样本们的故事|2026上海租赁住宅全景大会大咖观点回顾之睿星资本Greystar高级运营董事朴美英

现阶段大多数租赁项目奔着规模化与标准化而去，结果容易千篇一律，最终陷入红海厮杀；反倒有些规模不大的单体项目，有机会慢下来，追求更高的收益。我们正看到，未来的游戏规则正从打造规模化产品，慢慢回归到呈现最小颗粒度的作品：从大叙事到可感细节，从多场景模块到多变布局，从全方位的运营渗透到企业化的共振体系。真正的信任与依赖，正来自无数魔鬼细节的堆积。

在2026上海租赁住宅全景大会现场，我们邀请四位嘉宾，围绕“单盘致胜”这一主题展开圆桌对话。本篇带您回顾睿星资本Greystar高级运营董事朴美英女士的精彩分享，一同走进“驻在星耀”的场景模块，看它如何用细节构筑竞争力。

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驻在星耀这个项目，我从毛坯阶段一路跟到现在，印象很深。项目中的“15大公区模块”尤其值得深入探讨。想请您聊聊，这15个模块究竟是怎么一步步打磨出来的？

朴美英女士：驻在星耀项目自2021年启动，历经土地收购与建设，于2024年建成，耗时三年。项目于2025年3月正式开业，至今运营已满一年。目前项目平均租金约为8.5元/天/㎡。作为中高端定位的租赁住宅，驻在星耀共计589套，是目前上海单体规模最大的中高端项目。

我们在规划公区体系的时候，设计了三大模块：一个是基础生活模块，也就是刚需的部分；一个是社交需求模块，涵盖一些社交、办公需求；还有一个是增值空间模块。

以参观流程为例，客户进入房间后，通常会先询问除房间外是否配备健身房。管家随即引导至健身房，若客户进一步追问是否有其他配套设施，管家则会继续带看瑜伽房、共享空间、共享办公，最后抵达一个关键区域——增值空间。

这些增值空间的具体体现之一，是位于酒吧吧台延伸区域的卡拉OK房，规模约为中包大小，可容纳8至10人。客户健身结束后，可与家人、朋友在酒吧小酌，再移步至卡拉OK房唱歌，这正是我们希望营造的终极感受。

此外，作为中高端定位的自建项目，我们具备打造泳池的条件，因此在两座塔楼的连接处设置了一处户外泳池，并引入了Pool-side Bar（池畔酒吧）的概念。与卡拉OK房相邻的中间区域还设有一间音乐室，内配架子鼓、吉他、电子琴等乐器，目前已初步形成一个小型音乐社群。

这些空间之所以能成功，是因为客户的支付能力。客群构成多为金融行业从业者、海归人士或业主，对生活品质有较高要求。对于中高端定位的客群而言，他们对增值空间的需求更为突出。

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Greystar在上海完成了一项颇具挑战性的工作。许多同行专程前来学习小红书运营与社群活动的经验。其中一组数据令我印象深刻：一年举办170场高频活动，单场成本较普通活动降低60%。如此强的资源整合能力，源于品牌方普遍愿意与其深度合作。想请您分享一下这方面的经验。

朴美英女士：我们小红书渠道的运营始于2020年，当时行业内通过该渠道进行公寓推广的项目尚属少数，我们属于行业内首批尝试者。2020年初，我们在长宁833项目率先展开探索，截至目前，已积累起1万名忠实粉丝。从去年1月至8月，仅八个月时间内，通过小红书带来的直接转化收入达1200万元，效果相当可观。

第二个方面是社群活动的开展。我们举办的170场活动，均由公寓管家自发组织。在上海两个项目中，均设有一项固定招牌活动——“欢乐时光”，于每周三下午5点至7点举行，管家自行调制酒品、制作小食，邀请客户参与。活动成本主要为酒水与食材费用，但客户参与度较高，整体参与率约在8%至10%之间。以300户客户计，每场约有24至30人参与，这一比例处于较高水平。

目前，上海这两个高端项目的入住率均已达70%。我们认为，这与持续开展的社群活动密切相关。活动中，管家以“生活合伙人”的身份与客户进行有效沟通，及时了解其在居住中遇到的问题及生活需求，并协助解决。这种模式有效提高了续租率。

我们的体会是：源于对设计、服务与空间感的认可，房间让客户住下来；而公区则让客户留下来。170场活动的分布大致为每周三场固定活动，辅以每月一场、每季度一场及周年活动。据统计，约三分之一的客户参与过活动，有时候甚至需要限流。

除管家与社区发起的活动外，客户自身也积极组织各类社群活动。此外，我们已与60余家品牌达成跨界合作，涵盖高端酒类、餐厅、高尔夫球场、高端牙科、皮肤护理及宠物相关品牌等。值得一提的是，长宁833项目也是上海首家设立宠物洗护房的公寓项目。

最后补充一点。Greystar并非仅专注于轻资产收购，在重资产领域同样也有布局。Greystar于1993年成立于美国，目前在全球范围内管理的公寓总数超过100万套，其中40万套为重资产持有，60万套为轻资产管理输出。2026年，除在上海已运营的两个项目外，还将新增一个运营项目。

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