楼市春季攻势，最新战报有看点！

春节之后，楼市小阳春还在进一步的演绎过程中，本周已经是春节之后的第5周了。

我们来看一下，截止到上周，也就是春节之后第4周的楼市的交易情况。

我先说一下结论：

总体来看，全国的主要城市，二手房的交易量进一步上升。

二手房的价格，或者是跌幅收窄，或者是基本平稳，仅有少数城市价格略有上涨。

与二手房交易相比，新房的交易略显平淡。

接下来我们通过几张图来比较深度地剖析一下这个趋势。

二手房成交再创近几年新高

首先看一下我们监测的全国 15 个重点城市二手房的签约量变化。

这些数据来自贝壳网，最右侧 4 根红柱就是春节之后 4 周的走势，可以看到 4 周是连续上涨。

但是第 4 周相比第 3 周，上涨幅度明显收窄。

虽然第 4 周的量依然高于第 3 周，但是上升的势头放缓了。

今年春节之后 4 周的累计二手房交易量，同比去年春节之后 4 周的累计量大增 26%，这个量能还是相当不错的。

尤其是今年节后第 3 周、第 4 周，这个量能创下了过去 1 年多的周度最高值。

我们再来观察一下，去年春节之后 4 周的最高点，出现在第 2、3 周，之后 2-3 周震荡中略有下滑。

这就意味着，今年的第 4 周极有可能也是小阳春量能的最高点，之后将会震荡几周，然后往下走。

从这 15 个城市总体的二手房签约量来看，这个量能明显大于去年，也大于前年，说明市场的活跃度、市场的情绪面是明显改善了。

我之前也分析过，过去 1 年多，一直没有什么新政，上次新政是 2024 年 9 月份，再上一次是 2024 年 5 月份。

但是 2024 年 10 月份之后，国家层面一直没有出台新政，只有类似地方政府的一些新政。

在没有新政的背景之下，出现了交易量的大幅增长，说明这些需求是一些正常的合理需求，被长期抑制之后自动爆发了。

因为始终有很多人需要买房子，无论是第 1 套、第 2 套，还是投资性需求，即便没有新政，也不可能一直抑制这些需求。

问题的关键是，小阳春爆发之后，它回落的节奏和幅度很重要。

按照目前我的一些研究，包含之前几期视频中提到的，支撑中国楼市见底，或者说景气度不再下滑的一些关键指标。

诸如房地产的领先景气指数、房地产的马力值、房地产市场的能量守恒等等，指标都在慢慢形成对于楼市形成一个托底的力量。

所以我就有个判断，即便是去年没有出新政，即便是今年万一也不出新政，后年也不出新政，中国楼市也会见底，房价最终还是会止跌的。

因为房地产本身的调整已经比较到位了！

过去我们研究过很多国际案例，一般房地产泡沫破灭之后，楼市下跌 5 年左右就会见底。

但日本是一个特例，房价连续下跌了 18 年，全球没有第 2 个案例像日本这么惨烈。

所以，老杨绝不相信中国这次楼市的命运会像当年日本那么惨烈！

关于咱们的房价，很多中西部地区的中小城市房价是 2019 年见顶的，这类城市跌到目前已经跌了 6-7 年了。

另外还有部分高能级城市的房价是在 2021 年夏天见顶的，这类城市已经跌了将近 5 年。

总体来看，全国房价累计跌超5年，总体跌超 40%，已经达到房价泡沫破灭之后、市场出清、接近底部的总体标准。

新房市场要弱于二手房

这是我们监测的全国 10 个重点城市新房的网签量变化图。

右侧 4 根红柱，也是春节之后每周都在往上增长，但是增长的速度和高度要明显弱于二手房。

今年春节之后 4 周的累计网签量，相比去年节后同期还下降了 5%。

相比前年春节之后 4 周降了 3%，所以看图就会知道，新房的活跃度要明显低于二手房。

一方面，新房的价格会明显高于同区域的二手房价格。

现在很多大城市成交比较活跃的，都是低总价的中小套型。

这类房子，是刚需买房的主要标的物，另外还有少量投资客，他们也在买老破小，而新房单价高、总价也高。

现在很多市区的新房户型都偏大，所以新房的定位都是改善需求，甚至是高端改善需求。

新房成交弱于二手房，还有个因素，就是每年春节之后，新房的成交量每年都在下台阶。

同时新房的供应量也在下台阶，所以新房的成交量，是供求两侧都在收缩。

而二手房是个蓄水池，二手房的存量规模越来越大，供给侧是扩张的。

所以一旦到了某些节点，比如重大新政出台之后，比如小阳春，二手房需求增长的弹性就会大于新房。

另外，这里面还有一个很小的因素，就是每年小阳春这个时间节点，是部分人买学区房的重要时间窗口，买学区房一般都是买二手房。

因此综合来看，二手房的小阳春成交量表现特别亮眼，新房表现比较平淡。

把新房和二手房 2 个市场的交易总规模加总之后，今年这个量能依然强于 2025 和 2024 年小阳春。

所以说，今年楼市春季攻势的总体的势头还是不错的。

但是当前这个时间节点，还不能奢望很多城市的房价能够止跌，条件依然不具备，时机依然不成熟。

房价这个事儿，还得熬一熬。