广州最新规划！全市622平方公里低效用地将这样“再生”

3月27日，广州正式发布《广州市低效用地再开发专项规划（2023-2035年）》。作为全国首批低效用地再开发试点城市之一，广州在超大城市中率先拿出了这份“存量发展总纲领”，标志着城市发展从“增量扩张”正式转向“存量挖潜”的新阶段。

当天，《规划》新闻发布会召开，全面解读其核心内容、创新亮点与实施路径。据悉，广州共识别低效用地约622平方公里，将低效用地再开发行动目标分为2027年、2030年、2035年阶段，其中到2035年要累计推进310平方公里低效用地开发。

家底摸清：

622平方公里低效用地在哪？

土地是城市的根基。但广州经过多年发展，也积累了不少低效利用的土地。

广州市规划和自然资源局副局长邓堪强介绍，这次《规划》先做了一件基础工作——把城市“家底”彻底摸清楚。通过从发展质量、经济产出、服务能力、配套设施、环境品质、综合安全六个维度对每一块用地综合“打分”，并差异化设定各片区评价标准，最终识别出全市低效用地约622平方公里。

这622平方公里不是“一刀切”的判定，而是逐宗核实、分类评价的结果。基于这个家底，《规划》定下了清晰的“三步走”目标：到2027年推进再开发155平方公里，到2030年累计推进220平方公里，到2035年累计推进310平方公里。

低效用地再开发，是否要大拆大建？《规划》给出的答案是否定的。

邓堪强强调，这次再开发紧扣广州“制造业立市”的战略，优先保障“12218”现代化产业体系的空间需求，推动村镇工业集聚区升级。与此同时，同步补齐教育、医疗、养老、住房等公共服务短板，用“微改造”活化历史建筑和工业遗产，增加绿地和开敞空间。简单说，就是让城市既有产业高度，也有生活温度。

在空间布局上，《规划》紧扣全市“一带一轴、三核四极”的空间结构，划定了三大再开发分区，布局了先进制造、交通枢纽、综合功能、科创研发、现代商贸、文旅休闲等六类共67个近期重点片区。所有重点片区、近期项目都纳入国土空间规划“一张图”平台，让重点项目看得见、落得下、管得住。

在机制创新上，《规划》支持依法征收、自主改造、合作改造等多种模式，鼓励连片开发，通过土地置换、产权归集等方式整合零散地块。优化土地供应，依法实施带设计方案出让、带项目方案出让、综合评价出让等多元化方式，让“想改的能改、该改的快改、改好的见效”。同时，全市统一部署，将目标任务分解到11个区，支持各区探索差异化再开发策略与实施路径。

守住底线：

既要发展，也要保护

“城市发展进入‘存量时代’，作为超大城市，广州这道题必须答得出彩。”广东省自然资源厅自然资源开发利用处处长杜伟指出，从“增量开拓”转向“存量挖潜”，核心逻辑是向存量要空间、向集约要效益。通过“二次开发”“精准开发”，让每一寸土地发挥更大价值。

但这个过程不能“跑偏”。《规划》严格守住底线红线，把低效用地再开发与产业升级、文脉传承、生态保护、民生改善统筹考量，实现保护中发展、发展中保护。同时，坚持“人民城市人民建，人民城市为人民”，优先补齐公共服务短板，优化住房和交通。

原广州市人大常委会城乡建设环境工委主任陆原则用“空间转型宣言”来形容这份《规划》。在他看来，三大再开发分区各司其职：中心城区核心区让历史文化活起来、产业载体升起来、民生品质提起来；“三核四极”与地区中心周边服务重大枢纽、承接中心疏解；其他区域则统筹城乡、改善风貌。

在底线守护上，《规划》严守生态保护红线，鼓励项目“见缝插绿”，增设口袋公园与立体绿化。对于承载城市记忆的老建筑、旧厂房，创新探索“历史文化+经营性用地”组合供应与容积率转移机制，让老遗产融入新生活。在动力培育上，优先保障15个战略性产业集群、6个未来产业以及8个现代服务业的空间需求，为重点产业平台和产业集聚区完善配套，促进数智化、绿色化转型。在民生福祉上，通过空间再优化、功能再完善、配套再提升，优化住房供应，推动公服设施均衡布局，重点推进轨道交通站点800米范围内低效用地再开发，为大型公服设施落地留足空间。

白云样本：

一个村级工业园产值暴涨1800倍

发布会上，白云区副区长王晓杰分享了白云区的实践经验。

作为低效用地再开发成效显著的区域，白云区识别出低效用地约133平方公里，占全区现状建设用地的40%左右，呈现两个“一多半”特征：低效用地一多半在城中村，现状工业用地一多半是低效用地。

针对这一实际，白云区将133平方公里低效用地划分为14个重点片区，确定144个近期重点实施项目，并划定五类再开发策略分区，分别对应保护活化、存量更新、连片整备、全域土地综合整治等不同方式。到2035年计划盘活65平方公里，占全市盘活量的20%。

广州设计之都的改造案例尤为典型，这是广东唯一入选自然资源部第二批低效用地再开发典型案例的项目。改造前，这里是570亩手续不完善的低效村级工业园。白云区采取“村级工业园改造+土地收储+留用地合作开发”的政策组合，通过连片整备进行全面改造。三年后，村集体低端破旧的仓库厂房变身为产权完善的高端楼宇物业，出让产业用地160余亩，引入超400家优质创新企业，园区年产值从5000万元跃升至900亿元，亩产值增长1800倍。

改造前的广州设计之都地块。

改造后的广州设计之都。

在城中村改造方面，“十五五”期间白云区重点推进14条城中村改造，计划投资超3400亿元，改造范围超32平方公里，将新增产业载体超1000万平方米、释放工业用地超1万亩。以全市城市更新四大重点片区之一的罗冲围片区为例，通过整村改造贯通云山珠水城市廊道，完善公服配套，同时发挥华为广州研发中心产业带动作用，打造环华为数字经济带。

市场参与：

让“想改的能改、该改的快改”

低效用地再开发，光靠政府不够，关键是让市场主体愿意参与、能够参与。

广东省“三旧”改造协会秘书长田光明表示，广州为市场主体提供了三大基础：市场力量是主力军，多元路径是导航图，政策优化是助推器。

企业怎么参与？渠道很多。可以参与公开竞拍获得土地开发权，符合条件的原土地权属人可以申请自主改造。广州还鼓励混合开发和复合利用、存量建筑用途转换，为市场主体提供更灵活的选择。

在政策保障上，广州构建了覆盖“规划—供地—建设—确权”全流程的“1+11”低效用地再开发系列政策，《规划》中亦提供相关保障措施，从多个维度拆解壁垒、疏通渠道。春节后马场地块竞拍出让的“开门红”，正是市场信心增强的生动体现。

随着《规划》落地实施，广州正以系统思维、创新举措、务实行动，探索超大城市内涵式发展的新路径。存量空间提质增效，为产业转型筑高地、为历史文脉续新篇、为城市生态添绿意、为民生幸福增质感。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 莫郅骅