卓越广佛，凶猛进场，黯然退场

房企人事动荡已经不是什么新鲜信息，而最近卓越内部，便正经历一场无声的换血。

近两年，这家头顶“深圳CBD之王”光环的房企，进行了全面战略收缩——退回深圳大本营。

例如在大湾区，卓越集团逐渐撤出广佛等市场，只剩下部分收尾项目。

随之而来的，是一轮规模不小的高管离职潮。

近日，有市场消息称，卓越集团接连失去了多名核心大将。

其中，助理总裁兼广佛公司总经理李志全加入龙光地产。不少业内人士对此感到惊讶，此时加入龙光，压力未免更大。

但回看卓越集团近几年在广佛的表现，似乎也能窥探出高管们出走的真正原因。

时间倒回至2018年-2021年，那是卓越集团在广佛最风光的一段时间。

2018年，卓越集团首进佛山，以20.39亿+5%自持租赁房击败其余11家房企，拿下禅城奇槎一宗望江商住地。后来该地块开发为卓越浅水湾，2019年3月首次开盘便取得去化65%的不俗成绩。

接下来，卓越又相继在佛山乐从、陈村等板块拿地，并介入旧改。

而看到佛山市场的成功之后，卓越集团在2021年高调杀入广州。

有多高调？不少业内人士评价称：“深圳过江龙在广州大杀四方。”

2021年1月，广州首场集中土拍，黄埔东风化工厂地块引发15家房企竞价88轮，并达到最高限价后进入摇号环节。

最终，卓越凭借“运气+钞能力”，拿下这宗黄埔曾经的第二贵宅地（如今第六），成交价为19.43亿元+配建12600㎡，楼面价高达27105元/㎡。

3个月后，卓越再次在广州大挥手笔，以约30亿元的总价拿下番禺桥南地块，成交楼面价24705元/㎡，溢价率45%。

这两宗地块，卓越集团均击退了多个深耕广州多年的老牌开发商，其中甚至不乏有保利、中海等国央企。

也正是这两宗地块，让广州房地产市场看到了这位“深圳过江龙”的狠劲。

彼时市场都在问：这家在深圳缔造了多座城市地标的房企，能给广州带来什么？

在番禺，卓越带来了全国第八座晴翠系产品——卓越·晴翠府。

而在黄埔，其则与招商合作打造卓越招商·臻珑府。

这两个项目，一开始的定位都挺高的，但可惜，来得有点晚了。

2021年正是广州楼市的“分水线”，一二手成交高开低走，尤其下半年买家信心严重不足。

再加上当时广州楼市调控政策较为严苛，卓越的广州之路更加难走。

例如卓越招商·臻珑府便被政府限价，2021年10月开盘前吹风价4.8-5万元/㎡。

而当时有业内人士表示，2.7万元/㎡的楼面价，再加上各种成本费用，要卖到5万+，开发商才有利润可言。

但现实是，2021年项目首次开盘，其成交均价仅约4.7万元/㎡。（数据来源：金牌案场数字战队决策专家）

后来项目甚至越卖越便宜，2022年降至4.3-4.4万/㎡，2023年4.1-4.2万/㎡，到2024年下半年清盘时价格便已经跌破4万元/㎡。

价格持续下滑是一方面，卓越招商·臻珑府还曾多次陷入舆论风波，交付延期、质量不达标、配套承诺不兑现等。

不过对开发商而言，项目好歹已售罄，“回血”目的达到了。

同样在高峰拿地的晴翠府，就没这么幸运了。

臻珑府当年拿地当年推，晴翠府却迟疑了——2021年拿地，2022年才入市，典型的高位拿地、低价卖房。2022年9月开盘前，卓越晴翠府曾吹风4-4.5万元/㎡，实际开盘在3.6-3.8万元/㎡。

即便是下调价格开盘，购房者依旧不买账，项目首开销售平平。

金牌案场数字战队决策专家数据显示，整个2022年卓越晴翠府仅成交9套房源。

于是，从2023年起项目便开始“贴地价卖房”，全年成交均价仅2.8万元/㎡。

而降价之路一旦踏上，便已很难回头，卓越晴翠府2024年成交均价为2.6万元/㎡，2025年仅为2万元/㎡。（以上数据来源：金牌案场数字战队决策专家）

如今项目二期9栋清栋，部分楼层甚至1.9万/㎡就能拿下。一套建面约76㎡户型，总价150万左右。（数据来源：案场销售口径）

更麻烦的是，全盘1256套货量，目前还有296套住宅未售。一个卖了四年的楼盘，去化率仅约76%，其中11栋甚至还未开售。（数据来源：阳光家缘）

这个“跌破楼面价”的楼盘，销售周期还要拖很久。

为什么价格降无可降，销量依旧平平？短板太明显了！

第一，没地铁。最近的地铁站都要去到直线距离2公里外的番禺广场，得公交接驳，出行基本靠自驾或打车。

第二，配套拉胯。周边以厂房和城中村为主，城市界面落后且没有大型商业配套。要去商场，依旧得驾车至番禺广场附近。

第三，没有配套学校，附近也没有家长们公认的口碑学校。产品方面，二期虽是“新规”，但和市面上层出不穷的“超新规”比起来，已显疲态。

在如今“卷”出天际的广州市场，晴翠府即便“卖一套亏一套”，也得硬着头皮继续卖。而在佛山，目前卓越也许久未拿地，只剩下卖了多年的两个尾盘：卓越浅水湾璞寓及卓越·蔚蓝星宸。

回顾过去这些年，卓越集团在广佛可以总结为：高开低走。

高位拿地、低谷卖房。

如今，集团将战略重心退回深圳，高管相继离场。

据其官方小程序卓小房显示，卓越在湾区的在售项目主要集中在它的大本营——深莞惠内。

其余的，仅剩下广州1个、佛山2个、中山1个、珠海2个。

如今时代变了，多个广州老牌房企都黯然退出广佛市场，又何况是一个“深圳过江龙”？

随着战略收缩，接下来广佛市场留给卓越集团的，是“来过、大干过”的记忆，以及几个还在慢慢消化的项目。