上海这些地方在疯狂成交

最近刷社媒app，卖房买房的节奏是明显加快了。

比如北蔡某某小区，昨天刚上一套性价比房源，今天早上就卖掉了。

再比如三林某小区，一天成交三套，业主群都炸了。

如果你关注上海楼市，一定感觉到了最近二手房市场的热度。

不是某些中介嘴里天天喊的要涨了要涨了，而是真金白银的成交。

我们自己的业务端同样如此，买房卖房成交都很多。

本月二手房网签量预计要突破3万套。

这不仅是近三年的新高，甚至已经逼近了上一轮牛市的峰值。

但跟牛市不一样的是，目前为止火起来的不是“涨”，而是“卖”。

准确地说，价格合适的房子会迅速被交易掉。

这些地方，卖爆了

先说说几个代表性的板块，你看看是不是最近也在中介朋友圈刷到过。

大宁这边，算是北上海改善的顶流板块。

金茂府、慧芝湖，新梅共和城、明园这些小区，最近成交特别猛。

不少小区的成交量都比之前要好很多。

当然涨价的还是少数，像一些品质在线的次新房，比如静安府价格比之前要高。

前滩从最高点的20多万跌到现在的12-14万，跌幅超过30%。

价格可以说跌回2020年前的水平，不少一直盯着这个板块的学区、改善客户，就开始下手了。

不完全统计，到28号已经成交量32套。

而且有成交的小区很多，属于是百花齐放。

三林是典型的刚需小区集中地。

承接了很多前滩、张江的外溢需求；前滩买不起？退一步买三林。

到3月22日，不完全统计，三林的成交也超过了100多套。

中介表示，他带看过的房子大部分都已经卖掉了。

再看另一个刚需板块，南翔。

南翔呢，印象城加留云湖，城市界面好，现在价格也是跌了不少。

16-22号一周时间网签量就有60套。

一些热门小区周末看房的人是一波接一波。

再说一个板块，老闵行。

这地方其实没什么光环，但成交量一点不输上面几个。

每周都是50-60套以上的网签量水平。

这里主打的是总价200万上下的老公房、动迁房。

买这里的，基本都是新上海人第一套房，或者是预算有限的刚需家庭。

对他们来说，现在上车的性价比很高，只要花时间都能找到“便宜”的房子。

从这些板块，能看到，无论是中产改善，亦或是刚需上车。

流动性，都被激活了。

这就是为什么你会感觉到：

最近上海二手房，好像突然就“活过来”了。

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谁在卖？谁在买？

这一波成交里，卖家和买家各有各的心思，咱们来具体看一下。

卖家有三类：

第一类，急卖的人。

这个和前两年着急卖房离场要移民的、要套现的还有点区别。

当下着急的，都是想抓住小阳春赶紧卖房的，对后市不确定，不想错过这个窗口期，拿着钱等机会。

不算是纯为了卖房套现。

第二类，置换的人群。

这应该是当下的成交主力。

既有换房为了改善的，也有换房为了上学的。

他们不追求卖在最高点，只求能卖掉顺利置换。

对他们来说，卖和买是一个整体操作——只要总账算得过来，就可以出手。

第三类，贪心想卖更高的。

他们看到成交量起来了，或者是带看情况非常好，就要临时加价。

虽然这类人群不算多，但我相信也有不少买房的最近应该遇到过。

买家有两类：

第一类，抄底的人。

主要针对前滩、大宁这些核心资产。

他们研究过历史数据，知道每一轮周期底部都是这样的：成交量先起来，价格后起来。

他们现在进场，就是为了抢在价格反弹之前。

但这类人群不多。

第二类，不得不买的人。

主要针对老闵行、南翔、三林这些板块。婚期定了、孩子要上学了、租房实在租够了……他们是真正的居住需求驱动。

他们可能不懂什么周期不周期，但他们知道一件事：

现在买，比前两年便宜了几十万甚至几百万。

第三类，老破小。

绝对的市场主力人群，因为很多老破小真的到了可以以买代租的程度。

现在这个市场，确实处在一个微妙的博弈阶段：

低价房源被不断被清空，新的挂牌价开始往上试探。

部分买家开始有点慌了的感觉，怕“踏空”；

少数卖家开始飘了，觉得自己也能卖更高。

如果买家恐慌性追高，市场就可能进入“量价齐升”；

如果买家保持理性，市场就会在“量缩价稳”中进入下一轮博弈。

目前来看，理性还是占上风的。

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该怎么办

如果你要问我该怎么办，我有几点说给你听听。

对于现在必须要卖房的房东来说：

不要因为成交量起来就盲目跳价。

你的目标不是卖在最高点，而是以合理的价格快速卖掉，在谈判桌上争取一个更高的成交价。

拿到钱完成置换是最重要的。

流动性比那几万块的差价重要得多。

建议盯着小区近期真实成交价，出价合适的，就出手。

如果你是买房的。

先问问自己：你是刚需，改善置换。

如果你是真刚需（结婚、上学、首套房）：

现在的笋盘确实在快速消失，该果断的时候还是要果断。

当热现在也没到房价涨的时候，买家优势依然在，选择范围还是很大。

建议聚焦你预算范围内的板块，划定几个目标小区，盯紧房源。

如果你是卖一买一：动作要快，节奏要对。

你是这波行情里最需要“踩准节奏”的人。

先卖后买，虽然现在二手成交火热，但不确定性依然存在。

先把手里的房子卖掉，拿着现金再去谈你想买的房子，你会更有底气。

最后

3万套的成交量，是一个好的兆头，但也要请大家保持清醒。

接下来几个月的持续成交才是决定未来走势的关键。

但上海楼市的企稳可能是正在发生的事情。

如果你正在考虑买房或卖房，却搞不清现在的行情到底是该冲还是该等，别自己瞎琢磨。

我们每天都在一线跑盘，哪里的笋盘被扫了、哪个小区还有漏可捡，不同小区卖房采取什么策略，我们门清。

私信我们，说出你的需求，我们来帮你诊断。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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