楼市可能真的见底了，一线城市指标更明显

文｜邓浩志

最近楼市小阳春的新闻很多，大家都在琢磨这波行情能维持多久。但最前线的业内都有感觉，这波行情的热度超过了大家普遍的预期，到底为什么这么爆呢？有越来越多的迹象表明，房地产市场真的见底了。

当然，目前在专业领域里更普遍的观点是：仍需要时间进一步观察，但如果市场真的确切见底或回暖了，很可能已经经历了3到6个月的确切变化。我认为那只能称为总结，而非预测。而我下面的就是预测。预测当然存在一定不确定性。但预测有预测的价值，供大家参考。

先说我的判断：

市场已经见底，至少是一个"阶段性底部平台"。也就是说未来2、3年，如果没有重大利空，没有不可预测的黑天鹅事件，房价不会再有15%、20%、30%这样的跌幅。有可能底部震荡，但震荡造成房价下行的幅度会在5%左右，极端情况也不太会超过10%。成交量会保持在目前相对高的位置，房价总体平稳为主，甚至在局部会出现房价上涨的情况。

说说理由：

• 从技术层面看

市场的购买力持续增加，显现强劲需求。很多人会拿这次市场回暖和2024年底926新政那一波比较。我也做了仔细比较，结果如下：2024Q4—2025Q1那波行情的过程大致有三个阶段，分别是：成交量反弹——价格企稳并开始反弹——成交量回落。到2025Q2市场开始缩量，之后就是继续缩量，然后跌价。这波反弹已经可以总结为：中继反弹。

而这轮行情并不是3月份开始的，我对广州近两年新房、二手房每月的成交量价的变动情况，发现其实广州二手房价在2025年11月跌到这轮低位后就不再下跌，并开始有所反弹。

而成交量则更早，在2025年Q3后期开始已经逐渐增长，到目前为止也经历三个阶段：成交量反弹——价格企稳并开始反弹——成交量保持高位（就是目前这个3月）。这说明，买方有持续的资金进入市场，而房价在最近3个月一直轻微上升，但需求不降反升。这是强势市场的信号。

• 从投资回报层面看。

目前广州住房租金回报率在2%左右，另外三个一线城市略低，但也在附近。而前几年被嫌弃的老破小产品，由于售价低，如今回报率已经高达3%—4%。再看银行定期存款，一年期不到1%。所以投资房产在回报上已经远超银行。

• 政策面。

最近虽然没有大利好，但也维持住楼市总体宽松的基调。包括历史最低的首付，最宽松的购房政策，接近最低的利率等等。有时候基本面的改变未必会让市场立马改变，这里可能存在传导时间的问题，存在利好积累从量变到质变的过程。

除以上因素外，还有一些重要的经济指标也支持楼市可以在目前复苏。最后，我从事房地产研究这么多年，直觉告诉我市场很可能真的见底了。至于见底之后会怎样？

楼市见底后，走"L"型的概率大于"V"型的概率。

原因很明显，这几年传统行业表现并不理想，而社会绝大多数人都从事传统行业，社会主要群体收入不提高，就业不稳定，是不太支持房价普涨的。但在这个"L"型的大趋势中，我认为不会是一条直线横盘，而是部分城市、区域、产品可能进入缓慢爬坡，房价有上涨的机会。

• 低总价>高总价>中端改善

以广州为例，2025年二手200万总价以下房源成交占比超过60%，这种情况像极了10年前，即极刚的客户占绝对主导，他们最关心的是买不买得起，而不是房子好不好。能控制总价的紧凑型产品是他们的首选。市场购买力集中在这个价位段，这类型产品会最先导致供不应求，当然也会最先涨价。

其次是1000万甚至以上的豪宅物业。这又是完全不同的另一个市场。大家也看到去年广州顶豪物业销售的火爆（主要是新房市场）。这和新兴产业财富高度集中头部行业，以及少数人群有关。随着各项高科技产业发展进一步提速，这类高净值人群总量肯定继续增加，他们对豪宅的需求也会增长。这一方面产品全新的顶豪产品比老牌豪宅吸引力更强。

最后是面对中产的中端改善型产品。这个客群是上一轮房价上涨周期的购房主力。而过去几年这个群体是最受伤的，是传统行业下行受到冲击最严重的群体。这个群体消费力急剧下滑将直接影响这个档次的住宅市场的复苏。 所以在户型上，可能会体现为：紧凑户型>大户型>舒适户型

• 二手房>新房

就广州而言，目前所有新房都是针对改善的，区别只在于是针对"首改"还是"二改"还是"高端改善"而已。而极刚的群体较大的初次置业群体只能在二手房淘宝。

注意，广州常住家庭自有住房率大概在55%—60%之间，也就是还有接近一半家庭是没有自己的住房的，这么大规模的家庭如果现在要买房，多半只能考虑价格相对便宜的二手房。 而新房呢，豪宅像我们上面说的，市场相对更活跃。改善型物业则可能面临供应过剩，需求萎缩的大趋势。

• 中心>近郊>远郊

自从商品房去投资属性后，郊区物业，尤其生活配套不完善的远郊房价跌得最厉害。中心城区二手房之所以活跃，是因为配套好，有烟火气，适合日常使用。

最近我们发现投资客回来了，但这批投资客是冲着租金回报率来的，而不是资产价格上涨，也就是不是冲着房价上涨来的。所以这些资金买入的更多是中心城区的"老破小"，而不是"远大新"。现在中心城区成了自住投资两相宜。所以最被看好。

其次是情况稍弱的近郊。远郊则是"奶奶不亲舅舅不爱"，自住客户嫌配套不足，不方便。投资客户则嫌弃租客太少，空置概率和回报率太低。

以上种种我的举例虽然是广州，但北上深的情况都类同，所以走势也大差不差。而广州在四大一线城市中楼市已经是最弱的。如果这轮房地产市场见底，局部房价反弹，北上深的表现大概率会比广州更好。

个人观点，仅供参考