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在北京，大运河不仅是绵延千年的水系，更是城市高端居住理想的稀缺坐标。沿河而居，向来是少数人的珍藏。而运河玖院，便是这片水岸线上最耀眼的注脚。它曾数度登顶市场销冠，以一次次热销，印证着人们对滨水生活的向往与认同。

如今，这场关于河居的传奇，迎来了它的最终章——0811地块。这不仅是运河玖院的收官之作，更标志着北京大运河沿岸滨水住宅开发的正式落幕。更难得的是，当北京水岸豪宅的门槛普遍跃升至1500万以上时，这里建面约175㎡的水岸大宅，总价仅约1200万，却呈现着足以媲美10万+豪宅的质感与配置。

城市最后的河岸珍藏，与极具诚意的价格相遇。这样的收官，值得认真凝望。

实景图

从总图来看，0811地块处在整个片区的南侧。南面就是运河东大街，运河位于地块南侧不远处。这样的地理条件，为住宅与河流之间建立更直接联系提供了可能。

包括0811地块在内的运河玖院，采取的不是“行活”的排布方式：建筑顺着河岸展开，与运河形成45度切角。住宅排布在靠近河岸的一侧，使建筑界面与河道方向保持一致。这样一来，建筑的长边朝向河流，能够获得更大的临河面。

效果图

0811地块沿河排布的楼栋中，楼栋与河岸方向直接呼应。通过这种展开式布局，河景不再集中在少数几户住宅，而是分配给更多居住单元。

与此同时，户型设计也配合这种布局。住宅几乎全部是端户。端户最大的特点是拥有采光和景观视野有良好的保障。这也就是——全端户产品，270度全景景观资源。

当建筑顺河展开时，端户的侧窗就能够朝向水面。即便住宅不在最前排，也可以通过侧向视线看到运河。这种做法扩大了可观河住宅的数量。

效果图

建筑数量的控制也服务于这一目的。0811地块只有4个单元，单元减少意味着建筑之间的距离更大，景观界面更开阔。楼与楼之间的空隙扩大，景观更容易进入社区。

户数也相对减少。0811地块规划161户，单位土地上的居住人口降低，意味着空间密度下降。建筑密度的数据也能说明这一点。0811地块建筑密度为14.7%。建筑覆盖面积减少，留出了更多开放空间。

这些安排都围绕同一个目的展开。河流不只是远处的背景，而是社区可以直接感受到的空间界面。

河景不再只是远处的一条线，而成为日常生活的一部分。

效果图

真正成熟的滨水规划，往往会进一步处理一个问题：如何让水岸空间同时成为城市空间的一部分。也就是说，水体不只是景观资源，还要通过建筑组织、界面控制和高度层次，使其成为城市景观体系中的重要组成部分。

从这个角度来看，0811地块的规划方式，体现出一种更完整的滨水城市设计思路。

首先，是对滨水界面的控制。

很多滨水住宅项目在规划时，容易形成一种“建筑贴水而建”的状态：高层住宅沿水体连续排布，形成整齐的建筑墙体。这样的界面虽然能够强化“临水住宅”的属性，但同时也容易带来两个问题。一方面，连续的高层体量会压缩水岸空间，使河岸缺少应有的开敞感；另一方面，整齐而封闭的建筑界面，也会削弱水岸空间作为城市公共景观的属性。

效果图

在0811地块的规划中，运河一侧的建筑界面并通过相对舒展的体量关系，使水岸一侧保持更开阔的空间尺度。建筑与河岸之间形成适度退让，既保证住宅与运河之间的空间联系，也避免了过度贴水带来的压迫感。这样处理之后，运河一侧呈现出的不是封闭的住宅边界，而是一种更开放、更具有城市尺度的滨水界面。

效果图

其次，是建筑高度的层次组织，塑造运河沿线的天际线。

滨水空间如果要形成具有城市感的景观界面，仅仅依靠建筑退让是不够的，还需要通过高度关系来塑造空间层次。换句话说，水岸与城市之间需要建立一种逐渐过渡的空间结构，而不是突然出现的高度落差。

图说：沿河城市天际线通过多样建筑高度形成起伏韵律，以曲线呼应自然山水，塑造出与滨水环境融合的丰富轮廓也形成城市的天际线。（效果图）

0811地块在这一点上的处理，是通过不同建筑之间的高度变化，使滨水界面与社区内部形成一种层次递进的关系。靠近运河一侧的建筑整体保持相对舒展的尺度，而随着空间向社区内部展开，建筑高度逐渐形成变化。这样的高度组织，使空间在纵深方向上产生明显的层次感。

这种层次在更大范围内塑造了运河两岸的城市景观结构。当建筑高度从水岸逐渐向城市内部递进时，运河空间便不再只是自然水面，而成为城市空间体系中的一个重要轴线。水岸界面、住宅界面以及更远处的城市背景，共同构成了一个具有纵深关系的景观层次。

第四，是运河景观层次的整体延展。

效果图

当建筑界面、空间层次和天际线关系被整体组织之后，运河所呈现出来的景观体验，实际上已经超越了单一水体景观的范畴。站在社区或住宅空间中，运河不只是一个自然元素，而是与城市空间、建筑界面和远景背景共同构成的复合景观。

效果图

如果说建筑布局解决的是“看见河”，那么社区空间系统解决的就是另一件事：人如何接近河。

图说：居民从住宅出发，可以通过步行系统到达不同区域，而不需要经过复杂的交通路线。（效果图）

0811地块在规划上试图建立另一种关系。这个区域设置了多种慢行空间，包括建筑连廊、架空慢行系统以及跨越道路的慢行桥梁。这些系统共同形成一条连续的步行网络。

这条网络向北连接园区内部空间，向南连接休闲街区，向西延伸到滨河景观带。不同空间被串联在一起。居民从住宅出发，可以通过步行系统到达不同区域，而不需要经过复杂的交通路线。社区、街区和河岸之间形成连续空间。

0811地块的架空层比例也在整个片区中最高。四个单元中有两个单元设置了架空层。架空层提供了大量地面公共活动空间。这些空间通常位于住宅底层，与景观区域直接相连。居民可以在这里停留、交流或休息。公共活动空间因此得到扩展。

架空层的运用，使得空间在视觉上更通透，也更容易与周围景观结合。人从架空空间走出时，可以直接看到社区花园或远处的河岸。

图说：0811地块是架空层比例最高的地块，架空层的存在，可以承载很多生活功能，又能使景观视野更加通透。（效果图）

大量架空层可能承载很多功能：从社区图书馆、共享办公，到棋牌室、健康课堂，再到儿童活动空间、艺术展厅等。这些公共空间让社区内部活动更加多样。居民可以在不同时间参与不同活动。空间因此具有更高的使用频率。

当这些空间与慢行系统结合时，社区生活就形成一条连续路径。从住宅走到架空层，再到社区花园，再到河岸景观带，活动空间逐渐展开。

当这些规划手法放在一起时，可以看到一个较为清晰的逻辑。建筑布局、天际线控制、慢行系统和公共空间并不是孤立设计。它们围绕同一个目标展开。这个目标就是如何让运河成为社区空间的一部分。

0811地块所呈现的规划方式，可以看作这种思路的一次实践。项目没有单纯依赖“临河”这一条件，而是通过一系列空间安排，让河流在社区中获得更明确的位置。

玖院0811地块所展示的规划方式，为这一问题提供了一个具体案例。通过建筑布局、景观结构和空间系统的协同，河流从自然背景转化为生活空间的一部分。

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