样本们的故事|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之方隅公寓副总裁池焕元

在当下蓬勃发展的长租公寓市场中，竞争态势日益激烈。然而，在这片看似红海的领域里，仍有一些优质项目凭借独特的运营策略、卓越的产品品质以及精准的市场定位，实现了单盘致胜，成为行业内的佼佼者。

2026上海租赁住宅全景大会特别邀请了四位在租赁住宅领域有着丰富经验的嘉宾，围绕“单盘致胜”这一核心主题，展开圆桌探讨。本篇，就让我们一同回顾方隅公寓副总裁池焕元先生在大会上的精彩分享，来看方隅公寓如何通过不断创新与升维，在激烈的市场竞争中脱颖而出。

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我们在参观上海吴泾方隅服务公寓的时候，发现客户主要是内容创作者、网红、爱宠人士、国际精英、技术骨干等，他们都是产业园里相对高消费的人群。所以在场景化的过程中，想先问池总：是如何定位到该类客群的？产品又是如何围绕他们打造的？

池焕元先生：首先，我们的slogan叫“高档一居租方隅”，着重考虑打造高品质一居类产品。所以上海吴泾方隅服务公寓总共815间，其中有760间左右都是studio户型。我觉得方隅另一个比较重要的优势在于选址。我们绝大多数项目都是从拿地开始，全程参与建设、交付直至退出。就吴泾这个项目而言，我们在选址时精准捕捉到了区域内的需求。吴泾地块有交大校区，这就意味着有较多留学生群体。经过研究，我们发现该区域内缺乏与他们需求相匹配的产品，因此才在此打造了这个项目。

简单汇报下目前的运营情况。截至 2 月底，项目的爬坡进度大概达到了 80%。我们 32 平米的标准户型，目前租金约 4200 元，坪效接近四块五，整体投资效率基本符合当初拿项目时的预期。

从产品细节方面来说，我们发现这类客户对公共区域的延伸需求比较高，他们希望房间之外能有更多可活动的空间。所以，基于第五代产品（方隅5.5产品），我们在公共区域隔出了更多空间，让客户能有更多私密场所用于会议、洽谈或者做其他自己想做的事，而不只是局限在房间内。

另外作为宠物友好项目，我们在一楼打造了一个小庭院，成功实现了底层价值的最大化。因为很多项目的一楼产品往往不太好出租，但此次我们加了庭院设计后，一楼变得更好出租了。针对留学生群体，我们大胆增设了露天露台，这一举措也收获了很好的反响。此外，健身房等配套设施我们也打造得相当完善。

从产品层面来讲，我们做了一个比较大胆的尝试，推出了女生主题房间。方隅的客户中女性占比较高。针对这一情况，一方面，我们设计了重收纳的户型，充分拓展了收纳空间；另一方面，在这个户型中融入了爱马仕橙的色调，将品质方面的视觉冲击力做到了极致。

当然，在推进过程中我们也发现，并非所有客户都对这类产品感兴趣。只有真正喜欢的客户，才愿意支付更高价格来选择；而不喜欢的客户，则会觉得产品与自身需求不匹配。所以，我们仅将 10%的产品设计成这种类型。对于方隅而言，未来产品规划大概是 80%到 90%为标准化产品，再搭配 10-20%的创新产品并持续迭代。

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因为我们对项目做过深度调研，也自己逐步拆解梳理过，发现项目里存在一些标准模块，像超燃健身、台球桌，还有大开间类酒店风格的大堂，感觉好像已经形成了一套标准模式。想请教池总，既然已经有这些标准模式了，为什么又会选择去做创新产品呢？

池焕元先生：像上海、北京这样的一线城市，人口基数庞大，无论在哪个区域，总有一部分客户有能力承担相对较高的价格。对他们来说，支付能力不是问题，关键在于有没有能满足其需求的产品。我们发现，愿意租 4000 元和 5000 元房子的客群，本质上属于同一类人。要是他们多花 1000 元就能找到更好的产品，还是很乐意掏这个钱的。

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