满租运营与扩募效应 京东REIT的资产底色

来源：观点地产网

观点网 REITs是打通重资产“投融管退”资本循环的重要环节。

今年初，已上市的REITs接连披露2025年资产经营情况。能够发现，物流仓储板块出租率阶段性企稳，项目经营仍呈现分化，关联租户及头部运营商项目展现出经营韧性。

体现在出租率上，关联方租户占比较高项目保持较强稳定性，比如京东REIT、顺丰REIT以及中外运REIT，四季度末出租率分别为100%、95.9%以及97.8%。

一直以来，仓储设施在物流业态中作为为流通提供服务的基础设施而存在，过去几年，基于优质的资产组合及京东产发专业市场化运营管理，京东REIT业绩稳健向好，并持续给投资人带来高比例的、高频次的现金分红回报。

满租项目年度二次发布扩募公告

从披露的2025年四季度数据来看，京东REIT经营保持稳健。

公告显示，四季度京东REIT录得收入2703.51万元，可供分配金额1434.92万元，实际分配金额2002.5万元，年化现金流分派率4.03%。

京东REIT通过专项计划持有3个仓储物流不动产项目公司100%股权，项目分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积约35.1万平方米，合计可供出租面积约34.13万平米。报告期末，三个物流仓储项目均保持100%出租率。

值得关注的是，3月27日，京东REIT发布正式启动二次扩募工作，拟购入京东产发旗下北京、昆明、广州三个成熟运营的物流园，进一步优化基金资产组合。这是自2025年7月以来，京东REIT在一年内第二次发布扩募公告。

本次二次扩募公告涉及三处资产，分别为：位于北京市大兴区的大兴空港项目（简称“北京项目”）、位于昆明市官渡区的昆明空港项目（简称“昆明项目”）、以及位于广州市花都区的广州花都空港项目（简称“广州项目”）。

二次扩募将与现有资产及首次扩募资产形成战略互补，进一步完善“核心-枢纽-门户”联动的全国物流网络布局。

仓储设施是实体工业经济的关键流通环节，选址是决定效率的基础。京东REIT二次扩募项目均位于核心供应链节点城市。其中，北京大兴项目位于首都国际航空枢纽核心区，依托国家枢纽级航空网络和京津冀经济圈，实现华北市场与全球供应链的高效联动；广州花都项目地处粤港澳大湾区国际航空枢纽，凭借白云机场空港枢纽及成熟的多式联运网络，能深度覆盖珠三角制造业与消费市场；昆明空港项目则立足“一带一路”关键节点，充分发挥航空港的枢纽功能，进一步织密西南地区空港物流网络，为区域临空产业发展提供坚实支撑。

此前首次扩募资产同样锚定核心交通枢纽。合肥是国务院认定的长三角重要中心城市，国家级综合交通枢纽，兼具中部先进制造基地、区域科创高地与国际航空货运中心职能，已构建起辐射全国、贯通全球的立体化交通网络。西安更是西北五省不可替代的物流中枢，也是全国首个内陆型“4枢纽1基地”国家物流枢纽（陆港型/空港型/生产服务型/商贸服务型+骨干冷链基地）。

通过构建“京津冀-长三角-长江中游-成渝-西南”五大多元化核心经济圈网络，京东REIT将充分融入国家重大区域发展战略和“一带一路”建设大局。显著提升底层资产对全国核心经济带与国际合作的覆盖密度；形成“点-线-面”联动的物流网络，增强供应链稳定性与辐射能力，是对已持有基础设施项目覆盖区域的有力补充。

除此之外，扩募之后基金总资产和净资产规模将同时增加，拟购入基础设施项目将为基金提供额外的可供分配收入来源，抗风险能力将进一步增强。

若两次扩募顺利完成，京东REIT的仓储管理规模将提升至超过87万平方米。据目前经营情况，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。

该基金指出，此次扩募符合基金投资策略，是对已持有基础设施项目覆盖区域的补充，可以有效分散资产组合风险，有利于拓展基金持有的仓储物流园区资产组合，使该基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。“常态化扩募基于京东产发对公募REITs平台的长期布局与持续投入。公司具备充足的优质资产储备，未来将持续优化资产组合、提升运营管理水平，依托稳健的资产底盘，力争为投资者提供更为持续、稳定的回报。”

打通“投融管退”

产城园区评论获悉，在京东REIT历史项目续租过程中，没有产生任何空置期，租金延续性非常好。同时服务的租户京东物流作为行业头部企业，业务健康财务稳健、资信良好、履约能力强，大幅降低了由于租户业务不稳定带来的租金收缴风险。

发布二次扩募事项同日，京东REIT对外披露廊坊项目主要承租人续租情况，自2026年5月起，廊坊项目公司与主要承租人北京京讯递续租首年起始净有效租金为27.68元/平方米/月，续签租约租期内的平均净有效租金为29.87元/平方米/月。

在廊坊项目续租后，京东REIT2026年一季度末加权平均剩余租期也将由1102天提高至1773天。

过去几年，行业整体呈现空置上升和租金下探的调整期。世邦魏理仕预计，2026年各市场高标仓租金走势的分化将更加明显。随着华东和华北新增供应量显著下降，区域内大部分市场的租金跌幅将显著收窄。空置率降至个位数区间的武汉、重庆、成都和青岛有望迎来租金企稳回升，而持续供不应求的宁波租金增长将进一步加速。

上市以来，京东REIT底层资产的运营管理各项指标亦表现稳健，这基于原始权益人兼外部管理机构优秀的运营管理能力。

整体来看，依托于良好的产业基因，即使在市场处于相对弱周期情况下，京东产发旗下物流仓储项目也具有比较强的内生韧性，专注资产质效提升，并敏锐捕捉市场趋势，提供符合客户需求的高水准基础设施，确保全国范围内资产保持90%以上高出租率。

这种深度的资产管理能力，使京东产发的仓储空间，从简单的空间载体转变为提升供应链效率、降低综合成本的基础设施，成为底层资产具备稳定现金流与成长潜力的保障。

这种运营能力，也是公募REITs实现稳定收益的基础。目前来看，REITs作为重要的金融工具，已成为重资产的一种“解题方式”。

现代物流业是与国民经济紧密融合的基础性现代服务业，仓储是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。但物流资产具备重资产属性，往往需投入大量资金且投资回收周期长，项目退出是一个很难的事情。

“投融管退”环节不分轻重，如果资本化被打通，那么运营逻辑则得以闭环，长期的资金压力将得以舒缓。

所以，对这类资产持有者而言，REITs能够激活重资产物业价值，加速前期投资资金回流和收益兑现，加快公司投融资循环，增强公司持续投资能力。

作为权益型融资工具，REITs可拓宽公司的融资渠道，改善公司流动性、降低资产负债率，优化长期资本结构，有利于长期稳定发展。

京东产发于2023年便开始探索这一模式，也是首单发行仓储物流公募REITs的民营企业。

这对投资者而言亦有益处--公募REITs底层资产业务模式清晰、收益稳定性高且具有强制分红条款，此类资产能够满足中长期配置需求和低利率环境下机构对于优质高息资产的配置。

近年来，债券收益率进入低利率时代，REITs这类有稳定分红特性的安全资产备受投资者青睐。以京东产发REIT为例，该基金2025年完成4次分红，发行至今累计分红2.09亿元，分红比例接近100%。

随着中国市场内需提振和产业升级的宏观大势，仓储物流租赁市场有望迎来需求修复。有数据显示，全国四十多个区域市场2025年全年净吸纳面积1600万平方米，同比增长超两成。

在此背景下，京东REIT未来有望成为“稳健运营+行业增长”的双重载体，发挥行业标杆的引领示范效应。

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