万科开始大清算

万科正在经历一场前所未有的系统性危机，这场"大清算"并非单一事件，而是财务、债务、管理、司法、业务等多层面的全面爆发，标志着中国房地产行业深度调整期的典型样本。

一、财务危机：创纪录亏损与流动性枯竭

1. 史无前例的亏损规模

• 820亿元年度预亏：2025年预计归属上市公司股东净亏损约820亿元，创A股房企单年亏损纪录。

• 两年累计亏损超1314亿元：2024-2025两年累计亏损超过1314亿元，接近此前五年的归母净利润总和。

• 第四季度巨亏：2025年第四季度预计亏损约539.85亿元，以91天计算，相当于每天亏损5.9亿元。

2. 亏损原因深度剖析

• 高地价项目结算：房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。报告期结算利润主要对应2023年、2024年销售的高地价项目。

• 大规模资产减值：因业务风险敞口升高，新增计提信用减值和资产减值。2025年第三季度计提各类减值准备合计94.01亿元，已超过上半年规模。

• 经营性业务亏损：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损。

二、债务危机：3629亿元有息负债压顶

1. 债务结构极度恶化

• 总有息负债3629亿元：截至2025年三季度末，万科有息负债总额达3629亿元。

• 短期债务1513亿元：其中一年内到期短期债务约1513亿元，占比达42.7%。

• 现金短债比仅0.48：账面货币资金仅656.8亿元，现金短债比低至0.43-0.48，资金缺口超900亿元。

2. 债务到期高峰集中

• 2026年偿债压力：未来数月面临超过110亿元人民币的债券到期，包括五只境内票据，以及两项可能在7月底前被行使的回售权。

• 4月23日关键节点：一只人民币债券将于2026年4月23日到期，万科正与债权人协商展期。

三、管理层"清算"：高管大换血与司法调查

1. 核心管理层全面更迭

• 郁亮时代终结：原董事长郁亮2026年1月"到龄退休"，2026年3月卸任法定代表人。值得注意的是，公告中未按惯例对这位36年老臣表达感谢，引发市场猜测。

• 国资全面主导：深铁集团背景的黄力平接任董事长兼法定代表人，标志万科正式进入"国资主导"阶段。

• 郁亮失联传闻：2026年1月28日，市场传出郁亮疑似失联半个月的消息，此时距离其退休仅20天。

2. 前高管司法调查密集

• 祝九胜被采取刑事强制措施：前总裁祝九胜于2025年10月被依法采取刑事强制措施。

• 多地高管被调查：前贵阳万科总经理吴忠友、云南万科前总经理王润川、深圳臻山府项目总经理张雍等多名前高管于2026年陆续被带走调查。

• 薪酬追索传闻：前董秘朱旭被约谈要求退还2021-2024年薪酬，该要求覆盖过去4年所有核心高管。

四、司法风险集中爆发

1. 子公司破产潮

• 北京住总万科破产：北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司因206万元债务无法偿还，于2025年3月被法院裁定受理破产清算。

• 台州万葭置业破产审查：台州万葭置业有限公司于2026年3月被债权人申请破产审查，案件号(2026)浙1002破申40号。

• 象征意义重大：仅因206万元债务就导致子公司破产，凸显了万科及其股东面临的极端资金困境。

2. 司法案件激增

• 966起司法案件：截至2026年2月，万科司法案件达966起，深度风险2140条。

• 股权冻结超20亿元：累计被冻结股权总额已超20亿元，涉及深圳、南京、苏州等多个核心区域的子公司。

• 新增被执行人：2026年1月19日，万科及长沙市万科企业有限公司新增一则被执行人信息，执行标的约10.90亿元。

五、债务重组：时间换空间的艰难博弈

1. 已完成的展期成果

• 68亿元债券展期：2026年1月，万科成功推动"21万科02"、"22万科MTN004"、"22万科MTN005"三只合计68亿元债券展期。

• 展期方案特点：采用"固定兑付+部分现金兑付+增信"模式，对每个持有人账户实施10万元固定兑付，剩余本金40%现金兑付、60%展期1年。

• 增信措施：提供项目公司应收账款质押作为增信担保措施。

2. 正在推进的全面重组

• 10年展期计划：据2026年3月24日消息，万科正考虑一项将境内债务展期最长达10年的计划，该方案属于深圳方面主导的一揽子重组方案的一部分。

• 配套800亿元新增资金：重组方案可能配套800亿元的新增资金支持。

• 整体重组方案：万科正在应相关部门要求加快重组进程，并尽快提交重组方案，寻求所有债权人同意债务减值或延期付款。

六、大股东支持与自救努力

1. 深铁集团持续输血

• 累计借款超300亿元：自2025年万科风险显化以来，深铁集团累计提供的股东借款已超300亿元。

• 2026年新增借款23.6亿元：2026年1月27日，深铁集团宣布向万科提供不超过23.6亿元股东借款，专项用于偿还公司公开市场债券本金与利息。

• 借款条件优惠：深铁提供的借款利率为2.34%，期限3年，条件优于市场水平。

2. 万科的自救措施

• 保交付底线：2025年全年保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付。

• 降本增效：通过管理费用管控和优化，实现了开发业务管理费用连续两年下降。

• 资产处置受阻：撤回了旗下万纬仓储物流公募REITs的上市申请，资产盘活计划遭遇挫折。

七、行业背景与未来展望

1. 房地产行业深度调整

万科危机并非个例，而是房地产行业告别"高负债、高周转、高增长"旧模式后，众多房企面临的共性难题。行业正处于新旧发展模式转换的阵痛期，万科面临着"三高"遗留问题化解、经营业绩承压、诉讼纠纷较多等多重挑战。

2. 万科未来的关键变量

• 销售回款能力：2026年上半年月均销售能否回升，将是决定万科命运的关键因素。

• 股东支持升级：深铁的支持能否从借款升级为资产负债表优化。

• 有效资产储备：足够的有效资产将是未来万科债券展期的重要考验。

3. 转型之路的必然选择

万科需彻底摆脱"负债驱动规模增长"的路径依赖，将经营模式转向以现金流安全为核心、产品力与运营效率双轮驱动的新模式，回归制造业与服务业本源。黄力平的到来，将凭借其国资背景与专业能力，推动万科优化治理机制、聚焦核心业务，在稳主业、促转型中寻找新的增长空间。

结语：一个时代的终结与新生

郁亮的谢幕，是一个地产黄金时代的终结；黄力平的接棒，是万科穿越周期、谋求新生的开始。从职业经理人掌舵到国资主导，万科的转型之路，既是企业自身的突围，也是中国房地产行业向规范化、高质量发展转型的缩影。

这场"大清算"的核心矛盾在于：万科作为曾经的行业标杆，其高杠杆、高周转的旧模式在房地产行业深度调整期已难以为继。随着销售端造血能力衰竭（2025年销售额同比下降44.6%），而债务到期高峰接踵而至，所有历史积累的问题集中爆发。万科案例已成为房地产行业深度调整期的标志性样本，其风险化解进程不仅关乎企业自身存续，也对整个行业的债务处置具有重要的参照意义。

未来，万科需要在各方支持下，全力推进改革化险工作，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力。公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷。