河南
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今年最后一个地块——丰台玉泉营花乡地块，在12月25日，由北京建工+城乡24.72亿元底价竞得，折合楼面价约4.2万元/㎡。
这个地块之前，丰台还出让了一个张郭庄地块，楼面价仅有2.83万/平米。《北京西五环又出地块了！丰台园博园板块去化压力越来越大》
所以对于丰台房价明年的走势，我是不太看好的，新房越来越便宜，二手房的价格只能被迫继续降。
从地块的产品的角度看，花乡地块要比张郭庄地块值得期待。
四环里的位置，单价6.5万左右
花乡地块也是城市更新工程之一，所以周边的配套已经很齐全了。
医院有北医大附属北京天坛医院，公园有纪家庙公园和印象玉泉公园。
地铁有房山线和10号线，去海淀、朝阳都很方便。
三环外、四环里的位置，周边也有很多新房。
向北走三环内有丽金府、丽泽叁号院；
向南走的花乡东桥站旁边有北京隅西颂，再往南有中海丰和叁号院和中建云镜。
但从拿地价来看，花乡地块的楼面价是最有优势的。
所以目前预计花乡地块的单价在6.5万-7万/㎡，规划70-100㎡小户型，总价500万上车。
花乡板块，二手房价格继续下行！
从当前丰台片区的成交情况来看，花乡板块购房主要以地缘改善为主，占比有60%，刚需刚改大约有30%养老需求大约有10%。
同时，2025 年新房去化普遍偏弱，平均网签率约26-29%，二手房成交以万年花城等为主，月均约30-50 套，价格呈下行态势。
从周边的二手房成交情况来看，走势也不乐观。
目前整个花乡板块的新房成交均价已经从2023年的9万+/㎡降至2025年的 7.8-8.6万/㎡，降幅约 15%。
截至 2025 年 12 月，花乡板块新房库存约1500套，去化周期超18个月。
二手房方面，花乡板块 2025 年月均成交约30-50 套，占丰台全区约 8-10%；1-11 月累计成交约350-450 套，同比 2024 年下降约 18%。
2025 年 11 月花乡商圈均价约4.37 万元 /㎡，较 1 月下降约 12.4%；玉泉营商圈均价约4.86 万元 /㎡，同比下降约 10.8%。
且整个板块的成交结构中，
- 500 万以下刚需户型占比约 40%（万年花城一二期、育芳园等）
- 500-800 万改善户型占比约 50%（万年花城三期、中铁诺德春风和院等）
- 800 万以上高端户型占比约 10%
花乡地块的新房入市后，如果能做到500万起步，未来的流通性会吊打周边二手房。
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