承租人违约，出租人又怠于行使解除权，如何打破僵局？

案情回顾

2018年11月7日，甲作为出租方，与承租人乙签订书面商业房屋租赁合同，合同就租赁房屋的具体位置、租赁期限、租金标准、支付周期及逾期支付租金的违约责任等核心条款作出明确约定，双方签字盖章后合同依法生效，后续均按约定启动合同履行流程。

合同履行至后期，乙因自身经营等相关原因，未按照合同约定按时足额支付房屋租金，且逾期支付租金的期限远超合同约定的30日宽限期，已构成根本违约。2022年5月31日，乙在未与甲就合同解除、租金结算等事宜达成一致意见的情况下，自行搬离案涉租赁房屋，并委托案外人蒋某于当日将房屋钥匙送到甲的家中，但双方并未就此签订书面的合同解除协议，也未办理正式的租赁终止结算手续。

甲在接收钥匙后，未及时核查房屋实际占用状态，未立即行使合同解除权，直至2022年10月，才以乙存在逾期支付租金的根本违约行为为由，向人民法院提起民事诉讼，诉求法院判决解除双方签订的租赁合同，并要求乙支付租金直至合同正式解除之日。

案件结果

法院经审理认为：案涉商业房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。

乙作为逾期支付租金的违约方，依据合同约定及法律规定，均不享有单方解除合同的权利，其自行主张的搬离交钥匙之日为合同解除日的抗辩意见，法院依法不予采纳；甲作为守约方，依法享有法定合同解除权，其解除合同的意思表示通过诉讼文书送达乙之日生效，法院最终认定双方租赁合同于2022年11月8日正式解除。

乙实际搬离房屋之前产生的欠付租金，属于其违约拖欠的款项，乙负有全额支付义务；针对2022年6月1日至2022年11月8日（即乙搬离至合同正式解除期间）的合同僵局期租金，法院结合双方过错程度、减损义务履行情况综合裁量，判令该期间租金由甲与乙各自承担50%。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

本案中，乙逾期支付租金超过30日，属于根本违约方，既无合同约定的单方解除权，也不符合法定解除权的行使条件。即便承租人因自身原因无法继续履行合同，也不能擅自以搬离、交钥匙的方式单方终止合同，若要打破合同履行僵局，违约方需通过诉讼或仲裁的司法途径申请解除合同，而非自行认定合同解除时间。乙系违约方，是引发合同僵局的初始责任人，理应承担主要责任。

房屋租赁合同属于典型的长期性、继续性合同，履行周期长、市场变化及经营风险不可控，实践中极易出现承租人违约无法继续履行、出租人又怠于行使解除权的合同僵局。

本案中，合同僵局的产生源于双重过错：一是乙作为违约方，擅自违约搬离后，未通过合法途径申请解除合同，放任僵局持续；二是甲作为房屋管理方与守约方，在明确接收房屋钥匙、知晓承租人已搬离的情况下，未及时核查房屋状态，也未尽快行使解除权、收回房屋另行出租，导致租金损失持续扩大，不得就扩大的损失请求赔偿。

笔者寄语

房屋租赁合同若确实无法继续履行，切勿擅自违约搬离、逃避责任，应当主动与出租方协商解除事宜，协商不成的，及时通过司法途径解决，避免因违约行为导致责任加重、损失扩大。

出租人在发现承租人乙违约后，要及时核实情况、积极行使解除权、妥善收回房屋，切实履行减损义务，切勿抱有“拖延越久租金越多”的错误心态，否则法律不会保护怠于行使权利、放任损失扩大的一方，最终反而会自身承担扩大部分的损失。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军