创纪录式计提3亿！卓越商企服务，不硬抗地产深度调整

《星岛》记者钟凯广州报道

2025年的物业服务行业，身处宏观环境下行与房地产行业深度调整的双重交织之下，堪称一场穿越“深水区”的长跑。

国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资同比下降17.2%，新建商品房销售额同比下降12.6%，行业普遍面临利润承压、应收账款高企、现金流紧张等多重挑战。

深耕非住赛道的卓越商企服务同样未能置身事外。据其3月26日披露的2025年业绩公告，期内公司收入同比下降4.1%至41.90亿元，毛利下降7.7%至6.95亿元，归母净利润则下降67.0%至1.03亿元；其中，公司各类减值合计约达3.0亿元，创近年来新高，成为拖累利润的核心因素。

在3月27日举行的业绩会上，卓越商企服务财务管理中心负责人夏世刚解释称，公司在年末基于审慎原则提高了拨备比例，这是一个“主动挤掉水分、夯实基础”的过程。他强调，公司核心业务仍保持稳健的态势，尤其是第三方的收入及毛利仍保持双位数以上的增长。

“随着业务结构的调整，我们坚信利润及现金流都会呈现出更加健康的状态。”

核心业务稳住底盘

在整体业绩承压背后，卓越商企服务管理层试图传递另一种积极信号：公司规模稳中有进、第三方业务成为“压舱石”，财务端降本增效与现金流双改善，并降低了对关联方的依赖，独立经营的基本盘得到筑牢。

规模扩张方面，2025年，卓越商企服务总合约物业面积达8744万平方米，同比增长4.9%；总在管面积7827万平方米，同比增长8.4%。区域布局持续向高价值市场聚焦，一线和新一线在管面积占比达76.5%，长三角布局占比提升至32.2%，大湾区保持36.2%的核心占比。

第三方业务的亮眼表现，成为其穿越行业周期的核心底气。2025年，公司第三方在管面积达4980万平方米，占总在管面积比例63.6%，“去关联方”节奏稳步推进；全年新拓第三方项目物业合同151个，总合同额16.7亿元，年化合同额6.19亿元，更成功切入医药、半导体赛道，拿下迈瑞医疗南京基地、苏州国家实验室等标杆项目。

数据显示，2025年卓越商企服务第三方自拓业务实现收入19.8亿元，同比增长17.1%，毛利润同比增长13%至1.8亿元，两项指标均实现双位数增长；其中战略客户业务收入11.0亿元，同比增长24.2%，项目数量同比增长13.8%，存量客户保有率接近100%。

▲卓越商企服务主航道业务拓展情况

在第三方业务的支撑下，卓越商企服务的毛利率从2024年的18.0%微降至17.3%，仍保持行业良好水平；剔除过往收并购及策略性压缩机电业务的影响后，公司2025年录得收入同比增长8.6%、毛利微增0.7%，核心盈利能力未受影响。

对此，卓越商企服务首席执行官兼执行董事杨志东表示，公司的业务结构在朝着更健康、更独立的方向走，这也为后续的发展奠定了比较扎实的基础。

财务层面，其降本增效与现金流优化同样实现突破。2025年，卓越商企服务通过数字化流程优化和内部资源整合，管销费用同比下降10.7%，绝对额下降0.3亿元，管销费用率整体降至6.8%，同比下降了0.5个百分点。

与此同时，现金流作为企业经营的“生命线”，该公司经营性现金流从2024年的亏损状态扭转为正向3.5亿元，造血能力得到实质性改善。

挤“水分”：计提减值+资产抵债

2025年，卓越商企服务归母净利润1.03亿元，同比下降67.0%，成为业绩公告中的显眼瑕疵。但管理层重申，短期的利润承压并非核心业务盈利能力下滑，而是公司主动进行风险管控，是为了长远发展而挤掉利润水分、夯实发展基础的理性选择。

面对行业普遍存在的应收账款回收难、资产减值风险等问题，卓越商企服务选择主动对各类潜在风险做足减值拨备。 2025年，公司减值约达3.0亿元，其中仅应收款项、合同资产和已发行财务担保的减值损失就达到2.78亿元，较2024年增加1.63亿元，创近年来新高。

▲数据来源：企业公告，星岛新闻整理

具体来看，公司贸易及其他应收款项余额总计20.20亿元，同比增长18.3%；期内计提亏损拨备4.51亿元，较2024年增加2.1亿元，拨备率则提高8.2个百分点至22.3%，其中关联方拨备率更是达到23.3%。此外，北京财富项目基于经营状况和担保义务，年内计提减值0.7亿元；商誉也新增减值损失0.21亿元。

对于风险最高的关联方应收账款，与其他物业企业做法类似，卓越商企服务选择参与卓越系以房抵债的安排。

2025年，卓越商企服务与关联方订立协议，对3亿元应收贷款、0.12亿元应收利息及0.27亿元应收股息进行处置，其中收取现金0.87亿元，其余未偿还余额以2.52亿元通过若干持有待售物业及车位结清。受此影响，期末公司存货达到5.92亿元，较2024年增加2.97亿元；使用权资产则达到7.11亿元，同比增加20.7%。

对此夏世刚回应称，2025年公司置入的资产主要是深圳以外核心城市的车位、公寓、住宅，以及上海杨浦区天盛科创广场50%收益权，属于核心区域的优质资产。2025年，公司资产销售业务实现收入0.4亿元，毛利率超50%；天盛科创广场实现净利润0.1亿元，资产运营成效初显。

“目前公司对于（抵债）资产高度重视，已经组建专业的资产运营管理团队，未来将结合自身优势，对资产进行分类施策，采取‘轻重结合’模式持续打造资产运营管理能力。”

对于后续的应收账款管理，卓越商企服务也定下明确目标。夏世刚表示，2026年将继续聚焦与关联方在深圳核心区域的优质项目合作，积极回收应收账款，进一步提高独立性。“预计今年公司整体应收账款会有比较大的降幅。”

为了巩固发展成果，卓越商企服务还计划在2026年推进六大维度专项工作，覆盖回款、降本、提效、组织根基四条主线。仅在回款层面，该公司聚焦推进把钱收回来、把资产守住，提升资产价值；同时在住宅板块也注重清理老账，通过机制激励、监管全面发力提高回款。

编辑 | 祝余

终审 | 潘凌燕