北京
文/广州进深 严明会
在广州，从地铁南村万博站出口一抬头，香江1号的艺术中心，便映入眼帘。伫立于繁华的万博CBD，融汇艺术、科技、体育的香江1号，近期可谓是话题度拉满。
香江集团董事长翟美卿，对这一项目很是重视，将其作为探索系统融合的创新试验场，以科技、艺术重构价值闭环，楼盘被定位为“未来生活艺术全球坐标”。
楼盘的交付标准，对标的是广州鹏瑞1号，可见档次很高。
这个顶豪项目，前身是锦绣香江项目的大草坪，后历经争议，香江集团最终才动工建设。未来，它或许能成为该集团重要的利润来源。
豪宅叙事
揭开香江1号项目的神秘面纱，项目地块面积约15.8万㎡，容积率仅1.88，售价为8-12万/㎡。
楼盘规划6栋楼，394户。其中，T2栋和T3栋为两梯两户，被定义为楼王，T1栋、T5栋、T6栋、T7栋则为是三梯三户。在数字排列中，它颇为讲究，没有T4。
这个项目，将配建5200㎡商业街、幼儿园及4800㎡户外健身场所，环顾3公里内，覆盖万达、山姆等成熟商圈，三甲医院等。
眼下，香江1号最先推售的，为T3栋及T5栋。
T3栋中，有一层两户的303㎡户型，大三房或大四房可选；也有定制的605㎡，一层一户；更有两套1200㎡的顶楼复式。
T5栋的户型为197㎡，三梯三户，也做到了南北对流，北向望万博中心景，南向看花园。
该楼盘的卖点，除了地段之外，还有它的科技赋能，项目以“8恒+森林环境系统”为核心，这是以森林生态为蓝本的室内智能调控系统，可以简单理解为给房屋装上了个全屋空调。
而且，它将艺术从展厅引入生活日常，全球顶尖设计大师操刀，打造约2万平方米的莫奈花园园林。同时，设立艺术中心、艺术广场等八大艺术场域。
依托万博CBD“千亿级产业平台”与“一小时湾区生活圈”，香江1号匹配了新生代高净值人群“工作与生活无界”的需求。
在一系列宣传文案中，“共鸣”一词被屡屡提及。
高净值人群的购买逻辑，正从“占有当下”转向“认购未来”。万博CBD作为广州CBD3.0的核心，其“价值洼地”属性与产业发展潜力，吸引了投资者提前布局。
他们不仅看重资产的保值增值，更认同该板块所能承载的未来城市生活场景。
报道中，提到了“00后1小时敲定”、“90后20分钟入手”，这种迭代客群的极速决策，在豪宅市场，通常不是基于对居住品质的深思熟虑，更像是资本在寻找避险标的时的“抢筹”行为。
草坪演变史
这个备受关注的顶豪，其前身是锦绣香江大草坪。
根据过往报道，2001年，锦绣香江首期开售，开发商就将大草坪作为小区的绿化配套，打造为滑草场以及森林公园。此后，大草坪一直是项目的卖点之一。
对于业主来说，这片草坪承载着难忘的回忆，他们一度在这里晨练遛狗，放松自我。
但到了2012年，情况发生了变化。锦绣香江开发商开始“启用”大草坪地块，称地块将按历史批复，把远景发展用地改为建设用地，此举遭到了业主反对，双方就此进行了拉锯式讨论。
摆在面前的事实是，根据建设用地规划许可证，从2000年拿地之初，锦绣香江整个小区均为商业居住用地R1（B）。
2012年公示地块性质时，由于之前电子数据库录入有误，被误认为是园地（E3）。随后规自局纠正为二类居住用地。
时间来到2024年3月，广州规自局公示了锦绣香江花园新建地块一二三四的建筑设计方案受理公告。
4月，建筑工程设计方案进行批前公示，并在6月份正式获批。其中，锦绣香江花园新建地块四，即为锦绣香江大草坪所在地。
至此，现实已无法扭转，香江1号迅速动工开建。
抢占窗口
香江1号项目公司为广州番禺锦江房地产有限公司（简称“番禺锦江”），该公司成立于2000年6月，由深圳香江控股股份有限公司、广州市盈泰房地产有限公司分别持股51%、49%。
番禺锦江的董事长、经理为翟栋梁，他同时也是香江控股副总裁。
在公开场合里，鲜有翟栋梁的身影，倒是香江集团董事长翟美卿，不久前刚在发言中，提及香江1号。
今年1月，翟美卿表示，香江1号是探索系统融合的创新试验场。该项目是一个完整的价值闭环——以智能科技重构生活品质，以生态科技守护生命健康，以文体艺术滋养人文精神。
2024年，香江控股（600162）的归母净利润为6180万元；其预计2025年的归母净利润为-8000万元到-9800万元。
在房地产行业传统业务利润变薄的背景下，该公司急需一个高利润率的“爆款”项目，来提振财报，修复信心。
香江1号的推出，也正是它在抢占“万博CBD”红利窗口的体现。
若早几年开发，配套未熟，卖不上价；如果晚几年，市场风向可能生变。立足于眼下是较为明智的选择，目前万博CBD已进入成熟期，出货时机正好。
广州进深查阅获悉，香江目前在出售的楼盘，除了超高端豪宅广州香江1号之外，还有天津锦绣香江、南京南京湾·锦绣香江等。
但香江1号是重中之重，它不仅仅是“一个楼盘”，而很可能是香江控股未来几年最核心的利润来源。
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