近60亿拿下上海内环内“压箱底”宅地，保利最新回应来了

21世纪经济报道记者唐韶葵

3月30日，上海2026年二批次土拍收官，此次土拍仅推出一宗宅地，位于内环内的长宁区中山公园板块。历经41轮竞价，保利发展仅出价一次，便以59.22亿元总价、77697元/平方米楼面价、6.43%溢价率摘得地块。参与此次竞拍的还有中国金茂、华润与新长宁联合体，三家竞拍主体均为央国企。

出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，出让面积28999平方米，规划建筑面积76216平方米，起始总价为55.64亿元，中止价为77.89亿元。含E1-17、E1-21两宗地块，容积率为分别为2.4、2.67。

上海中原地产分析师卢文曦指出，从近期上海内环及改善型项目的成交表现来看，这类核心区地块的价值正被重新认可，成交周期缩短、去化速度提升，为房企补仓提供了现实支撑。

保利发展上海公司回应21世纪经济报道记者称，加仓上海内环内的信心源于两点：

一是基于新政加持下，市场出现小阳春行情。3月上海二手成交量攀高，对于整体市场信心修复，以及带动新房置换改善，尤其是市区的改善市场很有信心；

二是保利发展对于内环内市场长期看好，该地块为长宁内环中山公园板块近10年唯一纯住宅用地，一线临苏州河，具有稀缺性，公司有信心打造标杆作品。

同策研究院联席院长宋红卫分析，2026年上海土拍回归“拿地理性”，房企决策更审慎。保利此次拿地，主要目的是补充核心区土储——2025年其在上海斩获4宗地块，但土储规模难以支撑后续发展，且此前仅在杨浦区获取一宗市中心地块。

据第三方平台数据，2025年，保利发展在上海权益销售额约425亿元，仅次于招商蛇口与华润置地。同时该公司权益销售面积约为60-65万平方米，均居市场前三。但同期，其新增土储相对不多。公开信息显示，2025年，保利发展在上海拿地总金额117.22亿元，一共斩获4宗土地，总建筑面积刚刚超过20万平方米。

刚刚拿下的中山公园地块总规划建筑面积约7.6万平方米，结合保利发展此前公示的建安成本测算，该项目货值至少在70亿元以上，可在很大程度上充实保利的土地储备。

但也有业内人士指出，该地块存在明显短板：周边被老塔楼及老旧小区环绕，城市界面欠佳，且施工过程中面临较多限制，工期及成本存在一定不确定性。对此，保利发展指出，此次虽然斥资近60亿元拿地，但公司已提前开展全面调研，将配建、装修、施工等潜在风险纳入考量。此外，保利发展在上海多项目并行推进，依托集采、规模化运营优势，能够有效降低建安及运营成本，能够从容消化地块高成本压力。

值得一提的是，保利发展监测数据显示，2月25日上海“沪七条”新政后，市场访客量、成交量较新政前实现翻倍增长，活跃度已回升至2025年3月以来的高位。保利发展上海旗下项目3月新访量较1-2月提升74%，成交较新政前增长3成。

其中，保利发展旗下豪宅标杆项目保利世博天悦表现尤为突出。新政红利释放后，该项目来访量较新政前上涨约25%，周均来访达110组；成交端同样亮眼，5000万级产品去化流速提升50%，成交套总价涨幅达12.5%。