北京买房：理清思路，购房建议1838

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们家在通州新华联家园有套没电梯的6层顶层带阁楼的房子，2018年精装修自住，后来24年搬到西城就出租了，租金目前5000。想考虑卖掉，换到东大桥工体南路小区价位差不多的带电梯17层（总高18层）南向一居室租金约5500-5700。

新华联有人出270万，可能280能卖，工体要价270万，我们西城的学区房预计8年后可以卖出（等二宝上了初中）。我们想8年后卖掉西城换带电梯的三居室养老房，到时候工体房子可留可卖，怕将来新华联不保值或不好卖，想请您给分析一下这样折腾一下是否合理和值得？

A：

1、新华联的280万总价，租金能5000那够高的了，大概率是您家的精装加分了。但考虑好，租客就算是再注意，也不会像自己家似的爱护，一般来说这装修有三五年时间就价值归零了。

所以常规建议是精装的房子除非真的能长期租高价，否则不如趁装修还值钱的时候卖掉。尤其是步梯楼顶层算硬伤，装修好的时候能促进卖房，装修不吸引人了就更不好卖了。

2、工体的租金算5600吧，要价270万，租售比480多，那这价格理论上应该还能砍点儿，至少砍几万吧。因为现在朝阳小户型租售比450的有的是，收益再高的都有。

这套房如果买下的话就长期留着吧，银行利息低的时候就收租金，利息高的时候就跟随大盘升值，虽然占不到什么便宜也不算吃亏。

3、新华联的小区挺好的，北京开发商里“湘军”的代表楼盘，很长时间都是通州楼市地标，到目前为止的价格走势基本跟随北京大盘，不至于不保值。

但您这套房不是太合适，顶层算硬伤，精装收租金也不太划算，所以最好是自住，确定不自住的话就意义不大了。

工体这套房是典型的收租划算的，即便是按您说的房价vs租金也挺合适的，时间越长越合适。不过这种小户型的价格走势一般不强，因为适应的家庭群体相对窄，所以就是收租合适，这种时期买了也合适。

仅供参考。

二

Q:

我两个问题：1、盖房子的成本是不是只有2500元一平？开发总成本是不是只有5000元？否则我老家的新楼盘才卖6000一平还有利润。

2、是不是我们年轻人买房的30%首付就已经是开发商利益集团的成本的总和了？之后的按揭款和利息收入是各个利益方包括银行的利润？

A：

1、您老家应该是个人口不太多+经济不太发达的小城市吧？那盖房子的建安成本确实可以控制在2500左右，最高3000块一平也就差不多了。

总成本也确实一般不超过5000一平，包括了土地款+税费+建安+财务+营销和管理等等，卖6000一平的话应该有500左右或以上的利润。

2、但我说的都是北京的房子，大城市的开发成本高，主要是人工费和管理费高，所以建安成本基本都在5000块钱左右。或者这么说吧，北京的保证金是5000块钱一平，能覆盖大多数中档小区的保交楼成本了。豪宅小区的除外。

另外北京新楼盘的总成本不能一概而论，土地价格就高低相差悬殊。我建议您去查看各家开发商的财报吧，反正能在北京盖房子的基本都是上市公司，财务是公开的。

3、您的第二个问题没法儿回答，这属于抬杠。因为如果只计算物理成本，那北京任何一个楼盘的首付都够了。但社会成本呢？您认为是不应该存在的是吗？

打个比方吧，齐白石的一张画的成本是多少，凭什么动辄千万上亿？黄金的成本是多少，凭什么上千一克？比特币的成本是多少，凭什么几十万一枚？劳动力的成本如果只计算衣食住行的话也没多少钱，凭什么一个月的工资至少几千甚至上万？

因为除了物理成本还有社会成本呗，而且价值比物理成本高多了。比如一份预制菜的物理成本没多少钱，但在贝贝这种连锁店里动辄几十上百，而且老板还说利润很低，为什么？因为房租水电+装修+工资+广告+纳税+瞎折腾的钱都包含在社会成本里了呗。

请问您能怎么办？可以跟人家掰扯为什么预制菜竟敢卖这么贵，但最好的办法索性是用脚投票，离开了不吃了换家店不就得了。只要您不吃贝贝家的，那他的任何成本和售价都跟您没关系了。

4、房子也是如此，如果觉得北京的太贵，那不买了不就得了。花6000块钱买您老家的，气死+急死+羡慕死北京开发商。只要您不买北京的房子，那无论价格高低都跟您没关系，也省的置气了，皆大欢喜不好吗？

仅供参考。

三

Q:

请问：看了您对学区房的见解，理解您推荐的逻辑是：现在买学区房上学是不划算的，但可以抄底买入后卖出更合适，用赚到的钱再补贴上学时的溢价。不知道我理解的对不对？请问如何具体实施？

A：

沃天，我什么时候有过这种推荐逻辑啊？您是用什么逻辑来理解的？

Q:

您不是说现在能买到溢价低甚至不带溢价的学区房吗？那我现在买过来，然后按照市场价卖出，不就等于赚到了一笔学区溢价的利润吗？比如一套房300万，正常情况下30%是溢价，那如果我花200多万买入，然后按300万卖出不就赚到了差价吗？

然后等我家孩子上学的时候，再用这笔利润去补贴我需要的溢价，对不对？我现在没掌握的就是如何淘到没溢价的房子，所以请您帮助。

A：

1、您的逻辑+理解+想象力都挺丰富的，我愧不如您啊，主要是认知不如您，很难沟通。

2、不过聊两句吧。首先说了，如果我能找到没溢价的学区房，那为什么要让给您赚差价啊？捡漏儿的事情虽然要靠能力或眼力，但更多的是靠运气，我运气不行，要不您还是找别人借运吧。

主要是就算有这种漏儿，那也肯定是中介先发现。他们就算自己买不起，手机里找几个投资客也不是难事儿，没人会把发财的机会让给圈外人的。

3、其次，我说的溢价低+没溢价，都是相对的概念。比如在中上学区的占坑儿房，平均溢价应该30%的，那如果买到25%的就算低了，20%基本到头儿，再低很难。而在中下学区，本来也就10%左右的溢价，那确实有可能买到完全跌没了的，但就算买到也只不过是省了10%啊。

以您举的例子来说，总价才300万，谁会傻到200万就出手啊？正常情况下能砍下5%的15万就很难了，再多非常难。

那问题来了，即便是您运气好占到了5%甚至10%的便宜，怎么对冲正常价格30%的比例啊？那就只能是反复操作的炒房了，可怎么保证老能捡到漏儿，而且每次都能高价卖出啊？人家业主之所以低价卖，就是因为按照正常价格不好卖，那您有什么特殊的促销手段吗？

4、还有一点，即便您捡漏儿赚到了这10%，如果不卖的话就算赚到手了。可如果出手，那就要承担至少3%左右的税费成本，再加上时间精力，最后的真实利润还高吗？多长时间+几次倒腾才能攒够这正常价的30%啊？

5、总之我没建议过炒房，也不理解您的赚钱逻辑，您还是自己制定方案吧，我真帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

我在南四环怡海花园有套大平层，小区还好就是塔楼，我想卖掉添点钱换成联排或独栋的，请问有推荐的吗？

Ps：地段的话最好还是南五环沿线，别太远了，我和老婆上班在南三环玉泉营。至于价格希望在1000万之内，最好三层以上的。我这想法合适吗？

A：

1、您的预算是多少啊？想换哪儿的别墅，是丰科园周边的还是其他板块？还有没有其他想法？

2、想法无所谓合适不合适的，房子是用来住的，别墅更是非常典型的自住为主。所以只要是自己喜欢就行，不用考虑别人是否觉得合适。

不过提醒一下，如果是千万之内的预算，目标是南五环沿线，那就算有合适的别墅也至少4/5万一平，一套房200来平吧。但您想要是三层以上，就算三层，每层才70多平，这种别墅住着能舒服吗？采光就未必多好，小面积也不太好布局。考虑好吧。

3、另外还多说一句，我感觉您可能是没长期居住过别墅吧？常规建议是最好先租一套试试，而且租一年时间，经历过寒暑雨雪的四季之后再决定买不买？

因为毕竟咱们国人住过别墅的不多，经验也就不普遍，别墅的各种不便很多人不清楚。比如能源费用高+夏天的蚊虫+冬天的温度+打扫的费劲+爬楼梯的累人+家人沟通的不便+房间甚至楼层的闲置+装修维护的麻烦和费用高等等，很多呢，只有住过的才知道，但如果买下就算后悔也晚了。

4、再有一点，怡海花园是很不错的小区，全北京第一个自建配套的超级大盘，天通苑回龙观都是参考的这里的经验，物业也曾经连续多年全北京夺冠。现在虽然老了点儿+塔楼，但保值在南四环沿线仍然是还不错的，基本跟随大盘不落后。

但别墅就是自住为主了，价格走势大多数都弱于大盘。几年时间无所谓，但时间长了就比较明显了。您可以参考下怡海附近的，比如帝京花园就挺典型的，当年感觉不错，城市别墅的代表，但现在的价格如何？

5、总之您还是先再考虑一下吧，感觉这想法有点儿不成熟，想好了再换吧。最好是先租一套试试，觉得舒服再买。

仅供参考。

五

Q:

我在京无房，有购房资格但资金不多，工作在国贸商圈，看房价地图选定了四个方向板块。首选通州，感觉将来的发展会更好，但难点是离地铁近的也都不便宜，能买的起的都感觉偏远了。

二是亦庄，感觉和通州一样，而且规模太小，能买的范围更窄。三是北七家，这里符合预算的很多，200万之内的商品房两居室，但问题就是都离地铁有点远了，不是太满意。四是更远的大兴、顺义或房山，这还没有具体的考察。

A：

1、这我好像没什么建议吧？您这等于是沿着五环从东北到西南的画了一个圈儿，甚至说是覆盖了半个北京城，范围也太大了。

但您的预算又限制了选择范围，贵的资金不够，但便宜的又都不满意。那外人能有什么建议啊？

2、200万之内的两居室+商品房，那就只能是单价3万之内了。这说实话吧，好点儿的地段儿中很难有这价格的房子，除非是老破小。但您要求的又是商品房，那就不好办了呗。

3、我要建议就是多看房吧，只能说有可能买到业主着急套现的，但这就相当于捡漏儿了，可遇不可求。其他没建议，帮不上忙。

仅供参考。

借这话题聊两句，我挺理解这些年轻人的心态，谁都想买到物美价廉的好房子。但这网友说实话有点钻牛角尖儿了，我看了他做的方案，感觉都快赶上作战计划了，细致到每天要看几套房+怎么砍价+中午哪儿吃饭什么的，设想的都很完美。

但这都是计划甚至理想吧，期望越高或许失落越大。后来我建议他还是先别再完善方案了，与实际结合的先看房，然后再调整计划。但话不投机，人家想的是“工欲善其事，必先利其器”，仍然坚持继续做计划……

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