长宁等了17年，保利等了40手

3月30日，2026年上海第二批次土拍落下帷幕。本次唯一出让的宅地，长宁中山公园地块，最终花落保利发展：

成交总价592175万元，成交楼面价77697元/㎡，溢价率6.43%。

作为万众期待又跳票多次的“王炸地块”，以低溢价收场，令不少人大跌眼镜。

其实我们在中就聊过：

如今房企已经进入非常谨慎的时刻，中山公园地块在土拍市场上的表现，大概率要打破预期——

基础热度在线，但不会像大家想象中那么热。

这次，长宁中山公园地块共吸引了三方参拍，分别是华润&新长宁联合体、金茂，以及保利发展。

有意思的是整个过程，可以说跌宕起伏。

华润&新长宁联合体率先出价，来势汹汹。

金茂不甘落后，开始几轮，面对对方的出价，基本上都是秒跟。

双方你来我往杀红了眼，直到华润方第11次出价，金茂第一次陷入长考。

战至第25轮，金茂长考的频率越来越高。

也许是看出了对手的犹豫，华润&新长宁联合体直接不装了，摊牌了，开始疯狂跟价，一副势在必得的姿态。

新长宁是长宁区区属国企，联合华润拿地，实在太权威。记得当时直播评论区里，有人甚至已经开始分析，华润会拿出什么产品了，仿佛结局已定。

结果，保利发展给所有人都上了一课。

41轮，沉寂了一整盘的保利突然出手，一招绝杀。

直到导播画面切出，还有网友一脸懵：

华润这就不跟了？

战火戛然而止，有人怀疑三家搁这儿“演戏”呢。

如果是演的，华润和金茂大概率看过《演员的自我修养》，演出效果未免太过逼真。

实际上关于这个问题，我们也聊过。

中山公园地块在大区位上，确实无敌。长宁内环内，临河、临公园，加上板块内近17年，没有纯宅地供应，积累了大量的改善需求。

按理说，不会愁卖。

但是，小区位上的瑕疵，让这块地又充满争议。

一方面城市界面偏旧，有网友直言这里一眼“棚户区”。

另一方面，通勤差点意思。看着比较近的11和13号线，过去要翻桥，本地人出门，实际更多要跑去中山公园坐2、3、4号线。

几条主路，都是窄路，高峰期拥堵。

也就是说，市场对这块地的实际价值是有质疑的。

这也加剧了地块另一个重要矛盾：

如何定价？

定高了，买房的人不认可，定低了，可能还不合适。

一来，地块成交楼面价77697元/㎡，地块还有公建配套要求，算下来实际楼面价，是要超过8万元/㎡的，成本在这摆着。

二来，参考中环旁的“和樾长宁”，开盘均价在13万/㎡左右，作为内环内的项目，大概率不会比这个价格低。

三来，也是最重要的一点，如果价格太低，那中山公园地块出让，就没意义了。

长宁的旧改力度一直偏弱，中山公园地块出拍，目的非常明确，就是：

撬动旧改。

像这种拿核心地块的热度，带一带周边节奏的做法，屡见不鲜，也非常合理。

城门立木，木能不能立住，就看定价了。往哪边靠，会直接影响周边二手房的议价空间，也会影响接下来，长宁新盘的定价逻辑。

换句话说，对于开发商而言，这是一个两难局面。

市场预测，项目的最终定价不会低于15万。

这个价格段，购房者的选择是比较多的，徐汇滨江、浦东世博、虹口北外滩、杨浦东外滩、静安大宁......

能不能让市场接受这个定价，最终还是考验开发商能力。

从产品力上讲，保利发展是没啥大问题的，在上海，保利发展也已经摸爬滚打二十多年了，经历过市场验证。

这次长宁中山公园地块的条件也不错，由E1-17、E1-21两块子地块组成。

E1-21地块用地面积24508.81㎡，容积率2.67，限高80米。

E1-17地块：用地面积4490.52㎡，容积率2.4，限高50米。

属于比较标准的高端改善模子，预计项目的最终形态，也会偏向于小高层洋房。

讲几个可以参考的例子，比如，天字系的保利天汇，杨浦区鞍山项目，2.5容积率，主力为建面约 98-138㎡精装改善大平层；

还有誉系3.0的保利誉滨江，2.5容积率，主力为建面约 97-170㎡全周期改善大平层；

至于保利发展会用体系内哪个产品线来应战，值得期待。最后上几张保利天汇、保利誉滨江的实拍图，大家可以自行感受：

杨浦保利天汇

保利誉滨江154㎡户型样板间