预判楼市将止跌回稳，龙湖今年要啃下存货硬骨头｜直击业绩会

2022年下半年，彼时房地产市场尚未进入深度调整期，察觉到异样的龙湖主动做了战略调整。它审慎投资、主动削峰去险，三年半里压降有息负债近600亿元。

然而穿越偿债高峰的龙湖依然阵痛：拿地显著收缩、开发业务承压见底。所幸，多航道协同开始发力，经营性业务扛起利润与现金流大旗。

在龙湖的构想中，最晚2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入，届时，公司将迎来新发展模式。

而今，旧模式已死，新模式未成，龙湖正站在开发业务筑底、债务结构重构、收入格局再造的十字路口。

“利润低点在2025—2026年，2027年恢复增长”

2025年，龙湖实现营业收入973.1亿元，毛利94.35亿元，毛利率9.7%，归母净利10.22亿元，均出现不同程度的下滑，剔除投资物业及其他衍生金融工具公允价值变动影响后，公司归母核心净利亏损17亿元。

此前业绩预告中，龙湖解释这一情况主要是由于房地产市场延续调整态势，量价压力下导致公司开发业务的结算收入下降，结算毛利率进一步降低。

这是龙湖上市以来核心业务首现亏损。

公司没有回避，近日在业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶给出了更为详尽的沟通，他表示2025年核心权益后利润亏损，是受地产市场量价持续下行影响，公司开发业务销售毛利率明显承压，该压力将在2025年、2026年结算中集中体现，属行业共性问题。

但赵轶也指出，尽管开发业务盈利承压，运营及服务业务已成为集团利润“压舱石”与现金“稳定器”。2025年，该业务实现收入267.7亿元，占总营收27.5%，贡献核心权益后利润79.2亿元，毛利率超50%、净利率约30%，未来将保持两位数增长。结合公司已穿越债务最高峰，他说，未来龙湖将在财务安全稳健前提下逐步修复利润，开发业务逐步减亏，运营及服务业务持续稳健增长。据其透露，集团利润低点集中在2025—2026年，预计2027年开始恢复增长。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平补充称，过去几年运营及服务航道利润大幅超过开发航道，去年贡献利润近80亿，今年预计实现10%以上增长，力争尽快到达100亿元规模。其表态，最晚2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发业务收入，届时龙湖将完成收入结构和债务结构的转型，实现新发展模式。

拆解收入构成来看，去年龙湖地产开发业务实现收入705.4亿元，运营业务收入141.9亿元，物业和代建组成的服务业务收入125.8亿元。

龙湖集团物业服务航道总经理宋海林对此表示，2025年龙湖智创生活实现收入112亿元，同比出现小幅下降，这一波动并非行业环境被动影响，而是公司主动开展业务聚焦与优化的结果。

他介绍公司的调整举措主要集中在两方面：一是主动退出部分限价过低、无法持续提供优质服务的项目；二是精准甄别核心业务，聚焦能真正创造客户价值的业务线与产品线，果断放弃低效、缺乏核心竞争力且无护城河的业务，从而实现业务盘面的优化升级。

宋海林透露，经过一年的全面调整，龙湖智创生活的业务结构已趋于合理，公司有信心在2026年重新回归两位数增长。

今年到期债务61亿元

陈序平在会上分析了今年形势，并介绍了基于此龙湖各个航道的经营策略。

去年龙湖拿地极度审慎，仅在上海、深圳、成都等核心城市斩获7幅地块，新增建面38万平方米、货值82亿元。截至年末，土储总规模2200余万平方米，未售货值超2000亿元，一二线城市占比超七成，存量资源充足但去化压力仍在。

陈序平表示，今年开发业务核心依然是聚焦存货去化和存量土储的激活，要啃下存货硬骨头，同时择优小幅补仓。对于行业走势，陈序平判断，五年调整已近尾声，2026年市场跌幅将大幅收窄、逐步止跌回稳，热点城市二手房回暖将传导至新房置换需求，这也是开发业务修复的重要外部窗口。

商业投资仍是龙湖利润的第一增长曲线。目前龙湖商业已开业购物中心近百座，今年计划新开9座购物中心，航道核心将聚焦三件事：推进存量项目资本支出改造，一店一策提升运营效率，目标同店增长重回5%以上，同时坚持新项目“一次开好”，以及持续拓展优质轻资产项目，据其透露，北京世贸天阶轻资产项目已启动改造，预计今年底开业。

C3资产管理航道今年将以资产优化为核心，有序出清低能级城市、产品力不足、持续亏损的低效项目，集中资源做强优质资产。其中，养老公寓品牌椿山万树表现突出，龙湖已结合土储规划近10个项目，未来三年分批落地。

C4物业服务航道经过一年结构优化，今年将重回两位数增长。对于C5代建业务，陈序平重申不参与低价抢单，要依靠全过程开发管理与盘活能力拓展市场，目前航道毛利率稳定在40%以上。其表示，四大航道2025年收入超260亿元，整体毛利率超50%，EBITDA利息覆盖倍数超2倍。按照龙湖规划，这一指标将在2028年提升至4倍。

2025年龙湖渡过偿债高峰，有息负债降至1528.1亿元，较上年压降235.1亿元，三年半累计压降近600亿元。平均融资成本为3.51%，平均借贷期限拉长至12.12年，债务结构呈现长期化、低成本、银行化、经营性资产抵押化四大特征：其中银行融资占比近90%，经营性物业贷与长租贷突破1000亿元，外币负债占比10%且全额对冲，一年内到期短债为158亿元，占比约10%。

谈及后续偿债压力，赵轶介绍称，渡过偿债高峰后，龙湖未来年度到期债务规模明显平缓。据其透露，2026年集团层面到期债务约61亿元，包括境内信用债25亿元、中债增进担保债券23亿元、境外信用贷款13亿元。公司已提前制定还款计划，将有序削峰兑付。2027年到期债务约60亿元，2028年、2029年及2032年分别为69亿元、39亿元和13亿元，较此前年度压力大幅下降。

本文源自：国际金融报