东京新房均价破1.3亿日元，全国九成小镇地价还不到1991年

最近翻了国土交通省3月刚公布的地价年报，东京23区新房均价是1.3064亿日元。我算了下，按当前汇率，差不多600多万人民币。吓人吧？但往下翻，青森、岛根、高知这些地方的地价，一平米才一两万日元，连泡沫顶峰时的三分之一都不到。不是记错数字，是真就这么悬殊。

我问过在东京做房产中介的表哥，他说现在买都心公寓的，一半以上不是日本人。中东来的、新加坡的、美国基金的，签合同用英文的越来越多。银行不查你有没有工作，只看你账户里有没有美元或新加坡元。本地年轻人反而排队等“新房5年限售”政策松动，因为限售一解，房子才能租出去回点血。

泡沫那会儿，银座地价炒到1.2亿日元一平，听着离谱，其实当时根本没人真买。查了下1991年后头五年交易记录，92%是企业之间划来划去，比如三菱把地“卖”给三菱信托，再租回来开旗舰店。银行睁只眼闭只眼，反正账面上好看。现在不一样，钱是真金白银进来，只是不进居民口袋。

2003年是个没人提起的坎。那年东京地价跌到32（1991年是100），但难波站前的租金收益率突然涨到5.1%。房东开始发现：地价再跌，租客还在排队。后来才明白，人流没走散，只是从买房转向了租房。这转折点比任何新闻稿都实在。

现在东京23区这138万人净流入，不是靠宣传拉来的。地铁图摊开看，山手线内所有站半径500米里，便利店、诊所、国际学校密度都在涨。而带广市空置率27.3%，不是没人住，是住了也难通勤、难看病、孩子上学要坐两小时车。房子空着，地价还往下掉，因为连修房子的钱都比地本身贵。

“1日元买房”的新闻刷过好几次。去年青森县有个町真有人买了，结果中介费、税、屋内清理加修补，掏了287万日元。相当于白送一套房，你还倒贴三十多万。这不是便宜，是甩包袱。

价格谁说了算？早先是银行批不批贷，后来是外资基金买不买，现在连东京塔楼股权都让中东主权基金拿了17%。银行贷款利率还在2%左右晃，但外资直接按美元计价算回报。一套房值多少，早就不看水泥钢筋了，看的是你能不能让一个新加坡家庭拎包住进来，还能半年内办妥配偶签证。

都心新公寓5年内转手率只有4.92%。不是不想卖，是买了就锁死——房贷利息低，但每年管理费、修缮积立金、固定资产税加一起，占房价2.3%。东京一套60平米公寓，光年持有成本就300万日元起步。这哪是住的？是塞进全球资产组合里的一个接口。

北京国贸、上海陆家嘴现在也这样。外资持有率22%出头，租金回报率跌到1.8%。但三四线呢？住建部去年抽样，25%空置率以上的县市有47个。不是没人，是年轻人走了，老人走了，连快递都不愿送。

我朋友在福井县老家有块地，想租出去种蓝莓。问了农协，说没年轻人肯干，设备更新要300万，补贴最多补80万。最后地荒着，每年还要交固定资产税。不是不肯卖，是没人接手。

东京23区房价再涨，和青森县一块闲置农地没关系。一个在接国际航班，一个连去最近的机场都要转三趟车。

房子不是买来的。是年轻人选不选留下，资本选不选进场，航班选不选落地，医院选不选接诊。选不上，再便宜也不值钱。

表哥说他上个月带客户看房，法国人问离最近的国际诊所多远，日本年轻人问离最近的托儿所多远。两个人看同一套房，问的不是价格，而是能不能“用”。

这楼市，早就不按一套房算账了。

东京新房均价破1.3亿日元，全国九成小镇地价还不到1991年，这楼市到底算涨还是塌？