小道消息3·27

中海·九树满和 开盘内幕、真相、传言和八卦

1.九树满和开盘后，一反常规，没有发庆功海报，这里面是不是有事？

表哥打听到的消息是，确实有事，而且很不正常。这事后面细聊。

2.能不能现在就说，想知道，俺等不及了。

有信源向表哥透露，中海本来是计划是3月30号开盘，就是下周一晚上开盘，还想多蓄一周客，也想多卖点。

计划也是临时调整的。上头要求这个月要出网签，而且不能低于xxx。

网签的关门时间有了，根据倒排期，3月25日就是开盘极限时间，而且还是大晚上。

如果再晚延迟开盘，就签不出来了。

3.是不是方方面面压力都很大，不只是开发商？

表哥拿到的信息是，不要以为只有开发商有KPI考核，很多政府单位也都背任务。

要互相体谅难处，换位思考。

当时相关部门原话就是，你能卖好你就卖……

4.既然网签月底就能出来，到月底也就还剩两天了，能抢出来吗？

有信源透露，今晚就能出来，可能会出网签海报，是网签数据。

网签肯定不会低于100套。但到底3月份是签200套还是300套，这三套方案，开发商内部也是有点犹豫。

5.有人说在开盘当天，中海花500块请了很多群众演员当气氛组。

表哥了解到的情况是，当下请群众演员的行情价的确是500块钱。

这次中海是真没有请，没有办法自证，只能说网签见。

有一个佐证：现场当天摆放了1300把椅子，开发商通知说每家最多只能来俩人。据此推测，当时真实收筹是650组。

酒店现场摆1300把椅子是极限了。

开发商当时考虑两种情况，一是真实收筹700组+中，肯定当晚有弃选了。但又不能不让人家过来选房。所以就通知说每家最多只能俩人，就摆了1300把椅子。

第二种方案是，如果有一家三口来的，或是四口来的，就只能站着了，现场人数就有点冒，所以就有了现场请气氛组的说法。

6.现场凭号排队，牌上写1-300组，300-500组，是不是在搞卖压？

当天在场的渠道小伙伴反馈说，根据过往线下开盘经验，肯定有弃选的。

把号段拉长后，会加快速度。

本来就是大晚上开盘，谁都不想等得太久。

7.为什么开盘后不发海报？

有信源透露，以前开盘发海报，发多了会有质疑；发少了自己也不干。

因为网签会很快，干脆就等网签完再发，让子弹飞一会儿，飞个两三天再发。

8.开盘当天晚上，有渠道反馈说，自己的客户都等得不耐烦了。怎么会出现这种情况，是不是线下开盘，操盘手手生？

中海的确这两年很少线下开盘。距离今天最近的一次开盘，还是2022年的汇德里，后来是疫情期间的湖光玖里，后来就再也没有线下开盘了。

但线下操盘对中海这批操盘来说，属于基操，不存在手生这一说。

表哥拿到的消息是，开盘当晚是必须要收首付，不然不能赶到月底签网答。

既然是交首付，虽然开发商提前算好了首付款金额，但客户也同样认真，自己再核一遍。

客户自己核一遍，时间就延长了，导致签约区的人扎堆，签约区外面的客户就只能等，所以出现有些客户等着急了。

最后一位签约客户走出售楼处是晚上12点半，工作人员下班是凌晨3点以后。

9.有传言说关系户选房这事，是真的吗？

有信源透露，不是有没有，是关系户太多了，有三位数。

操盘团队一看关系户统计数据，害怕了，就直接把这个情况及时上报。

有位大领导说了这么一句：中海第一次进通州，这么找关系就全乱套了；本来客户量大，万一传出去（没有不透风的墙，而且肯定会传出去），对其它公平排号的客户伤害太大了。

这位大领导还说，全得罪了，就是全没得罪，是真朋友终究会理解的。

会上拿出的最后意见就是：一刀切；出了问题他本人兜着。

有关系户从找操盘手开始，一路找到分管领导，发现统统都走不通，后来干脆去排队了。

10.为什么有渠道私底下还有牢骚？

表哥拿到的消息是，有渠道带的客户没有选上房，可能是以前在别的楼盘区别对待过，也认为九树满和也会这么操作，就会情绪上头。

开盘当晚，中海还特意请渠道公司三位总监在盯现场。

以前中海线下开盘，是绝对不允许经纪人进现场。

开发商当时的原话是：lj的认筹你都有号，对吧，我现场摇你自己看，你来监督开发商。

11.网上流传的那个数字是不是真的？如果不是真的，九树满和到底卖了多少？

那是竞品监测的开盘快报，说是推盘476套，卖了326套，去化率68%，整体均价5.2万，金额15亿。

表哥直接问了开发商内部小伙伴，没有说数字对错，只是淡淡说了四个字：

基本客观。

12.哪些数据又是不客观？

表哥从其它渠道打听的消息是，102户型搞错了，不是推售96套，认购30套。

当天和120户型一样，确实卖光了。反倒是75和89还有点。

13.同行搞错的原因查出来了没？

也查出来了。这次没有推4号楼和5号楼。

同行主要是忽略了一个细节，九树满和拿预售证是分两次。

4号楼和5号楼没有取证，而这两栋楼就有100套+房源。开盘快报没有注意到这一点。

信源透露，反正是取证的，基本光光。

14.为什么还有渠道说让再等下102户型，不是说卖光了，是不是在做局？

这个问题，表哥直接问了开发商。开发商的原话是要看有没有清退的。没有清退，就真没有了。

15.如果有清退的，会不会坐地涨价？

开发商原话是，如果是清退房源，就享受开盘优惠99折；非清退房源，没见有这个优惠。

16.开盘前九树满和大张旗鼓表扬和自我表扬，怎么开盘后一下子低调起来？

表哥也直接问了开发商，就隔两三天，没必要发开盘海报。

发网签海报更显诚意。

17.原来说中海是利润之王，这次改叫法了，说中海是价格屠夫。

有信源分析九树满和低价开盘的原因，主要是地价太便宜了，2.7万的地价，5.1万的售价，这是客户价格敏感的临界点。

前期也做了大量摸排调研，当前市场情况下，客户自己会定价，贵了就等等。

就这个价格，还有很多客户认为应该是4w+才值。

中海内部多位小伙伴也一再表示：还是要敬畏市场、尊重市场。

18.网上有一种腔调：九树满和这次是杀鸡不用牛刀，而是马刀，操盘风格很不中海。连样板间都很不中海，真是很奇怪。

表哥第一次去看样板间时，也是很意外，九树满和居然动用了万吉玖序才有的燃气电动开窗、漏水报警、中控和智慧屏，产品力绝对是拉满了。

而且对收纳体系和全代际空间也有升级，精装成本肯定低不了。

目测要比公园里、翠湖都要高。

户型小、单价不高、配置高，真是做到了人生小满，和合其美。

最神奇的是，120户型还做了场景展示，把次卧做成和客厅相连的贯通场景书房，很有调调。

中海北京真的太改变，不只是营销，还有设计，还有精装、还有园林。

原来接触中海的人，都是拒人千里之外的居高临下式礼貌。

这段时间感觉到了真诚和真心。一家持续进化的公司才是最可怕的。

19.市场上有一种声音，说通州是地缘性市场，短期会爆，中长期韭菜不够割。

表哥直接问了九树满和操盘手。他给到一组数据，地缘性客户占到65%，剩下是其它。

跟原来的区别是，最初的判断是朝阳客户占到35%，没有想到还有还有东西城客户，就是沿一号线过来的客户。

与朝棠揽月的区别是，朝棠揽月是4成朝阳。

而且，买通州的朝阳客户会对比朝阳二手房，心里还是想着离朝阳距离近点。

沿一号线过来的客户，主要是想买75户型和89户型，总价在400万以内的新房。

操盘手分析说，很有可能就是地铁远了4站，九树满和蓄客时间短，朝阳的客户还没有过来，或是拓客还没有触及到。

表哥到过九树满和地块现场，感觉中海在打一场必赢的仗时，敬畏心真是太拉满了。

20.一直听说xx部来了个很厉害的负责人。

不知道她叫啥。在九树满和样板间里，我感受到了厉害。

21.我对中海北京的印象改变，来自九树满和，而非安澜北京。

原因是安澜怎么做好都是该的。而九树满和有太多妥协的空间，中海北京这一次却跟自己较劲，我因此看到了不一样的中海。销冠100

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