”体系等措施，让决策效率与抗风险能力同步提升，为穿越周期提供了坚实的制度保障。

在行业最艰难的时刻，美凯龙守住了核心经营底盘。74家自营商场平均出租率85.0%，218家委管商场出租率82.9%，全国181城的商场网络依然稳固。租赁及运营收入48.81亿元，占总营收74.2%，仍是最稳定的现金牛业务。这种“阵痛不失根基”的表现，正是龙头企业穿越周期的核心底气。

业态焕新与生态重构，锚定未来增长

在出清历史包袱的同时，美凯龙以“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”的全新定位，聚焦家居主业升级，同时拓展家居产业生态服务，开启了从“卖场所”到“卖生活”的战略跃迁。2025年的一系列创新动作，让这家传统家居卖场，焕发出前所未有的活力与想象空间。

业态融合的广度与深度前所未有。美凯龙打破“家居”边界，构建“人车家”无界消费场景。汽车业态经营面积翻倍至32万平方米，覆盖46城；自营商场餐饮覆盖率达96%，以高频消费带动低频家居客流；高端电器（MEGA-E）战略落地，140.5万平方米电器馆占可租面积10.1%，成为新的流量引擎；M+高端家装设计中心撬动带单销售额超1.5亿元，从“渠道商”向“方案服务商”转型。

同时，美凯龙完成官方小程序功能的全面重构，集在线客服、智能客服及设计师端等功能于一体，显著增强了用户触达与转化能力。数字化与政策红利的双重赋能，让增长动能更加强劲。

截至报告期末，美凯龙官方小程序PV达2366万、UV达280万，分别增长161%、94%；会员消费占统一收银总额47.7%，提升84%，数字化运营能力显著增强。深度绑定国家“以旧换新”政策，全国商场实现国补订单102.9万单、销售99.1亿元，政府补贴16.0亿元，成为行业内政策落地的标杆。同时，总冠名钻石联赛厦门站，全网话题阅读量超20亿，品牌势能与流量获取能力持续领跑行业。

站在2026年的起点，红星美凯龙已完成“出清—固本—焕新”的周期跨越。未来增长路径清晰明确：推进轻重资产分离，聚焦运营服务，减轻重资产压力；深耕存量房市场，把握二手房翻新与局部改造带来的持续需求；拓展产业生态服务，从商场运营向供应链、家装、海外业务延伸，打造第二增长曲线。在中国家居行业从增量转向存量、从产品转向服务的关键转型期，美凯龙正以穿越周期的韧性与破局新生的魄力，重新定义家居流通业的未来。

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