复星国际拟分拆三亚·亚特兰蒂斯REITs冲刺A股

深圳商报·读创客户端记者 范宏韬

3月26日，复星国际（00656.HK）发布公告称，已正式向中国证监会及上海证券交易所提交申请材料，拟将旗下顶流文旅资产——三亚·亚特兰蒂斯项目，通过商业不动产投资信托基金（REITs）架构在上交所实现分拆独立上市。这意味着，国内资本市场或将迎来首单民营房企背景的优质商业不动产REITs，同时也标志着复星在“轻资产运营”战略上落下了一枚重棋。

记者从中国证监会官网中了解到，国联安基金管理的“国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金”申报材料已递交接收。该项目底层核心资产正是位于海南三亚海棠湾的三亚·亚特兰蒂斯酒店项目。作为国内奢华度假目的地的标杆，三亚·亚特兰蒂斯自2018年开业以来，凭借其水世界、海豚湾及顶级酒店集群的复合业态，已成为海南旅游的“名片”。

资料显示，三亚·亚特兰蒂斯由复星集团投资逾110亿元兴建，占地54万平方米，以海洋文化为主导的特色主题度假胜地，坐拥1314间全海景客房，度假区设有21家寰球美食、20万平方米的亚特兰蒂斯水世界、海水总量达17500吨的水族馆，86000尾可爱的海洋生物，种类也多达280多种，其中还有可同时容纳1800位观众欣赏表演的海豚湾剧场。三亚·亚特兰蒂斯是汇集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺八大业态于一体的大型的世界顶级旅游综合体。

在刚刚过去的2026年马年春节假期，该项目的业绩表现颇为亮眼。根据复星旅文公布的数据，春节九天假期内，三亚·亚特兰蒂斯总营业额突破1.24亿元，同比增长20%；平均入住率高达98%，平均每日房价同比上涨17%，创下历史最佳春节表现。

有业内人士分析，推进三亚·亚特兰蒂斯REITs申报，复星是围绕成熟核心资产进行的一次资产证券化创新。复星旅文将继续承担运营管理责任，其品牌定位与服务品质不会发生变化。这种模式被称为“凯德模式”——通过REITs实现资产变现，同时通过管理公司获取持续性收入，实现资本的滚动发展。

2025年12月31日，中国证监会发布了关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告，公募REITs市场正式从基础设施领域延伸至更广泛的商业不动产领域。这为持有大量购物中心、酒店、写字楼的民企提供了制度化的融资路径。

一般来说，对于已进入稳定运营期、拥有稳定现金流的重资产项目，REITs是极佳的退出和融资渠道。通过将资产打包上市，复星不仅能够回笼大量沉淀资金，还能通过持有部分REITs份额继续享受资产增值收益，同时保留运营管理权。

对复星国际来说，此次分拆上市，是在其整体战略从“重资产扩张”向“轻资产运营”转型的背景下发生的。过去两年，复星通过出售非核心资产、聚焦家庭消费赛道，持续优化资产负债表。若此次REITs上市成功，将为复星旗下太仓阿尔卑斯度假区、丽江地中海国际度假区等重资产项目提供可复制的退出模板。截至3月27日，市场对此次分拆反应积极，港股本周最后一个交易日，复星国际收盘大涨6.72%。