年报观察 | 金地商置“双轮失速”

观点网 当曾经引以为傲的“开发+投资”双轮驱动，变成如今的双轮失速、双向失血，金地商置的根基何在？

3月30日，金地商置交出了2025年全年答卷。据财报显示，期内实现收入85.05亿元，同比减少36%；归母净亏损34.11亿元，虽较2024年同比收窄25%，但仍为大额亏损，每股基本亏损0.2053元。

截至期末，金地商置现金及银行结余22.48亿元，同比锐减43%；资产总额626.87亿元，同比减少18%；负债比率更是越过100%警戒线，飙升至122%。

过去一年，金地商置面对的不仅仅是开发主业萎缩，就连投资物业板块亦由盈转亏。

地产行路难

含着金钥匙出生的金地商置，为何走在今天这一步？

2013年，金地商置成立，目的是为了延伸金地集团在非住宅板块的业务。可十三年弹指一挥间，仍走在母公司的老路上。

从收入结构比来看，金地商置营收主要来自两大部分：物业开发、物业投资及管理。过去几年，开发物业一直是立身之本，占收入比均超90%。

2025年，物业开发收入仅有72.61亿元，同比下跌39%，占收入比重下滑至85%；物业投资及管理部分也在同步下滑，从2024年12.97亿元减少4%至12.43亿元。

财报指出，物业开发收入减少主要是2025年度销售物业交付面积减少所致。事实上，这也与金地商置近几年拿地情况有关。

自2021年斥资231亿元在上海、北京、成都等城市收购了40宗地块后，金地商置近几年拿地数量锐减，2022年仅斥资9.57亿元摘得5宗地，2023年斥资10.91亿元摘得2宗地，2024年仅以5.4亿元代价摘下1宗地。

2025年全年，金地商置新增3个项目，均位于武汉汉阳区，总建面6.5万平方米，总代价4.48亿元，平均成本6900元/平方米。

显然，在当前状况下，让金地商置掏出更多钱拿地确实不太现实。

因此，叠加2024年获取的一宗地块，金地商置近两年累计获取的5宗地块，投资资金均来自于当地政府针对保障房项目的收储资金。

据悉，2024年10月，武汉市汉阳区落实“三大工程”中的保障性住房建设部署，与金地商置达成协议，收购其1183套公寓用作保障房，金地商置则须将全部收购款投入当地拿地。

不过，由于近年来新入市项目减少，旧项目去化难度加大，金地商置销售一直处于下坡状态。

2025年，金地商置全年累计合约销售金额106.96亿元，累计销售面积84.8万平方米，分别较2024年同期203.07亿元、151.47万平方米下滑47.33%、44.02%，平均销售均价亦减少6%至1.26万元/平方米。

与此同时，存货计提减值亦对利润形成挑战。

财报指出，金地商置2024年度与2025年度物业开发部分分别录得29.04亿元、18.1亿元大额亏损，主要是由于集团附属公司、合营公司及联营公司持有物业存货计提大额减值准备所致。

2024年及2025年，金地商置分别对存货物业计提减值了7.896亿元、5.568亿元，合计共计提减值13.46亿元。

截至2025年末，金地商置总土地储备为1083万平方米，其中一线占比36%、二线占比42%，其余22%位于三线及其它城市，多为2021年及以前存货，去化承压。

财务踩高跷

物业投资及管理板块作为金地商置最有潜力的增长曲线，2025年直接由盈转亏。

期内，由于若干转租业务的租约到期或是提前退出，该板块录得收入12.43亿元，同比减少4%；在利润端则出现了大反转，从2024年的盈利9.35亿元转为2025年亏损3.79亿元，下滑超13亿元。

财报指出，该部分业绩减少主要原因是2025年度公司持有的投资物业录得公允价值亏损5.76亿元，截至2024年12月31日止年度则录得公允值收益0.67亿元。

流动性层面，截至2025年末，金地商置现金及银行结余（含受限）仅有22.48亿元，同比下降43%；一年内到期的银行贷款为13.9亿元，现金流持续流失。

同时，金地商置存在大额或有负债，为购房者按揭担保余额23.27亿元，为合营公司融资增信余额21.74亿元，已动用21.15亿元，或进一步加剧偿付压力。

截至2025年末，金地商置有息债务总额215.19亿元，与上年基本持平，净资产跌至177.09亿元，负债比率从103%升至122%。

这就意味着，金地商置已站在资不抵债边缘。因此，在房地产行业调整周期里，断臂求生也不失为房企最体面的自救方式。

2025年，金地商置转让了上海安洋木业100%股权，回笼资金2.3亿元；2026年3月，继续出售深圳威陆产业园，获得约1.904亿元净现金回笼，集团含息负债也相应将减少约1.92亿元。

根须尚在，就有重生可能。换而言之，金地商置当下最值钱的是核心城市优质资产。

商办方面，金地商置持有运营的项目总建面约116万平方米，期内录得租赁及相关服务总收入约13.6亿元，同比增长了14%。其中，深圳威新科技园1、2期出租率为93%，包括三期在内，已入驻英特尔、英伟达、腾讯、华为、小红书等巨头企业。

租赁住房品牌“金地草莓社区”是金地商置另一张底牌，截至2025年末运营约1.2万间房，稳定期出租率94%。

这些资产便是金地商置当下及未来发展的根基。

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