新增地铁站点，宿舍卖3万+？深圳封了20年的最大垃圾场规划曝光

投资21.7亿

连片腾出30万m²净地

在寸土寸金的罗湖核心区，有一座“隐形”的垃圾山，埋着250万立方米的垃圾，足 够装满1000个国际比赛标准泳池。

它已经安静地躺了20年，而今年底，将被彻底“搬走”。

今天壹地产来扒一扒深圳最大垃圾场，看看深圳将如何在核心区变废为宝。

01.

沉封20年

约110米高的垃圾山

豪掷21.7亿连片腾出30万m²净地

玉龙填埋场的故事，是深圳早期高速发展的缩影。

早在1983年，位于罗湖区清水河片区的玉龙坑被启用为临时垃圾受纳场。

彼时的深圳正处于“三天一层楼”的狂飙基建期，而玉龙垃圾场也是特区内较大的简易填埋场之一。

直至1997年停止受纳，2005年正式封场复绿，这里累计堆填了约250万立方米的生活垃圾和建筑垃圾。

表面看，这里是一片郁郁葱葱的绿地，但植被之下，却是一座约110米的隐形“垃圾山”。

图源深圳晚报

随着城市不断的发展，环境的污染的隐患，彼时的“功臣”成为了“达摩克利斯之剑”。

2024年深圳决定进行迭代，位于罗湖核心区、紧邻笋岗-清水河重点片区的这片宝贵土地，曾因承载巨量垃圾而沉睡二十年的地方，将全量开挖，彻底根治。

据了解，玉龙填埋场治理工程总投资高达21.7亿，是全国首个采用“全量开挖+原位筛分+资源利用”模式的大型存量垃圾治理项目。

即便是现在在清理，都没有异味，且 在清空垃圾后，对原址土壤和地下水进行深度修复，确保地块达到建设用地标准，彻底消除环境隐患。

随着今年年底工程的全面完工，玉龙填埋场原址连接南侧发展备用地一共将腾退出约 30万m² 的连片净地。

图源在深圳城市号

02.

罗湖“中环”崛起

宿舍卖3.3万/m²？

地铁25号线增设站点？

这片位于罗湖“中环”核心地带的新土地，其规划定位自然瞩目。

壹地产查询该连片的规划，发现早在2023年时，规划设计就在同步进行，最终 由 Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院提交的方案胜出。

片区将紧扣深圳“20+8”产业集群战略，打造“生产、生活、生态”三生融合的总部园区，重点聚焦三大新兴产业。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

从规划设计来看，长条形地块分为三个组团：

（以下文稿均为规划基准撰写，具体措施以官方发布为准）

1、玉龙创新园：该板块地势最高，主要以企业总部、众创社区、中央实验室等核心设施为主，除了兼容实验-研发-生产之外， 园区宿舍也将坐落于此；

2、玉龙核心区： 该板块内设会议中心、科技展场等，覆盖租赁型中试场馆、金融与政务平台，为清水河总部新城提供一站式服务支撑， 算是该板块的门户位置 ；

3、联合总部： 该板块融合研发与中试、生产与休闲的立体城市，会有品牌酒店、城市绿岛、运动场地等设在此处，能满足生产、生活等多种功能。

且从官方公布的信 息来看，片区已吸引 多家上市企业和龙头企业 启动落地谈判，并由区属国企联合特区建工集团开发运营。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

毋庸置疑，片区内以产业为主，但研读规划会发现两个亮点：

“ 其一、 宿舍销售面积约15.15万m²，均价3.3万/m²？

从地理位置来看，宿舍地块位于地块最高处，背靠鸡公山，旁边有银湖半山、长龙花园等小区，环境优越。

图 源百度地图

本次方案中，从空间布局与交通评估的角度来看，明确测算了宿舍的规模与职住平衡关系，当宿舍面积在12-18万m²，职住平衡才能达到50%以上。

而当视角从“规划图纸”转向“盈利测算表”时，发现了一组有趣的数据：宿舍标记的可售面积约15.15万m²， 对应的销售均价预估为3.3万/㎡。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

从土地规划性质来看，宿舍用地处标记为M0新型产业用地，在符合一定条件下可以用作宿舍。

不同于市面上大家熟知的 丹华公馆、玖裕茗苑、旭生和韵华庭、TATA公寓这类 R3地块。

虽然都是宿舍，但 按照规定，M0的单间宿舍面积不超过35m²，套间宿舍面积不超过70 m² ，且套间宿舍占比不得超过宿舍总面积的30%，且该宿舍只 用于满足产业从业人员的居住需求，不得面世出售。

但值得一提的是，该方案是2023年提出的，近两年深圳核心区域不乏更改属性的地块，该项目未来是否存在用地性质变更的可能性，还有待观察。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

“ 其二、增设25号线玉龙站？建立地下通道直达城际枢纽。

除了住，当然是行。

整个板块的内部，黑科技走廊贯穿全域，以高低错落的立体廊桥串联核心场所与产业组团，全长900米的无障碍电动扶梯破解垂直50米高差难题，高效缓解通勤压力。

估计届时又将成为深圳一大打卡点。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

对外，片区 直线 距离高铁站罗湖北站约800米，按照规划深汕高铁、 地铁14号线（已开通）、17号线（在建中）、25号线在此交会，但其实距离片区的实际距离较远。

所以方案建议中提到，因 25号线罗湖段未纳入深圳市轨道交通五期，可借此机会优化25号线“独树-罗湖北-何屋”"三站两区间”的线位，增加 “ 玉龙站”，建设玉龙地铁站到城际站的地下通道。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

根据公开信息，目前25号线的一期已经动工（石龙站-吉华医院站），二期规划目前处于研究阶段。

早在去年3月，网上有就有流传25号线改道玉龙站的规划图，5月罗湖区东晓街道人大工委召开代表建议办理面商会，研究推动《关于加快推进24号线北延、25号线线站位调整并南延至香港的建议》落地见效。

且从留言板信息来看，深圳市发展和改革委员会也表示，25号线二期后续将综合轨道覆盖、客流需求、产业布局、申报规模等进一步明确上报线路和方案。

所以25号线今后会怎么走，还没有盖棺定论，也是同步期待一下。

网传25号线走势图；图源网络

03.

占地3.5平方公里

相当于3个深圳湾超级总部基地

远期释放200万+m²产业空间

罗湖作为深圳最早建成的城区及改革开放的先行区，其可开发用地已极为稀缺。

而土地存量的限制恰恰凸显了“城市更新”作为罗湖发展重头戏的战略地位。从规划蓝图来看，整个清水河片区涵盖玉龙片区在内的全域正迎来重磅升级。

清水河数字新城是由红岗路、广深铁路、泥岗路围合区域以及玉龙片区、小坑片区组成。

整个新城占地3.5平方公里，相当于3个深圳湾超级总部，按照规划，5年内预计释放100万m²的产业空间，远期释放280万m²产业空间，是深圳市22个重点开发建设区域之一。

©Aedas+蕾奥规划+深圳综交市政院

从近期规划来看，清水河数字新城的集中连片产业用地为红岗国际创新广场，该项目分3期展开：

一期：为核心启动区，目前所有地块均已完成出让，已经有多家行业总部 入 驻。中金岭南的新材料大厦、周六福的正德大厦、软通动力的数科大厦预计在2025-2026年间相继完工；

二期：总面积约 6.3公顷，已进入施工和遴选出让阶段，预计将打造成 复合型、定制型联合总部园区

图源罗湖发布

三期：则是玉龙片区30万m²的净地规划。

随着旧改项目的加速落地与高端产业的导入，这些片区将从传统的边缘地带蜕变为集总部经济、科技创新与现代居住于一体的城市新中心。

写到最后

从1983年为建设接纳，到2026年为进步重生。

玉龙坑的变迁，或许就是深圳让人反复爱上的答案，它永远在向上生长，永远有勇气推倒重来，给未来留出无限可能。

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