上海
2026.03.26
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作者 |第一财经 马一凡
随着美以对伊朗冲突的持续，迪拜楼市的“避险叙事”开始出现裂缝——交易量骤降、市场观望情绪升温，资金流动的方向也悄然发生变化。
根据高盛分析师近期发布的报告，自冲突爆发以来，迪拜房地产交易在本月前半个月的整体交易金额同比下降31%，环比下降了51%。
这一降幅比此前几次重大危机造成的影响更加明显：在2024年4月迪拜洪水期间，迪拜的房产交易量曾环比下降约19%；在2024年11月伊朗与以色列冲突期间，交易量环比一度下降约32%。
在今年2月28日美国及以色列对伊朗发生军事冲突之前，以迪拜和阿布扎比为代表的中东楼市，正处于前所未有的强劲增长期，是全球新兴经济体中增长最快的房地产市场之一。
去年全年，迪拜的房地产总成交额达到了6868亿迪拉姆，相当于1.297万亿元人民币，同比增加了31%，直到今年1月，迪拜的楼市行情都十分火爆。但战争爆发后，迪拜、阿布扎比等城市的房地产市场迅速走弱。
除了交易量下滑，迪拜房价5年来的上涨也宣告“熄火”。高盛的数据显示，从3月1日至3月12日，迪拜公寓每平方英尺的成交中位价同比下降3%，环比下降8%；别墅价格从年度层面来看仍处于高位，同比增长16%，但与上月环比已下降了2%。
截至目前，房价仅是小幅下滑，但是阿联酋头部房地产开发商的股价已经在暴跌。
根据迪拜交易所（DFM）数据，阿联酋最大的房地产开发商之一、开发了世界第一高楼哈利法塔的Emaar Properties，其股价从战争发生的那一天开始了狂泻模式，从17.1迪拉姆/股一路降至10.65迪拉姆/股，半个月跌幅高达40%。
不过，最近一周以来，Emaar Properties的股价已经有所回温，截至3月26日小幅回升至12.15迪拉姆/股。
迪拜交易所的房地产指数也基本呈现同样的走势——在3月中旬跌至谷底，最近一周有小幅回调。近一个月内，其房地产指数下跌了26.8%。
近年来，阿联酋的迪拜、阿布扎比等城市吸引了大量房地产投资客户。根据联合国贸易和发展会议发布的《2025年世界投资报告》，阿联酋在2024年跻身全球第十大外国直接投资（FDI）主要目的地，当年实现吸引海外直接投资达1676亿迪拉姆，较上年大幅增长48%。
为了吸引海外投资者，阿联酋发布了黄金签证计划，为外国投资者提供长期居留权，去年阿联酋还降低黄金签证门槛，允许投资者使用加密货币购房，进一步炒火了当地楼市。
在投资中东楼市的热潮中，也不乏中国客户的身影。截至2025年年末，在迪拜楼市所有外国人买家中，中国客户站稳了前三。阿联酋头部房企Aldar集团首席执行官Jonathan Emery去年来华时曾对记者透露，中国已成为其“潜在大市场”，中国客户近三年购买量增长了三倍。
一名当地中介从业者对记者表示，由于战事尚未明朗，多数投资者仍处于评估阶段，“实际上，并没有出现大量的折价出让，如果战争能在短期内结束，房价仍有恢复的可能性，一切还有待观察”。
总体来看，此轮冲突对迪拜房地产市场的冲击，更多体现在交易端与市场情绪的快速降温，而非价格体系的全面崩塌。
短期内，地缘政治不确定性仍将持续压制投资者信心，市场或维持震荡调整态势。对于投资者而言，当前阶段更像是一个从“追涨”转向“审慎定价”的分水岭，迪拜房地产市场也正在从过去几年的单边上行，走向更加依赖基本面与风险定价的理性周期。
微信编辑| 小羊
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