房屋征收致租赁违约？三步化解租赁合同解除赔偿纠纷

张壹杰律师，北京观韬（温州）律师事务所执业律师

一、案件背景：征收引发的租赁合同争议

在 (2024) 浙 0302 民初 6270 号房屋租赁合同纠纷一案中，某租赁公司与 A 先生签订 10 年期房屋租赁合同，约定租金逐年递增，后案涉房屋被纳入政府征收范围，A 先生中止支付后续租金，租赁公司诉请解除合同并主张超百万租金、违约金及占有使用费。我作为 A 先生的代理律师，全程参与本案诉讼，通过精准的法律适用与证据组织，大幅降低当事人的赔偿责任，该案也成为房屋征收背景下租赁合同纠纷的典型实务参考，为温州地区同类案件处理提供了清晰思路。

二、核心事实锚点

1. 2017 年双方签订租赁合同，约定 2023 年租金按 31 元 / 月 / 平方米计算，租金半年一付、先付后用，逾期付款按日千分之三计违约金；
2. 2020 年案涉房屋所在区域被列入征收改造范围，2023 年 6 月政府发布腾空通知，A 先生于 2023 年 11 月发函中止支付租金；
3. 租赁公司 2024 年 1 月发函解除合同，诉请 A 先生支付欠租 43 万余元、违约金 26 万余元、占有使用费 55 万余元等；
4. A 先生已分三次支付 2023 年部分租金，且多次通知租赁公司收房未果，案涉房屋 2024 年 5 月全部腾空。

三、代理核心策略：从法律适用到证据组织的全维度布局

作为本案被告代理律师，我围绕房屋征收的法律性质与违约认定的核心要件，制定了三层抗辩策略，精准切中案件关键争议点：

1. 主张征收属于不可抗力，合同法定解除

依据《民法典》，房屋征收属于双方订立合同时无法预见、避免、克服的客观情况，且政府已发布腾空通知，合同目的已无法实现，案涉合同应属法定解除，而非 A 先生违约解除。我当庭提交了政府征收公告、腾空通知等全套官方文件，形成完整证据链，证明征收事实的客观性与合同履行的不能性。

1. 行使不安抗辩权，否定逾期付款违约

案涉房屋被征收后，租赁公司已丧失继续履行合同的能力，根据《民法典》A 先生有权中止支付租金，该行为不构成违约。同时我提出，租赁公司拒不接收已腾空房屋，依据《民法典》其不得就扩大的损失主张占有使用费，并举证 A 先生多次发函要求收房的快递记录、沟通函件，证明扩大部分损失的责任归属。

1. 申请调整过高违约金，否定和解协议违约金的适用

租赁公司主张的日千分之三违约金远超实际损失，且前案和解协议中确认的违约金，是 A 先生为息事宁人作出的妥协，该妥协事实不得作为本案不利依据。我同时提出，即使认定存在轻微违约，违约金也应按银行同期贷款利率调整，大幅降低赔偿金额。

1. 主张保证金抵扣欠租，减少实际付款责任

结合合同约定，A 先生支付的 10 万元租赁保证金为履约担保，应在欠租中直接抵扣，该主张最终得到法院支持，进一步降低了当事人的实际赔付金额。

四、本案司法裁判核心观点

某地法院经审理，采纳了我方核心抗辩意见，作出的裁判观点为温州房屋租赁合同纠纷案件确立了重要裁判标准：

1. 房屋征收构成不可抗力，租赁合同法定解除：法院认定案涉房屋因征收无法继续履行，合同于 2023 年 11 月 9 日解除，并非被告违约导致；
2. 违约金过高应予调整，和解协议妥协不构成自认：法院认为原告主张的违约金明显过高，剩余保证金可直接抵扣该违约金，驳回原告的违约金诉请；
3. 占有使用费按公平原则酌定，扩大部分损失不予支持：考虑到房屋征收后无租赁价值，且原告拒不收房的事实，法院酌定占有使用费 47 万元，远低于原告主张的 55 万余元；
4. 租金标准按合同约定认定，保证金可抵扣欠租：因被告无充分证据证明双方口头变更租金标准，租金仍按合同约定计算，10 万元保证金抵扣欠租后，原告违约金诉请无实际金额可主张。

五、同类案件实务启示

结合本案代理经验与裁判结果，针对企业主、承租人遇到的房屋征收引发租赁合同纠纷，提出三点实务建议：

1. 房屋被列入征收范围后，承租人应及时固定征收官方文件，发函出租人协商合同履行事宜，必要时可行使不安抗辩权中止履行，并保留全部沟通证据；
2. 出租人应及时接收承租人腾空的房屋，避免因拒不收房导致损失扩大，否则法院将依法驳回该部分损失主张；
3. 租赁合同中约定的高额违约金，法院可根据实际损失调整，当事人可在诉讼中申请降低违约金标准，和解协议中为妥协作出的事实认可，不得作为后续诉讼的不利依据。

在温州地区，房屋征收引发的租赁合同纠纷频发，当事人在处理此类案件时，应注重证据固定与法律适用的精准性，必要时可寻求专业的温州合同纠纷律师咨询，通过合法的抗辩策略维护自身权益，避免不必要的经济损失。