“风浪中”的万物云：净利降近四成，哪儿跌倒就从哪儿爬起

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

楼市持续深调5年，物业服务行业也深受冲击，而人们对“好社区”、“好物业”的需求有增无减，新的问题以及新的挑战、机遇相互交织。

近日，“物企龙头”万物云公布了2025年业绩，粗看数据并不理想。这透射出物业服务市场从过去强调规模驱动到聚焦内涵式高质量发展的一场转型阵痛，而这个阵痛期可能还不会短。

2025年，万物云实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%；剔出开发商业务影响（与万科持续关联交易等）后的核心净利润17.08亿元，同比增幅11.1%；净利润约7.72亿元，同比下滑38%；归母净利润6.95亿元，同比跌幅近39%。

万物云去年营收和核心净利保持了微弱“双增”，说明其经营仍保持了一定的韧性，但该期内公司毛利同比下滑至约45.6亿元，毛利率下滑0.7个百分点，在严控成本增长的情况下，说明其收入端承压较大。

万物云执行董事兼首席运营官何曙华解释说，“毛利率波动的核心原因有两个：一个是收缴率下降，第二个是新接项目存在爬坡期。”

另从收入结构看，万物云旗下循环型业务收入（住宅、商业及城市综合空间物业服务及相关技术解决方案服务等）334.02亿元，同比增长8.5%，占集团总收入的89.7%，而持续关联交易收入22.39亿元，同比减少11.97亿元，在集团总收入的比例已降至6%。

万物云财务负责人王绪斌表示，持续关联交易占比下降虽短期带来收入与毛利压力，但长期有利于提升经营独立性与抗风险能力。

这意味着，伴随着万科近两年开发业务深陷低迷，万物云从过去高度依赖万科这棵大树快速扩张中开始加快独立走路，以降低过分依赖单一大客户的风险。

从这里不难看出，万物云去年收入端增幅较低主要是压降了有风险的关联交易部分，而该期内公司净利及归母净利跌幅近4成，同样也跟关联方的应收账款大额计提减值等紧密相关。

比如去年，万物云账上金融资产减值净亏损11.77亿元，同比大增5.67亿元，其中贸易应收款及应收保证金减值净亏损约7.43亿元，而计入预付款、按金及其他应收款合计同比暴增至4.34亿元。

对此，万物云高管层强调说，“计提信用减值损失、主动收敛风险敞口，虽然带来短期利润阵痛，但长远看，为高质量发展筑牢了底盘。”

如万物云去年财报里所说，比如部分楼盘有30%未售房屋，这部分由房企承担的空置物业费再由物企被动接受却形成坏账并参与房企以房抵债，但抵债资产面临减值压力。

另据悉，2026年万物云预计关联交易占比将进一步下降，并执行“无明确回款路径的业务谨慎承接；空置率超20%的新项目谨慎对接；回款超期两个月的存量业务从严管控”三大审慎原则。

换言之，万物云将沿着“从哪里跌倒，就从哪里站起来”的既定思路，从“根”上找原因，寻找破局之道。

2026年是万物云完成三年能力建设的第二年，其将围绕资产服务、智慧低碳三大关键词推进“蝶城+、企服+、生态+”三大战略。

截至2025年底，万物云已完成690个蝶城的底盘构建，占总在管项目数的50.5%；已完成300个蝶城提效改造，对冲行业性收缴率下滑风险；延伸至资产全生命周期的保值增值刚需业务，比如房屋修缮、装修、租赁与交易等环节。

从目前看，作为头部物企的万物云业绩暂时受挫既有行业共性的不利因素，比如收缴率下降、回款难度大等，也有自身的原因，但其战略目标仍很明确、坚定，转型阵痛也都是暂时的，外界期待其早日成功突围。