涉外纠纷案例：国樽律所代理李女士西班牙房产委托租赁纠纷案办结

近日，北京国樽律师事务所代理的中国籍委托人李女士与受托方陆女士的西班牙马德里房产委托租赁纠纷案件圆满办结。国樽律所涉外团队凭借对跨境民商事纠纷领域法律法规的深刻理解与丰富的涉外案件处置经验，仅用 4 个工作日便通过非诉方式帮助委托人完成房产授权终止手续，并全额追回被隐匿的租金收益，高效实现委托人全部核心诉求。

案件梳理

委托人李女士为中国籍公民，在西班牙马德里拥有合法产权的住宅房产，委托其朋友陆女士代为办理该房产的出租运营、租金收取及日常管理事宜。受托履职期间，陆女士严重违反受托人法定忠实义务，就案涉房产与承租方签订租金标准更高的实际履行合同，同时向委托人李女士出具租金标准大幅降低的备案合同，通过 “阴阳合同” 的方式恶意隐匿、截留差额租金收益，非法侵占委托人的合法财产权益。委托人发现相关事实后，为维护自身合法权益，正式委托国樽律师事务所介入处置，核心诉求为终止案涉房产的委托授权、要求陆女士全额返还非法侵占的租金所得。

案件时间线

1、2024 年 12 月 2 日：委托人李女士与北京国樽律师事务所完成委托手续，正式委托律所涉外团队就其西班牙马德里房产委托租赁纠纷提供全流程法律服务；

2、2024 年 12 月 3 日：承办律师完成全案事实梳理、证据材料固定与法律适用论证，向受托方陆女士正式发送律师函，明确告知其违约行为的法律后果，提出终止委托授权、返还非法所得租金的核心主张；

3、2024 年 12 月 4 日 - 12 月 5 日：国樽律所承办律师与陆女士开展多轮专业沟通与谈判，厘清案件法律责任边界，固定其通过阴阳合同隐匿租金的核心违法事实，督促其立即履行租金返还义务，并配合完成委托授权终止的相关手续；

4、2024 年 12 月 6 日：受托方陆女士全额返还非法截留的租金收益，配合委托人完成案涉房产出租管理委托授权的全部终止手续，案件正式办结，委托人对案件办理效率与结果均表示高度满意。

办案律师解读

本案中主要争议焦点为：

1、跨境委托代理关系的法律适用与受托人忠实义务的认定

本案委托人系中国籍公民，委托代理行为发生在西班牙境内，需先明确案涉委托合同关系的法律适用规则；同时需界定受托人陆女士签订阴阳合同、隐匿租金的行为，是否违反了委托合同项下的法定忠实勤勉义务，是否构成根本违约。

2、“阴阳合同” 的违法性认定与非法所得的核算标准

陆女士就同一租赁事项出具两份租金标准存在显著差额的合同，以低价合同向委托人报备、高价合同实际履行，需明确该行为的违法性，以及其应向委托人返还的非法侵占租金收益的核算范围与标准。

3、委托授权的单方终止条件与跨境手续办理

委托人作为委托方，在受托人存在严重违约、损害委托人核心财产权益的情况下，是否有权单方解除委托合同、终止授权委托，以及如何在跨境场景下完成授权终止的合规手续，保障委托人对案涉房产的完整处分权。

4、跨境民商事纠纷的高效非诉解决路径

本案涉及中、西两国跨境法律事项，相较于周期长、成本高的跨国诉讼程序，如何通过非诉谈判的方式快速固定证据、厘清法律责任，在最短时间内实现委托人终止授权、追回租金的核心诉求，避免委托人财产权益遭受持续损害。

法律依据

（一）委托代理关系的法定权利与义务

1、《中华人民共和国民法典》第九百一十九条：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

2、《中华人民共和国民法典》第九百二十二条：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。

3、《中华人民共和国民法典》第九百二十四条：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。

4、《中华人民共和国民法典》第九百二十七条：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。

（二）委托合同解除与违约责任认定

1、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

2、《中华人民共和国民法典》第九百三十三条：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。

3、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（三）涉外民事关系的法律适用规则

1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十六条：代理适用代理行为地法律，但被代理人与代理人的民事关系，适用代理关系发生地法律。当事人可以协议选择委托代理适用的法律。

2、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十七条：当事人可以协议选择动产物权适用的法律。当事人没有选择的，适用法律事实发生时动产所在地法律。

3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十二条：因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。

封跃平

国樽律师事务所-全球管委会主席

福布斯出海全球化领军人物TOP30

职业领域：跨国企业并购、涉外法律服务、公司治理、知识产权、涉外企业注册、跨境投资等

国樽律师事务所是深耕涉外法律服务领域的专业律所，以 “立足中国，服务全球” 为宗旨，构建起覆盖 106 个国家及地区的全球服务网络，在美国、香港、新加坡、欧洲等多地拥有直设分支机构与本土执业团队，汇聚 2000 余名具备海外教育背景、精通多国语言及不同法域法律的精英律师团队。

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