涉外不动产服务案例：国樽律所代理客户美国名下不动产查询案办结

近日，北京国樽律师事务所代理的杨女士美国境内名下不动产查询专项法律服务事项顺利办结。国樽律所涉外不动产服务团队凭借对中美跨境不动产合规规则的深刻理解，以及覆盖美国全区域的全球服务网络，高效完成客户名下美国不动产的全维度信息调取与合规分析，圆满完成客户委托需求，获得客户高度认可。

案件梳理

委托人杨女士因个人跨境资产梳理、家族财富传承规划的核心需求，需全面查询、核实本人名下在美国境内的全部不动产相关信息，因不熟悉美国各州不动产登记的差异化规则、跨境查询的公证认证流程与合规要求，正式委托国樽律所提供全流程专项法律服务。

关键时间节点：

1、2024 年 3 月 20 日：杨女士与北京国樽律师事务所签署委托协议，正式委托办理其名下美国不动产信息查询专项事宜；

2、2024 年 3 月 21 日 - 4 月 10 日：国樽涉外团队完成客户身份材料梳理、不动产所在州范围初步核验，同步对接美国当地合作机构，完成查询申请材料的合规翻译、涉外公证与使领馆认证，按对应州的要求提交正式查询申请；

3、2024 年 4 月 11 日 - 9 月 25 日：针对美国不同州、郡不动产登记体系的差异化要求，分区域跟进查询进度，按需补充身份核验材料，完成客户名下多套不动产的权属登记、抵押负担、司法限制、交易历史、税费缴纳情况等全维度信息的调取与核验；

4、2024 年 10 月 15 日：完成全部查询结果的系统整理、合规翻译与专业法律分析，形成完整的《美国不动产查询专项法律意见书》交付客户；

5、2024 年 10 月 31 日：客户确认全部查询结果与分析内容完全满足委托需求，案件正式办结。

办案律师解读

本案专项服务的核心难点与办理要点如下：

1、美国不动产登记的法域差异问题

美国无全国统一的不动产登记系统，不动产的登记、管理、信息查询规则由各州甚至郡自行制定，不同区域的申请流程、材料要求、信息公开范围差异极大，需精准适配不同法域的合规要求，避免因流程不符导致申请被驳回。

2、跨境查询的身份核验与公证认证壁垒

中国境内主体申请美国不动产查询，需完成国内身份材料、委托授权文件的涉外公证、中国外交部及美国驻华使领馆的双认证，流程繁琐、材料要求严格，任一环节不符合要求都会导致查询失败。

3、全维度资产信息的调取难度

除基础的不动产权属信息外，客户需同步确认不动产的抵押情况、查封等司法限制、历史交易记录、历年税费缴纳状态等深层信息，需对接美国当地登记机构、税务部门、司法系统等多主体，对跨机构协调能力与当地资源要求极高。

4、跨境信息的合规与安全保障

查询全流程需同时符合中国《个人信息保护法》关于跨境个人信息流动的要求，以及美国当地关于个人信息、不动产信息保护的相关规定，全程保障客户个人身份信息与资产信息的安全。

合规法律依据

（一）中国境内委托与跨境服务的合规基础

1、《中华人民共和国律师法》第二十八条：律师可以接受自然人、法人或者其他组织的委托，提供非诉讼法律服务，解答有关法律的询问、代写法律事务文书，办理其他法律事务。

2、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：不动产物权，适用不动产所在地法律。涉外不动产查询服务需严格遵守不动产所在地的法律规定，确保全流程合规。

3、《中华人民共和国个人信息保护法》第三条、第三十八条：处理跨境个人信息需具备法定合规情形，履行相应的安全保障义务，保障个人信息权益。

（二）美国不动产查询的合规依据

1、美国各州不动产登记相关法规：美国绝大多数州的不动产登记信息属于政府公开信息，不动产权利人本人或经权利人合法授权的律师、代理人，可依法申请调取对应不动产的全部登记档案与相关关联信息。

2、美国《公平信用报告法》（FCRA）：针对涉及个人身份信息的不动产相关信息调取，需符合个人信息保护的相关要求，确保查询主体的合法性与查询用途的合规性。

封跃平

国樽律师事务所-全球管委会主席

福布斯出海全球化领军人物TOP30

职业领域：跨国企业并购、涉外法律服务、公司治理、知识产权、涉外企业注册、跨境投资等

国樽律师事务所是深耕涉外法律服务领域的专业律所，以 “立足中国，服务全球” 为宗旨，构建起覆盖 106 个国家及地区的全球服务网络，在美国、香港、新加坡、欧洲等多地拥有直设分支机构与本土执业团队，汇聚 2000 余名具备海外教育背景、精通多国语言及不同法域法律的精英律师团队。

国樽律所涉外企业服务团队经验丰富，精通美国、新加坡、欧洲等多个国家及地区的企业注册规则，依托各地分所本地资源，可为客户提供“资料整理、合规审核、材料提交、流程跟进、后续配套”一站式涉外企业注册服务，尤其擅长美国各州企业注册代办，熟悉特拉华州、加州等热门注册州的规则与流程，能够精准适配客户需求，高效完成注册事宜。多位律师入选北京市律师协会涉外律师人才库，斩获钱伯斯、ALB、LEGALBAND 等国际权威奖项认可，服务客户涵盖腾讯、海尔、波音、乐高等世界知名企业，以及各类跨境创业个人、中小企业。

作为 “一带一路” 十周年企业家大会唯一签约中方律所，国樽聚焦跨境投资并购、涉外企业注册、国际贸易合规、国际商事争议解决等核心涉外业务，深度适配不同法域监管要求，凭借熟悉各国企业注册规则、跨境服务网络完善的优势，为中国公民、企业“走出去”提供全链条、定制化法律支持，成功助力多起涉外企业注册、跨境创业布局高效落地，是跨境经营、投资的可靠法律伙伴。