上海楼市开始涨价了？

　　3月28日周六，上海二手网签量又创纪录了。

　　单日网签量1585套，创下近5年单日新高。

　　要知道2025年下半年的市场，日均成交仅500-600套。1585套的单日数据，直接实现近3倍的跨越式增长。

　　小阳春彻底爆发，朋友圈都在刷屏：某某板块成交价涨了，某某小区一夜跳价几十万。

　　很多人在后台私信问：上海楼市真的涨价了吗？上海楼市是不是要起飞了？

　　今天我结合一季度全市的数据，以及一线中介的体感，给大家说点真心话。

　　确实涨了

　　国家统计局数据，2026年2月上海二手房房价环比上涨0.2%。

　　这是9个月以来，上海二手房房价首次止跌回升。

　　从房外房研究院监测更细化的数据来看，今年一季度，

　　上海部分板块的成交价已经出现一定程度的涨幅。

　　数据来源：房外房研究院

　　外环内，杨浦区控江路、静安区江宁路、黄浦区打浦桥、浦东塘桥、徐汇区斜土路......

　　涨的主要是老破小和强学区板块。

　　外环外，松江莘闵别墅、嘉定菊园新区、闵行华漕、松江佘山、浦东曹路、川沙......

　　数据来源：房外房研究院

　　涨的是有产业支撑、优质低密、宜居属性较高的板块。

　　这背后折射的，是购房逻辑的转变。

　　以前大家买房，追的是倒挂，是概念。

　　现在大家买房，买的是确定性。

　　外环内的老破小，确定性在于地段和总价。

　　300万以内上车上海核心区，租金回报率还比理财高。

　　这是底层刚需的安全垫。

　　而外环外的产业低密板块，确定性在于人和环境。

　　不过也别看到涨价两个字就焦虑。

　　因为除此之外的大多数板块，还在泥潭里挣扎。

　　局部板块部分小区的结构性修复，不代表上海楼市全面反转。

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　　政策红利托底，刚性需求释放

　　为什么今年一季度会有这样的行情？

　　核心是政策红利，加上刚需的集中释放。

　　225沪七条新政，限购松绑、公积金提额、买房门槛降低，精准托底刚需和改善需求。

　　政策落地后，市场预期快速修复。

　　链家、贝壳等平台日均活跃用户量、二手房线上咨询量、带看量全部环比大涨。

　　而最先吃到政策红利的，就是学区老破小。

　　以前我们总说学区房不行了，因为多校划片，因为人口出生率下降。

　　但现实是，当价格跌到一个临界点，刚需家长还是会出手。

　　中国人的一生都在内卷，孩子要上好学校，学区房就得买。

　　毕竟也调整几年了，价格已经实现超跌。

　　这一波，刚需和家长都进场了。

　　需求端的火爆撑起了学区老破小的价格。

　　一季度，一些学区老破小已经率先掉头，扛起涨价的大旗。

　　建平地杰对口的京浦小区，90㎡户型，总价涨了72万。

　　对口平南小学+上实西的平南一二村，一套比一套贵。

　　徐汇、静安、浦东等核心区的老破小，成交周期在大幅缩短，部分地铁学区房源挂牌3天即售罄。

　　从我们在一线的体感来看，挂户口学区老破小不仅价格涨了，议价空间也在缩窄。

　　价格根本砍不动。

　　过去四年，上海学区老破小跌幅之深不用我多说了吧。

　　从高兴花园的“血崩”开始，很多学区老破小从高位优化40%都很正常，大部分都是直接腰斩。

　　当便宜和学区撞在一起，刚需的购买力就会被瞬间引爆。

　　不过需 要注意的是，仅仅是带学区的老破小出现了量价齐升的情况。

　　因为年前年后这段时间是学区房成交的旺季。

　　至于那些非学区、没地铁的老破小，仍然是在以价换量。

　　2026年上海彻底告别大拆大建，旧改转向留改拆并举，拆迁暴富的时代已经过去，没有配套支撑的老破小，只会越来越难出手。

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　　分化，是上海楼市的底色

　　这是我最想强调的一点：今年上海楼市，最大的风险不是不涨价，而是分化。

　　各区之间、板块之间、甚至同一个小区的不同户型之间，冷热差距大到离谱。

　　一季度，外环内静安区西藏北路、苏河湾、长宁镇宁路、虹桥、浦东陆家嘴、虹口北外滩......

　　板块成交价依然有不同程度的降幅。

　　数据来源：房外房研究院

　　外环外，车墩、海湾、航华、洞泾、月浦、新场......

　　这些 无产业、无配套的板块，依然成交惨淡，持续阴跌。

　　数据来源：房外房研究院

　　不仅是板块分化，甚至同一个小区，不同户型的命运也天差地别：

　　刚需小户型，因为受众广、需求大，成交快、价格稳，甚至能涨价。

　　而总价高的大户型，成交周期长，就需要降价才能出货。

　　这两年我们一直和大家强调，上海楼市已经没有大锅饭了。

　　未来的市场，会极度分裂。

　　核心区、强产业区、优质学区，会因为供需关系率先企稳反弹。

　　这些地方的土地供应是有限的，但需求是源源不断的。

　　而那些远郊、老破大、无电梯的高楼层、动迁大居。

　　如果没有特别强的资源注入，每一次回暖，都是你逃生的机会。

　　最后

　　我知道，每次有楼市涨价的消息传来，很多房东就心里痒痒。

　　“我的房子是不是挂低了？”

　　“我也要加20万试试水。”

　　我劝你，千万别。

　　现在能出货的房东，都是识时务的。

　　如果你是真的想卖房，尤其是想置换的，请记住一句话：稍微克制一下跳价的冲动。

　　别把客户当韭菜，现在的买家，精得很。

　　哪个小区什么户型什么楼层最近成交价多少，他们比你算得还清楚。

　　你跳价，他们转头就去隔壁了。

　　你白白给邻居做嫁衣。

　　坦白讲，上海楼市有些房子正逐渐被市场边缘化，别对反弹抱有幻想。

　　比如单价看似触底的老破大、老塔楼。

　　老破大本身总价高、流动性差，受众一直在萎缩。

　　现在又被开发商精准狙击，持有价值在持续下降。

　　再如金山、崇明、奉贤（南桥除外）这些丧失流动性的远郊房。

　　这些地方，本质上和上海城区没什么关系。

　　基本是完全内循环的房产市场，但本身区域需求量又小。

　　再加上人口与产业双流失，无地铁、无规划、无倒挂。

　　新房都卖不动，二手房更没什么持有价值。

　　趁着现在这波小阳春的窗口期，赶紧出掉。

　　如果实在卖不掉，就先别挂。

　　非诚意出售的房源，最后都会被下架。

　　挂着不卖，只会拉低你房子的关注度。

　　真想卖，诚心谈；不想卖，干脆别挂。

　　如果你今年想买房，我们也有几点建议：

　　第一，别被房东吓到，盯紧成交价。

　　遇到跳价的房东，你就大胆砍价，别客气。

　　别管挂牌价多高，看最近的成交价是多少。

　　那就是你的心理锚点。比成交价高太多，转身走人。

　　第二，别等最低点，没人能抄到绝对底。

　　市面上的好房子卖一套少一套，价格差不多就行了。

　　因为那十万八万的错失心动好房，下一套不知道要等到啥时候。

　　第三，多跑多看。

　　现在的市场，机会藏在那些急着抛盘的房东手里。

　　多跟中介聊聊，多看看房，总有合适的。

　　如果你自己拿不定主意，可以联系我们，无论买房或卖房都能给到你最专业的建议。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。