养老公寓“爆雷”后（下）：银行抵押权优先受偿，资产变现难

养老公寓爆雷后，追赃挽损成为受害老人们关注的焦点。湖南湘乡市玉泉山庄老年公寓吸取其他老年公寓教训，放弃对行政机关和相关人员追责，而将维权重点放在对“提前下车”获利人员非法所得追缴以及查封资产的处置变现上。

现实情况却比想象的复杂。比如，公寓负责人曾将公益性质的资产抵押给银行，爆雷前银行已通过法院判决获得资产拍卖的优先受偿权，当前资产的处置变现更是不易。

查封资产面临银行抵押权优先受偿

除了对“提前下车”人员追缴，玉泉山庄的查封资产也是受害老人的挽损重点。

湘乡市村镇银行在爆雷前通过法院判决其12%的利息和抵押权优先受偿。

在多次信访中，湘乡市民政局均答复称，“根据相关法律规定，原福星公司旗下养老机构湘乡市玉泉山庄老年公寓（民办非企业单位）财产因涉案已被冻结，待进入拍卖程序，所得资金用以兑付涉案受损人。”

据判决书，公安机关查封了玉泉山庄大量资产，如福星公司名下位于湘乡市东山街道城南社区玉泉山庄的房产，总建筑面积29855.34㎡；用非法吸收资金购买的登记在李锦名下的3处房产、用非法吸收资金购买的登记在谭寒松与王国华之子王维名下房产、谭寒松用非法吸收资金购买位于湘乡市东山街道张江村6组土地一宗，该宗土地被开发建成的103套商品房等等，此外，除公安机关冻结、查封的财物与法院冻结的股权外，法院另对福星公司、谭寒松、王国华所有或者实际控制的其他不动产与动产及其孳息进行登记备案，并予以查封、冻结。

玉泉山庄受害者维权代表卓捷向澎湃新闻介绍，基于司法查封了众多资产，老人们最开始对退赔很有信心，但实际情况却大失所望。

首先是公寓财产被大量抵押给银行。如玉泉山庄，查封的房产中9栋共15571.8㎡办理了权证，但9栋中的8栋已经被抵押出去。房产权证5760-5766号的6栋被福星公司及谭寒松控制的红雨公司在湘乡市村镇银行贷款办理了抵押登记，抵押金额为650万和800万元，此外，产权证号7613号的房产因王国华欠李庚田借款办理了抵押登记，抵押金额100万元。李锦名下的3处房产均被其在中国建设银行湘潭分行和中国邮储银行贷款办理了抵押登记，抵押金额分别为451.28万元和160万元。

判决书显示，在玉泉山庄爆雷前夕，湘乡市村镇银行宣布贷款提前到期，向法院起诉谭寒松等人支付本息。湘乡市法院在2021年6月16日一天之内下达5份判决，均支持了湘乡市村镇银行的诉求，包括银行按逾期上浮50%收取年利率12.6%的利息。法院在判决书中明确，银行在福星公司担保范围内房产的拍卖、变卖享有优先受偿权。王国华在庭审中请求暂缓偿还，并提交湘乡市公安局出具的调查取证通知书，拟证明湖南福星老年服务有限责任公司涉嫌非法吸收公众存款已立案正在侦查。但法院对该证据关联性不予采信。

此外，2022年10月18日，湘乡市法院还下达一份判决，支持湘乡市村镇银行诉请李锦及红雨公司支付198万元华融湘江银行湘潭分行的承兑汇票票款及其利息，支持银行在玉泉山庄3栋房子1～7层房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿权。

“一旦法院拍卖处置，老人基本分不到钱，因为都已经抵押给银行了。”卓捷介绍，2023年老人们开始信访，要求就谭寒松抵押的房产属于非法所得，要求追究并返还，不同意法院拍卖偿还银行债务。司法鉴定意见书显示，玉泉山庄的30963平方米土地是政府划拨的无限年期医卫慈善用地。

但值得注意的是，民法典第399条规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押。

此外，长沙县民政局2022年在湖南红网《百姓呼声》栏目的公开答复显示，2022年长沙县青松老年公寓在面临资金困难时，因为其民办非营利性质，其名下资产属于社会资产，而未进行抵押贷款。

湘潭金融监管分局在银行担保贷款的是福星公司而非玉泉山庄老年公寓。

然而，2026年1月16日，国家金融监督管理总局湘潭监管分局回复称，银行开展信贷业务的主体不是玉泉山庄老年公寓，而是湖南福星老年服务有限责任公司（以下简称福星公司），且抵押土地的性质为“出让”。因此不存在禁止抵押的公益资产反复抵押放贷的违规问题。

“问题又回到了最初，玉泉山庄与福星公司一体两面的运作，从政府拿政策优惠时是非营利机构，去银行贷款时又变成了营利法人。我们的资产眼睁睁看着玩一个手段就变成别人的了。”卓捷说。

此外，老人们发现，此前司法鉴定意见书中明确玉泉山庄30963平方米的划拨地未领取《国有土地使用证》，为何在金融监管局的答复中，这块土地又是合法登记的“出让地”？

2026年1月20日，湘乡市自然资源局工作人员答复卓捷，2020年政府与福星公司签订土地出让合同，办理了出让手续，约定分两次缴纳出让金，但福星公司一直没缴纳，2021年3月，政府解除了与福星公司的出让合同，变回了划拨土地，并告知了银行，但银行没有来办理申请变更土地性质。

“原来当年连土地出让金都没缴纳，政府就把土地给了谭寒松？”卓捷说，目前，老人们已将此情况反馈给湘乡市法院。

湖南湘潭寿康老年公寓维权老人周德秀告诉澎湃新闻，类似玉泉山庄这样拍卖处置遭银行抵押权优先的情况，寿康也遇到过。“寿康在常德有一些商铺，法院拍卖了280多万。先优先让银行分完，只剩下40多万给我们。现在寿康有三四个房屋拍卖完了，钱还在法院，法院就通知了我们维权代表去参与分配，都被优先了，我们还有什么？”

湘潭寿康老年公寓。湖南高院 图

曾为维权老年提供法律援助的湘潭律师宋军介绍，养老公寓负责人将公寓资产抵押给银行套取贷款，为的是继续进行非法集资，里面可能涉及一些盘根错节的利益。“很难说这种公益性的资产抵押给银行是完全无效的，因为法律并没有明确界定，但老人们的利益确实也要得到保护，要让他们尽量少损失一点。”宋军说。

2026年1月29日，湖南省湘乡市人民法院党组成员、副院长蒋丛仁回应澎湃新闻，目前法院正在针对老人提出的执行异议或再审申请依法走程序。

公寓资产变现之难与全额退赔案例

民办养老机构此前的野蛮生长，以及各种合规风险，爆雷后全部显现出来。

爱之心案受害老人陈效峰介绍，爱之心案还有好几亿元集资款未归还，退赔比例很低。在长沙天心区兴隆村“两安用地”上建设的爱之心公寓大楼，最近实现了土地置换，但这种置换并未改变公寓属于违法建设的性质，其处置变现挽损尚无日程。“此前干罗佳（公寓负责人）跟我们说，公寓投资了2.5亿。但荒废这么多年，这个违章建筑还能变回多少钱，老人们没底。”

资产的处置变现难，几乎是所有爆雷养老机构的共同痛点。

衡阳夕阳红公寓受害老人谭东成介绍，夕阳红案无法退回的本金计人民币8.75亿余元，目前受害人退赔总兑付的金额比例为百分之十几。“我们最大的资产，就是夕阳红公寓，但至今还没有找到招商引资，无法处置。法院设立了资产处置小组，但这个公寓也卖不掉。”谭东成说。据澎湃新闻此前报道，在2020年11月侦查接近尾声时，夕阳红非法集资案冻结扣押的涉案资产约2亿元，夕阳红公寓的资产评估1.84亿元。

夕阳红公寓空寂的园区。图除标注外均为受访者供图

湘乡市政法委副书记李青松介绍，玉泉山庄一套300多万元的房产进行法拍，多次降价仍无人竞拍。“现在房地产处于低迷状态，评估价格高会流拍，过低又损害老人利益，处置难度就在这里。”

周德秀也表示，相对于寿康公寓资产被银行优先受偿，更令老人们“揪心”的是现有资产的迅速贬值。

据湖南高院通报，寿康老年公寓涉案金额超7.6亿元，未兑付本金余额5.6亿余元，涉及集资债权人共计10267人。公司负责人彭卓夫案发后死亡，其两个各占股20%的女儿被以非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪，分别判处有期徒刑十九年、十七年。

彭卓夫成立的湖南颐和寿康养老产业有限公司主打“异地养老、保健养生”，下设28家关联公司，成立湘潭、宁乡、常德、益阳、衡阳5家分公司。“寿康在全国有15个养老基地，这些基地有的是租的，租期还没到，如果及时处置，是可以变现一些资金的。但是案发到现在六年多了，这些资产一直闲置在那，车辆报废变成废铁，有的基地房屋门窗被偷，就这样浪费了。”

寿康老年公寓的一处养老基地 图除标注外均为受访者供图

1月29日，负责与寿康公寓老人对接的湘潭市岳塘区政府办公室党组成员、副主任罗昊回应澎湃新闻，“寿康确实有15个基地，但公认有价值的只有4个，且它几乎都面临一个问题，就是土地性质复杂，有的是租赁，有的是村集体土地，有的又是国有的，异地处置起来还得取得当地政府的支持，按部就班，可能会遇到很多障碍。”

罗昊还称，“前一阵子，有商家过来表示愿意投资，但从法律关系上，这个资产是寿康公司的，并不是受害群众的，政府、公安、法院都是各司其职，由谁来主导这个事情我们正在商量。”

周德秀介绍，由于资产无法及时处置变现，目前受害老人只收到百分之几的退赔金额比例，“我投资20万，现在回收4000多块，就这么点。”

澎湃新闻注意到，在湖南爆雷的民办养老公寓中，也有受害老人的投资全数追回的案例。

据湖南高院2023年11月29日在其官方微信公众号通报，2013年9月至2022年5月，长沙县青松老年公寓因建设需要大量资金，在未取得金融许可证的情况下，通过提供养老服务和预定床位的名义，以年利率8%-12%非法吸收公众存款3.51亿。案发后，1118名集资参与人本金损失共计1.73亿元。

青松老年公寓实现全额退赔 湖南高院 图

2022年11月，青松老年公寓法定代表人被以非法吸收公众存款罪、诈骗罪判处有期徒刑十一年六个月。长沙县法院决定对青松老年公寓整体资产进行拍卖处置。通过积极与党委政府沟通对接，“府院联动”，法院扫清了公寓“划拨土地”拍卖等障碍，2023年10月10日，经历两次流拍后，长沙县星城颐养院以2.75亿元竞得青松老年公寓财产。2日之后，1118名老人的1.73亿元本金集中全额兑付。

2024年3月27日，湖南省财政厅官网以《接住盘活管好法拍资产，激发“银发经济”活力》为题，通报青松养老院作为长沙县最大社会养老机构，县政府采取“国有承接+专业运营”的模式，全力确保该宗法拍资产“接得住、盘得活、用得好”，创造了良好的社会效益。

澎湃新闻注意到，2026年1月11日，星城颐养院因养老服务体制、适老化改造表现优秀，还被央视《新闻联播》作为养老领域典型报道。

“青松老年公寓我们去了几次（学习考察）。”李青松说，“有地域因素，长沙的老年人在养老保障这块比我们湘乡要高。另外青松公寓的资产产权比较清晰，不像我们法律关系复杂，比如还有银行抵押贷款……但我们一直在努力在推进这个事。”

“我们都是平均年龄70多岁的老人，真的等不起了。当年我们把自己所有的养老金都投到了公寓，结果房子没了，钱也没了，有的子女还不知情或者不理解。我们也不知道会爆雷，也不希望被骗……现在唯一的目标就是推动政府积极去处理这个事情，办法总比困难多，不能一直这样拖着。”夕阳红老人谭东成说。