重庆湾重启观察：从“沉睡”到“重生”的盘活样本

2026年3月底，重庆湾项目城市会客厅正式开放，其定位为“世界会客厅”，规划涵盖城市地标、旗舰商业、国际酒店、顶奢豪宅等七大业态。从2022年项目全面停滞，到2025年12月在多方合力下正式重启，重庆湾的重生之路，成为重庆核心区大型综合体项目通过市场化路径盘活的典型样本。

PART·01

重庆湾的“前世今生”

·前世：项目最早由阳光100主导开发，2019年融创收购后正式定名“重庆湾”，总建筑面积约100万平方米，定位高端商住综合体，为两江交汇处的稀缺核心资产。

·停滞：受行业及企业自身资金压力影响，项目于2022年全面停工，建设停滞期间累积了大量债务，债权关系涉及多家金融机构、施工单位，同时还存在部分建设手续缺失、周边文保资源协调难度大等多重问题，盘活工作一度陷入僵局。

·重生：在南岸区政府牵头下，融创联合中国长城资产、中信信托推进债务重组。中国长城资产注资不超24.76亿元用于清偿债务及新增开发。2025年9月首笔资金到位，项目正式复建。这是重庆首例“政府主导、市场化路径”的地产债务重组案例，A3地块率先启动，将打造198米超高层，定位“世界都会人文生活范本”，预计2026年中亮相。

PART·02

政策护航、多方联动助力资产盘活

重庆湾项目的重生，离不开日益完善的政策支持环境。近年来，重庆市围绕“稳地产、防风险”，构建了多层次的政策支持体系，核心要点包括：

1.“保交楼、稳民生”专项借款与配套政策：积极对接国家专项借款工具，设立地方专项纾困基金，优先用于支持已售逾期难交付住宅项目的建设交付。同时，配套出台税费缓缴、审批绿色通道等政策，加快项目复工进程。

2.金融支持政策：引导金融机构按照市场化、法治化原则，对遇到暂时困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过展期、调整还款安排等方式予以支持。鼓励资产管理公司参与项目并购与债务化解。

3.盘活存量资产政策：鼓励通过股权转让、资产转让、合作开发等多种方式，引入有实力的企业接手停工项目。优化规划调整、产权分割等审批流程，为项目转型或改造创造条件。

4.司法保障与府院联动：建立府院联动机制，协调解决项目复工中涉及的司法查封、破产重整等问题，提高风险处置效率，保护各方合法权益。

上述政策为停工项目的盘活创造了相对有利的外部条件，但具体项目的出路仍需结合其自身特质、债权债务复杂程度、市场定位等因素综合判断。

PART·03

存量资产盘活的挑战与机遇

重庆湾项目的重启，标志着重庆在化解核心区重大存量烂尾项目风险上取得了突破性进展，其示范效应和心理提振作用显著。然而，大型综合体的盘活绝非易事，呈现出明显的分化与个性化特征。

▶“一盘一策”是根本原则：每个项目历史、债务、资产、市场定位均独特，需量身定制涉及金融、法律、商业、规划的多维解决方案。

▶政策引导与市场力量需有机结合：政府的角色在于搭建平台、畅通机制、化解关键梗阻（如府院联动解封、规划优化支持），但最终必须依靠有实力、有专业能力的市场化主体来接盘和运营。

▶价值重塑是盘活的核心：对于停工项目，简单的“接盘-续建-销售”传统模式已面临巨大挑战。成功盘活往往需对项目定位、功能、运营模式及客群进行重新论证与价值重塑，转向符合城市新发展需求的产业、消费或融合性空间。

▶耐心与时间必不可少：如融创A-ONE等超级项目解决方案复杂，需更长酝酿周期；佳程广场类项目需打破常规处置思维。市场需耐心，各方需在务实基础上展现更大灵活性。

展望未来，随着经济持续回暖、房地产发展新模式构建以及存量资产盘活政策的深化落实，预计会有更多停工项目在“重庆湾模式”的鼓舞和各类创新工具的推动下，逐步走出僵局。但这个过程将是渐进、分化且充满挑战的。

上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问数、AI问智、AI报告功能撰写。

1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师王琳雅撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。

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