万亿海淀的“最后拼图”：四环沿线正在发生什么？

3月29日下午，由中国房地产报主办，北京隅·海岄、中建壹品·海宸元境协办的“境隅海淀相遇 重构空间价值——北京海淀X四环区域发展价值论坛”在北京香格里拉饭店举行。来自城市规划、产业研究、房地产开发等领域的多位嘉宾围绕海淀四季青板块特别是宝山区域的稀缺价值与发展潜力展开了深入探讨。

中国房地产业协会王惠敏在主题分享中表达了对房地产市场的信心。

“房地产业作为经济发展支柱作用还会有相当一段时间。”中国房地产业协会王惠敏在主旨演讲中给出了明确的判断。他表示，房地产市场下滑的空间已经不大了，有的城市已经开始反弹，“我们要有信心，要唱积极的声音。”王惠敏进一步指出，未来房地产发展将是提质减量的方向，“好房子”的核心在于提高舒适度，而不只是大堂、景观的“内卷”。他特别强调，好房子要守住“不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭”的底线，在此基础上通过科技与服务的双提升，真正实现居住体验的升级。

谈及房地产发展模式的转型，王惠敏认为，过去“三高”模式的形成有其特定历史背景，不能简单将责任归于房企。他指出，新模式正在探索中，有三个制度性方向值得关注：现房销售、项目公司责任制、主办银行负责制。他还特别提到，2026年政府工作报告中“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”这两句话，点明了房地产发展的方向——从建设导向升级为品质与服务的双提升。对于海淀区域的价值重构，王惠敏提出应发挥品牌影响、科技文化和营商环境三大优势，“让海淀成为世界的海淀”。

中国房地产报执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬在致辞中表示，当前中国城市化进程正稳步迈入高质量发展的新阶段，城市发展已经从规模扩张向质量提升、内涵式发展转变，聚焦于人居品质升级与产业协同赋能。他特别指出，海淀四环沿线区域已聚集300多家科创企业，形成了多元产业集群，成为激活城市经济活力的重要支撑。

整场论坛形成的一个核心共识是：在万亿海淀与金四环的交汇处，一个兼具生态底蕴、产业支撑与后发优势的价值板块正在浮出水面，而国央企开发者的产品力实践，则为这一区域的价值兑现提供了可触可感的现实样本。

万亿海淀遇上金四环

北京市城市规划设计研究院乡村规划所副所长张尔薇讲述海淀规划。

海淀的规划蓝图，为区域发展奠定了宏观格局。北京市城市规划设计研究院乡村规划所副所长张尔薇在演讲中介绍，海淀在分区规划中首次将山前山后全域纳入中心城区。她指出，海淀是北京唯一可以在空间尺度上承载“四个中心”所有功能的区域，既有国际科技创新中心核心区的功能定位，又承担着服务保障中央政务功能、历史文化传承发展、生态宜居和谐文明示范等多重使命。“海淀的科技和文化这两张名片的融合，就是在这个区域最独一无二的核心竞争力。”

张尔薇特别强调了四季青板块的独特区位。这里正处于大西山生态文化带与三山五园地区之间的关键位置，有一条通风廊道穿越整个区域，确保了上风上水的空气质量。“这个区域是走得近山、摸得到水、吹得到风的最优生态基底的区域。”她指出，四季青板块兼具生态、科技、文化等资源优势，未来有望成为文商旅体展融合发展的最佳承载地。

北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长、正高级规划师 彭剑波用数据剖析“金四环”价值。

从产业经济视角，北京清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所、正高级规划师所长彭剑波用一组数据勾勒出海淀的价值底色：1.37万亿元GDP、37所高校、646名院士、近万家国家高新技术企业、264家上市企业。

他将海淀的特质概括为“五高”：人才高地、科技高地、产业高地、财富高地和资产高地。尤其值得关注的是，海淀正成为全球AI高地，“豆包、kimi、文心一言、智谱这些在全球都非常领先”。彭剑波表示，海淀不仅仅是在并跑，在某些领域已经是领跑的角色。

而四环在北京城市格局中扮演着什么角色？彭剑波将其定义为“理想人居京四环”和“金四环”。“四环是一个非常好的职住平衡的典范”。他指出，四环是生活圈、产业圈、商圈和公园圈的深度叠加，能够兼顾居住、职业、游憩、交通四大城市职能。

当万亿海淀与金四环相遇，四季青板块的价值便凸显出来。彭剑波通过横向比较分析指出，四季青是海淀南部核心增长极、海淀乡镇前三甲，如果放在北京市五环沿线重点乡镇来看，它属于第一梯队。“北有东升乡、南有四季青”，他给出了这样一个形象的判断。

宝山板块：后发优势显著的价值洼地

在四季青板块内部，宝山组团正成为本次论坛的焦点。彭剑波直言：“今年海淀看哪里？除了往北看，建议大家也往南看。”他认为，当过去人们的目光集中在永丰、翠湖等五环外区域时，宝山作为海淀四环沿线的稀缺供应，是真正的价值洼地。

“宝山组团让海淀人居营造再次聚焦四环。”彭剑波指出，过去海淀的供应多在五环外，而宝山位于四五环之间，“环线就是区位，在价值重排时刻环线非常重要，多一环少一环，要素价值完全不同”。

张尔薇从规划层面给出了更为系统的解读。她指出，宝山区域位于长安街延长线与中关村大街高端创新发展走廊之间，“周边已基本形成大尺度、连绵的城市公园群，紧邻永引休闲活力走廊，未来还将进一步汇聚创新资源”，实现海淀分区规划确定的四季青（绿隔）城市发展级的规划蓝图。

落址于此的中建壹品·海宸元境，正是这一板块价值的代表性项目。作为中建三局首个高端奢宅产品系“元境系”的开山之作，项目步行可达地铁6号线廖公庄站，北侧规划有清华附中九年一贯制学校，5公里内覆盖多家三甲医院，7公里内囊括京西大悦城、华熙LIVE等商圈。项目占地约2.4万平方米，容积率仅2.1，规划7至11层低密洋房，正南向直面7000平方米城市公园，以“当代东方人文社区”为营造内核，重新定义海淀五环内“健康、人文、科技、奢雅”四位一体的新一代好房子标准。

金隅地产北京管理中心营销总监张鹏讲述公司对四季青板块的深厚情感。

与海宸元境并称“双子星”的北京隅·海岄，则是金隅深耕海淀三十载的集大成之作。项目踞守三山五园之侧，以低密洋房形态回应海淀稀贵土地的深情召唤。项目采用铝板、石材与超白玻璃融合的现代立面，呈现零管线的纯粹建筑美学，户型设计崇尚“平权主义”，户户均好，尺度从容，于繁华与静谧之间书写低密生活范本。

中建壹品海宸元境营销总监崔俊毅补充分享宝山的优势。

中建壹品海宸元境营销总监崔俊毅从投资价值维度补充了宝山的潜力。“宝山板块还有一个很大的优势就是它是一个难得的低密人居组团，不是点状供地，未来有一个板块可以共同发展，这就会带来更强的聚集效应。”他特别提到，项目北侧规划的清华附九年一贯制学校尚未建成，“这意味着它的价值还没有发挥到最大，未来落地之后，学区价值不可估量”。

张学冬作为四季青板块的居民，给出了更为感性的判断。“四季青的核心价值是守护城市的绿肺，是城市绿洲。”他认为，这个区域的生态底座和高品质居住沉淀是不可复制的基本盘，加上稀缺资源、价值洼地、后发优势三重利好，未来发展前景非常乐观。

国企央企的“好房子”答卷

区域价值被充分论证之后，论坛的焦点转向了产品本身。两家国央企开发商如何在这片稀缺土地上打造好产品，成为对话环节的核心议题。

论坛环节嘉宾聚焦好产品。

金隅地产北京管理中心营销总监张鹏首先表达了金隅对这块土地的深厚情感。“金隅深耕海淀四季青板块已经有30年历史，从建西苑到金隅山墅、金玉府，我们对这块土地既有感情也有责任。”他表示，公司秉持长期主义，“我们考虑的是如何让土地价值最大化，如何给客户提供更好的居住环境”。

崔俊毅则系统阐述了中建壹品打造好产品的“三螺旋”理念：“以土地为敬畏心的起点，以文化赋能为方法，以科技赋能生活。”他介绍，海宸元境项目带来了最高端的产品系“元境系”，99平方米小户型使用率高达93%，边户全部设计为270度弧面全景舱，全系标配松下六恒科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒风、恒静。在文化表达上，项目打造了“一轴五境十景”的东方园林体系，外立面采用“丹韵银律”三段式设计。项目还配置了2600平方米的会所，“为海淀客户提供更好的生活方式”。

张鹏则从景观设计角度讲述了如何将三山五园文化融入北京隅·海岄。“我们采用了错落围合的布局，既保证了楼间距和采光最大化，也做到了开窗即见山景。”他还提到，项目设计了将近200米的东西贯穿景观道，与西山山脉形成对应，同时打造无边界立体山海园林，以“隐于市、藏于园”的生活哲学回应海淀知贵家庭的居住需求。

在好房子的细节打磨上，崔俊毅分享了多个用心之处。楼板采用水泥基架空层提升隔音效果，排水管做了阻尼片、隔音棉、铝箔三层隔音，靠近电梯厅的卧室做双墙设计并加装静音降噪毯，整栋楼采用四玻两腔夹胶low-E玻璃。“这些细节是真正能切实提升客户生活品质的。”他还透露，项目园林水系全部铺设地暖，确保冬天不结冰，一年四季都能呈现优美的景观。

张学冬作为行业观察者，对科技与温度的关系给出了独到见解。“科技仅仅是手段，其核心目的是人真正的需求。”他指出，真正好的科技系统应该像空气一样安全、可靠、可持续，而不是技术的简单堆砌。“目前科技住宅应该向适老适幼以及全龄可持续方向进行延伸和拓展。”

关于客群特征，张鹏给出了一个颇有意思的观察。“海淀四季青的客群跟海淀北部有很大区别，他们更加务实、更加低调，更多来自科研院所、医疗机构、教育机构。”他表示，这些客户更看重品质，“无论在什么阶段，海淀的房子都有它作为资产压舱石的特殊性”。

论坛尾声，四位嘉宾用一句话表达了对宝山区域的期待。崔俊毅说：“海淀宝山板块未来不可限量。”张鹏说：“海淀宝山未来可期。”张学冬说：“资源稀缺、品牌建造、央国企品质保证，宝山的发展指日可待。”彭剑波则用一句凝练的判断为论坛画上句号：“万亿海淀金四环，洼地看宝山。”