最高院：结算协议中约定以房折抵工程款，是否构成优先权的行使？

作者：周军律师.

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法律规定，建设工程质量合格的，承包人可行使工程价款优先受偿权。工程优先权的行使应自发包人应付工程价款之日起6个月内。

那么，结算协议中约定以房折抵工程款的，是否构成行使优先权？

最高人民法院案例库入选案例《海某建设公司诉丰某房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案》中明确：

建设工程质量合格的，承包人可自发包人应付工程价款之日起在法定期限内行使工程价款优先受偿权，行使的方式包含协议折价或申请人民法院拍卖等。承包方与发包方在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使。

裁判观点简析

结算协议约定“以房折抵工程款”，在满足法定条件时，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式，效力可对抗抵押权与普通债权。

构成行使优先权的五大法定要件（实务全解）1. 权利基础合法：工程质量合格+主体适格

工程质量合格：优先权以工程质量合格为前提，质量不合格则丧失行权资格。

主体适格：仅限与发包人签订施工合同的承包人（总承包、合法分包），实际施工人一般不直接享有。

范围合法：抵偿范围仅限工程款本金（人工、材料、机械费），不含违约金、利息、损失。

2. 行权期限合规：18个月除斥期间

起算点：自发包人应付工程款之日起算（结算协议签订日通常视为应付日）。

期限：18个月（原6个月，2021年起改为18个月），逾期丧失优先权。

实务要点：以房抵款协议必须在18个月内签订，超期签订仅为普通抵债，不构成行权。

3. 客体匹配：以“承建工程的房屋”抵债

核心要求：抵债房屋必须是承包人承建的案涉工程，不能是发包人其他无关房产。

法律逻辑：优先权针对的是承包人投入物化劳动的工程本身，非发包人任意财产。

反例：用发包人其他小区房屋抵债，不构成优先权行使，仅为普通代物清偿。

4. 意思表示明确：体现“优先受偿”而非普通抵债

协议表述：需明确“以XX房屋折价抵偿XX工程欠付工程款，承包人行使建设工程价款优先受偿权”。

关键区别：

• 优先权行使：基于法定优先权，无需过户即产生优先效力，可对抗执行。
• 普通以物抵债：仅为债权变更，未过户不产生物权效力，不能对抗执行。

实务风险：仅写“以房抵工程款”未提优先权，可能被认定为普通抵债，丧失优先性。

5. 对价公允：抵债金额与房屋价值基本相当

要求：抵债单价、总价与市场价值基本一致，无明显低价（如低于市场价70%）。

后果：恶意低价抵债，可能被认定为损害其他债权人利益，协议被撤销，优先权不成立。

周军律师提醒，以房折抵工程款的优先权，依附于合格承建工程，行权核心是按期、对物、合意、公允。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，锁定行权期限、完善协议条款，以免错失维权良机。

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