昆明配售房终于上市，房间里的大象来了

前两天，昆明第一个新建的配售型保障房项目——惠居·云律苑终于公布了价格，并宣布将从4月开放认购了。虽然昆明安居网尚未上线云律苑申购页面，但线下销售工作其实已经开始。

惠居·云律苑位于呈贡大学城片区，是昆明8个新建配售型保障房项目中第一个上市的项目，距离开工建设已经整整两年，所以目前云律苑已经是现房状态。现房，品质不错（7层的电梯洋房），价格不高（5900元/平米），会不会对眼下的新房市场产生比较大的冲击呢？

现房待售的惠居·云律苑（图源：惠居公司）

据云南房网了解，云律苑因为地处呈贡，对主城四区的新房没有影响，呈贡的开发商也不太担心，因为云律苑只有348套房，数量有限，而且户型全部是89平米的三房，而目前呈贡的主流商品房基本都在100平米以上，且新规楼盘很多，赠送面积大，户型设计更好，二者针对的客群并不重叠。

惠居·云律苑明明地块容积率不高，完全可以开发更高品质的产品，为什么却仅开发89平米一种户型呢？这就要说到配售型保障房的性质了，配售型保障房虽然可以销售，但名字中的“保障房”还是透露了本质——它是一种具有保障性质的住房，解决的是无房且经济实力不强的家庭，尤其是年轻人的住房问题，所以户型面积比较小，这也是为了控制总价。如今云律苑的定价是5900元/平米，面积89平米，买下来只要50来万，经济压力比较小。

云律苑是昆明市面上比较少见的多层洋房

另外，云律苑等8个配售房项目两年前就已供地，所以设计上执行的还是旧规，赠送面积不多，也让项目在与同等面积段的新规产品竞争中不占优势。除云律苑外，昆明其他几个配售房项目虽然户型数量更多，产品更多样，但总体上还是以中小户型产品为主，最大的户型一般不超过120平米，而当下昆明新上市商品房项目的户型一般都在100平米起步，主力户型在120平米左右甚至更大，大多数项目都面向改善型客户开发产品，与配售房不完全在一个赛道上。

云律苑只有一个户型

对于开发配售房的昆明惠居公司来说，项目终于开始上市，终于也能松一口气。昆明配售房项目自两年前开始土地供应以来，市场争论就比较多，而配售房项目在开发节奏上也和一般商品房项目不同，像惠居·云律苑就一直到现房呈现才上市，这可能也是昆明其他配售房项目的基本节奏。

现房销售虽然好处多多，也更能体现国企担当，更能体现配售房的可靠性，但也会给开发企业带来较大资金和市场压力，如今终于开售，惠居公司的压力会释放一大半。

虽然率先上市的云律苑对商品房项目的影响不大，但如果昆明其他配售房项目都和云律苑一样保持足够价格优势，且能坚持现房发售，对昆明新房市场的潜在影响仍不容忽视，尤其是北部山水新城核心区和世博车辆段上盖两个配售房项目，对所在片区会有一定冲击。

其中北部山水新城项目有两个地块，房源数量达1186户，而且是四代宅设计，户型也更大，面积最大的户型有118平米，已经是目前昆明新房的主流面积段，竞争力很强。

北部山水新城配售房项目是第四代住宅

世博车辆段上盖项目规模更大，房源多达2641套，户型也以中大面积段为主，110平米以上房源有1840套，面积最大的户型超过140平米，和目前市面上的主流商品房完全在一个面积段。而且世博车辆段项目配套完善，项目本身属于TOD项目，有地铁便利，还配建有一所小学，如果价格又有很大优势的话，对周边项目的冲击力不小。

世博车辆段上盖项目仅住宅就有25栋

总而言之，配售型保障房属于市场上的新生事物，虽然很难用旧经验来判断影响力，但也不能视而不见，毕竟8个地块6000套房源的规模，完全算得上是“房间里的大象”。