香港传真 | 褪色的九龙城酒店 下一站学生宿舍

来源：观点地产网

观点网 香港报道 “下一站富豪东方酒店”，巴士上传来到站的提示广播——不过随着这家酒店日后改建成学生宿舍，恐怕座标就要悄然消失。

屹立区内近四十载、曾作为重要地标的“富豪东方酒店”，近日正式宣布易手，由中原集团斥资逾15亿港元购入，申请改建为学生宿舍。这意味着，这座褪色的老牌酒店将全面翻新，并以苏醒的宿舍之姿，翻开全新的一页。

中原集团旗下中原投资以15.18亿港元，购入九龙城富豪东方酒店，计划重新定位为学生公寓，预计可以提供约1500个床位，今年9月可以部分开业，届时或为香港最大规模的学生公寓项目。

中原集团旗下中原投资行政总裁叶明慧表示，是次收购反映对学生公寓投资市场的信心；在学生住宿需求持续结构性上升，以及资产价格处于完成调整之际，现正是扩大该类物业版图的理想时机，今次项目投资额超过20亿港元，并将成为旗下学生公寓营运平台Campus One Communities（壹社）项目之一。

这座位于九龙城具历史意义的酒店，于1982年落成，因当年邻近旧启德机场，因而命名为富豪机场酒店，不过随着机场迁至赤鱲角之后曾易名为富豪启德酒店，2002年再易名为富豪东方酒店。

而近年持续亏损的酒店如今也光景不再，去年总收入3700万港元，除税后亏损扩大至5668.1万港元。截至去年底，富豪东方酒店资产净值约7.1亿港元。

事实上，为落实《施政报告》中将香港发展成为国际专上教育枢纽的策略，推广“留学香港”品牌，其中一项重要措施是做好配套及增加容量。因此，发展局与教育局在去年7月21日推出“城中学舍计划”，在多方面拆墙松绑，鼓励市场以自资和私营方式把现有商厦改装为学生宿舍。

随着香港特区政府积极推动“城中学舍”，大批海外及内地生涌港，宿舍需求增加，吸引各路资金进驻学生宿舍领域，学生宿舍成为香港地产新赛道。

发展局局长甯汉豪于上月回应立法会议员提问时指，“城中学舍计划”反应理想，截至2月初已收到25宗共涉及约5100个宿位的申请，大多位于市区，包括红磡、观塘、深水埗，以及上环等地区。除两宗涉及于私人土地上兴建新学生宿舍外，其余申请为改装现有建筑物，大部分涉及整幢改装。25宗申请已全部获确认符合计划资格。该25宗个案的负责方正陆续按计划下经放宽的发展管制程序寻求审批，有关部门亦正全速处理这些申请。

由于酒店本身具备独立房间和洗手间，改装成本低，日后还原回酒店房间亦相对简单，因此成为了改建学生宿舍的首选。事实上，近期市面上不少将酒店改建成学生宿舍的个案。

今年3月1日，高力及莱坊公布，华润隆地以约9.53亿港元购入悦品酒店·荃湾，这间位于香港葵涌青山公路443至451号的酒店，成交价较估值低了4.27亿港元，折价幅度约30.9%。

完成收购后，华润隆地计划将悦品酒店·荃湾改造为学生公寓，并预计提供约900个宿位。

同月20日，香港恒生大学与宏安地产签署合作协议，预租其位于牛头角定业街18号的在建住宅项目作为学生宿舍。该项目涉及121个单位，预计可提供约300个宿位，大学获得项目命名权，将命名为“香港恒生大学博学堂”，预计2027年8月建成启用。

另外，亦有学生宿舍营运商趁机扩充，以每月近100万元租下万通集团旗下旺角M1酒店全幢，涉93间客房，平均每个房间月租约1万港元。

仲量联行研究部资深董事钟楚如指，截至2025年底，该行预计专用学生公寓（PBSA）的供应管道中约有13500张床位，这些潜在供应来自政府土地出让、“城市中的宿舍”计划，以及近期成交的酒店、住宅和办公楼宇的改造项目。

美联工商铺则指，香港学生宿舍市场正面临严重供需失衡，需求方面，预期2026/27学年，非本地生配额增至50%，留学生预计达8万人；到2028年，非本地生人数预计将有约1.7万个上升空间。至于供应短缺方面，资料显示，于2022/23学年，香港高等教育学生总数为25.3万，但公营宿舍仅提供4.06万床位，私人宿舍供应率极低。

中原投资亦宣布，将香港学生公寓的床位供应目标上调至约6000个，并计划于未来两至三年内逐步实现，较早前的目标床位升数倍。现时旗下共有3个学生公寓项目，预期全数投入服务后合共可提供约1700至1800个床位。

事实上，中原投资近年早已瞄准学生公寓市场，除是次收购富豪东方酒店，2024年其以1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，投入2000万翻新成学生公寓，提供121个宿位；去年又斥资3.35亿港元收购位于香港西半山般咸道38C号的“般咸轩”，改建为现代化学生公寓，计划提供200个床位。

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