大体量物业资产怎么盘？铂顿用“长短租结合公寓”给出了新解法

随着中国经济从“增量扩张”转向“存量挖潜”，顶层意见明确“支持企业盘活闲置低效存量资产”，在此背景下，铂顿成功总结并实践了一套全新资产管理模式。

本文将从专业资产管理视角，结合铂顿品牌的成功实践，拆解如何通过精细化规划与一体化运营，让大体量存量资产实现价值重塑，为资产持有者提供可落地的增值路径。

01 存量资产的现状

当前，大量存量物业面临盘活困境：

• 国央企老旧物业：多为上世纪建设的老旧办公楼、招待所或职工宿舍，产权清晰但建筑老化，改造难度大，长期处于低效运营状态。
• 空置的商业/办公物业：受电商冲击及消费习惯变迁、经济下行影响，传统商场、写字楼空置率攀升，租金持续承压，去化周期漫长。
• 产业园区的配套物业：前期规划的商业或居住配套与后期入驻企业实际需求错位，导致大量空置，无法为园区提供有效服务。
• 城市更新中的低效楼宇：位于城市核心区域但功能过时的写字楼、酒店，面临业态迭代压力，亟需重新定位与功能转换。

上述这些存量资产普遍存在“有空间无内容、有产权无收益”的痛点，传统的单一业态出租模式已难以应对市场变化，亟需全新的资产管理逻辑介入。

02 什么是长短租结合公寓资管模式？

长短租结合公寓，并非简单地将一栋物业划分为长租和短租两部分，而是一种基于客群需求分层、空间功能复合、运营一体化的资产管理模式。

其核心逻辑在于：以长租构建稳定的基础现金流，以短租捕捉市场的高溢价红利，通过专业运营实现长短租之间的柔性调配，形成“稳中有增”的收入结构。

03 为何“长短租结合公寓”是大体量物业的最优解？

相较于单一业态的传统模式，长短租结合公寓具备三大核心优势：

收入结构稳定

• 长租部分提供基础现金流
• 短租部分捕捉差旅、旅游的高溢价红利
• 首层商铺获其他业态收入补充

风险对冲能力强

• 覆盖长租刚需、中短租过渡、酒店式日租的全龄客群
• 当经济波动导致差旅减少时，长租部分可支撑稳定现金流
• 若长租需求阶段性走弱，中短租和日租则可承接展会、旅游等临时性需求填补空置

整体管理，运营高效

• 一个团队整体管理，杜绝分租、分管导致的恶性竞争与内耗
• 人员、物资、系统共享复用，运营成本大幅优化，坪效显著提升。

04 铂顿的实践案例

案例一：铂顿元世纪广州科学城店

物业规模：位于广州科学城核心，总面积约20000㎡
规划策略：经详细商圈评估，规划20%空间做酒店式日租公寓经营，80%做长租公寓。一层除250㎡大堂+餐厅外，其余面积转为商铺出租。
投入产出：总投资约500万，长租轻改快速入市，短租与公区按品牌标准装修。2025年开业后，长租3个月完成去化90%，短租出租率超85%，扣除运营成本后，每平米租金比同商圈平均水平高70%，半年即收回改造成本。

案例二：铂顿元世纪中山翠亨新区店

物业规模：约18000㎡，位于中山翠亨新区核心区
规划策略：周边企业、产业人口持续导入，铂顿将40%空间规划为长租公寓服务于园区白领，60%为中短租服务商务出差客群。公区配套中西式自助早餐厅、健身房、洗衣房等，提升居住体验。

投入产出：总投资400+万，2025年中开业后，长短租灵活调配，有效应对园区企业淡旺季人员流动，整体出租率稳定在93%以上，8个月即收回投资成本，成为国企存量资产盘活创新典范。

案例三：铂顿元世纪广州汉溪长隆店

物业规模：约13000㎡，毗邻长隆旅游度假区及万博商务区

规划策略：该项目面临典型的“商旅双需求”特征——既有长隆带来的旅游日租需求，又有万博商务区企业的商旅住宿需求。铂顿将25%规划为中短租客房承接旅游客流，75%为长租服务周边企业从业人员。

投入产出：总投资约300万，2023年暑期开业后日租部分高峰出租率超95%，商务差旅时段中短租有效填充，长租保持97%以上稳定出租率，正式开业后仅一个季度即收回投资成本。

最后，回到最初的问题：

大体量存量资产物业，怎么盘活好？

答案不是简单做一个商场，也不是建一栋传统写字楼，更不是随便找几个酒店品牌各运营几层。

铂顿所实践的长短租结合公寓模式，以科学配比构建抗周期收入结构，以一体化运营实现成本优化与坪效提升，最终将低效存量资产转变为现金流稳定、具备金融属性的优质标的。对于资产持有者而言，这种全赛道公寓资产管理模式，不仅是盘活一处物业，更是在不动产新周期中，掌握了一种让资产持续增值的专业能力。

铂顿是东呈集团旗下中高档服务式公寓品牌，始终坚持以客户为中心，不断提升服务质量，优化住宿体验。作为专业的资产运营方，铂顿以大湾区为战略中枢，辐射并深耕华中、华北及华东的广袤版图，同时积极赋能产业园区、综合社区等领域，通过精准定位与高效运营，专注于全赛道公寓资产管理，为存量资产注入持续增值动能。