业主未缴车位费闸道系统不抬杆，律师："以费控门" 属违法催缴

近日，有市民向“问政四川”投诉称，成都崇州宁夏中房西江悦小区物业限制未及时缴纳车位管理费的业主车辆进入，给日常生活带来严重不便。

澎湃新闻注意到，崇州市住建局在回复中称，经调查，该小区物业并未擅自限制业主车辆进入地下车位，而是按照物业合同约定收取车位管理费。道闸系统对已缴费业主可自动识别抬杆，未缴纳车位管理费的业主，道闸系统无法自动识别，需人工操作抬杆放行。

针对这一回应，北京泽亨律师事务所律师胡磊认为，该局回应欠妥。胡磊称，道闸系统的识别规则由物业设定。所谓“未缴费需人工抬杆”，实际上是不少物业采用的变相催缴管理费的方式、手段。这种方式可能导致“人工”操作不及时，尤其是在上下班高峰时段易造成拥堵，给业主带来不便和心理压力。

成都青羊区佳兆业广场一位业主也印证了这一说法。该业主称，其所在小区同样存在类似问题。一旦车主忘记缴纳车位管理费，车辆驶出车库时就会被拦在坡道上，需高声呼叫保安放行。而保安往往是先催缴费用，而非放行，这往往引发后续车辆拥堵。

“遇到这种情况呼叫放行时，保安第一时间一般不会开闸，而是走到车前提醒你‘费用到期了’，再告诉你这里就可以缴。一番交涉之后才会放行。很多时候后面会堵一长串狂按喇叭的车。这已经不是保安一个人在催缴费用了，而是后面的车主都在帮着催缴。”这位业主表示。

澎湃新闻注意到，《扬子晚报》2024 年 11 月曾报道南京一起类似案例：业主董先生因未及时缴纳车位管理费，被物业限制车辆出入，需多次交涉才能通行。董先生将物业诉至法院后，法官明确释明，物业以限制业主出行方式催缴费用属滥用权利。且新修订的《南京市住宅物业管理条例》第 52 条也明确规定，物业服务企业不得利用门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。最终该案以物业承诺保障业主车辆自由出入、董先生补交费用的调解结果结案。

江宁开发区法院法官钟诗蔚表示，物业的职能是提供服务和管理，应通过提升服务质量提高交费率。若业主逾期未支付费用，物业公司可催告其在合理期限内支付，协商或调解不成可提起诉讼或申请仲裁，而非采取限制通行的方式。

胡磊律师进一步指出，根据《民法典》第944条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。最高人民法院相关典型案例也明确，物业服务人以限制门禁系统使用等方式催交物业费，属不当限制业主建筑物区分所有权的违法行为。小区道路、门禁等共有部分归全体业主所有，物业无权单方设置通行障碍，此类“以费控门”的“私力救济”方式，严重侵害业主合法权益，需承担相应民事责任。

胡磊律师认为，业主应积极履行缴费义务，同时物业需通过合法途径维权，双方善意沟通配合，共同营造和谐的小区环境。“但无论如何，业主才是小区的主人，物业在任何情况下都无权限制业主自由出入小区。”