北京房价连跌11月后首涨0.3%，武汉单日451套创2年新高

3月的楼市进入传统的“金三银四”销售旺季，但是今年的火爆景象还是在很多从业人员的意料之外。

我们先来看一组数据。作为全国楼市风向标的上海，其二手房的成交量喜人。上海网上房地产统计数据显示，3月的第二周，二手房在7天内就成交了7233套，刷新5年以来的最高纪录。说白了，就是现在的市场热度冲到了上一轮楼市高点时的水平。而且从3月1日到3月18日的这段时间里，上海二手房市场成交了1.67万套，平均每天的成交数量超过900套。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海这轮市场变化的特点可以用“速度快、来势猛、覆盖面广”来概况。事实上，目前上海已经形成了“小阳春”的市场行情。

无独有偶，北京楼市也呈现变暖的趋势。国家统计局的数据显示，2月份北京二手房价格在连续下跌11个月后首次回正，环比涨幅为0.3%。另外今年1月到2月的两个月的时间里，北京二手住宅网签量为2.3万多套，而且这个数据比前10年同期的平均水平还要多出2000多套。值得一提的是3月1日到18日的这段时间里，市场热度持续攀升，网签量已经逼近9800套。

而新一线城市的代表杭州，其二手房成交量也呈现回升趋势。截至3月15日，杭州十区二手房3月的成交量已经突破3600套，超过了上月整个月份的水平。贝壳平台数据显示，3月15日的新签单量，甚至创下了近一年来的最高纪录。

这股一线、新一线城市的楼市热流也传导到了二线城市。南京、武汉、郑州等城市的二手房成交量也在上涨。其中，南京3月前两周周末的成交量基本都在900-1000套，武汉第二周周日的单日成交量飙到451套，直接刷新近2年的纪录。而郑州3月的签约量也比去年同期上涨了16%。

除了数据出乎从业人员的意料之外，更让人摸不着头脑的是这波购房的火热氛围。

杭州萧山区新房

杭州一位房产店的店长表示，热度是突然爆发的，因为之前门店每个月的成交量也就4到5单，而进入3月后，半个月的成交量就已经翻倍，暴涨到9单。上海链家的吴江海也有这样的感受，就是这段时间的带看量比往年同期一下子高出了30%-35%，而且春节后成交的二手房中，有大约一半的客户是从"租老破小"进阶到"买老破小"的刚需人群。

那么这波回暖的行情，真的是突然爆发的吗？其实仔细分析，我们会发现后面有三大关键因素在共同起作用。

其一是政策松绑。先是北京在2025年12月优化了住房限购政策也即非京籍的家庭购买五环内的房子，社保年限由之前的3年降到2年，如果是买五环外的房子，社保甚至只需要1年。多子女家庭还可以在五环内再买一套房子。此外，首套房和二套房的按揭利率也平齐了，第二套房如果采用公积金贷款，首付比率还从之前的30%下降到25%。

接着上海今年2月底推出了"沪七条"，主要是为了降低购房门槛，让非沪籍的老百姓能以更短的社保年限，更高的公积金贷款额度，实现在外环买房的目标。

然后是杭州宣布3月6日起，老百姓在余杭、萧山、临平等区购买新房，将获得单套最高10万元的补贴。这种来自政府的大额补贴，立马就引发了当地人们买房的热情。

其二是房价调整到位了。经过几年的市场调整，一线城市的房价已经处于相对低位，一些城市的房价甚至回到了2016年的水平。在房贷利率和首付比例都下降的情况下，很多人会觉得同等额度的钱，与其每月交房租还不如还月供，届时还完，房子就属于自己了。

统计数据显示，最近一个月，上海300万以下的刚需二手房的成交占比已经超过60%，而杭州自从春节以来，二手房市场中200万以内的房源占到56%，这些数字都说明这波买房的主力是刚需用户，他们对于价格特别敏感，只要价格合适，肯定出手购买。这些刚需用户购房主要是自住或者是为了孩子上学。总之都是为了自己使用，而不是为了投资而来。

其三是传统旺季的购买习惯。众所周知，每年的“金三银四”都是房屋买卖的旺季，很多人会在这个时间为孩子上学提前购置学区房或者为子女购买婚房等。而去年年底到今年3月，各地政府相继释放出来的购房利好政策也极大地刺激了人们的购房需求。另外部分房东开始涨价或者捂着不卖的事情时有发生，这也在一定程度上，营造出了“再不买就要涨价”的紧张气氛，推着一些观望的老百姓也入场买了房。

相信有人会问，这股热流确实给了老百姓很大的实惠，但是它会持续多长时间呢？是所有城市都会出现这股暖流吗？对此，业内专家们的看法也大相径庭。

有人认为，北京、上海等一线城市具有风向标意义，这些地方的房价回升将在全国形成示范效应，有利于推动各地的楼市回暖。上海易居房地产研究院副院长严跃进就认同这个观点。不过他也提醒大家，现在房产市场基本面是“量升价稳”，价格不会大幅上涨。

也有人持谨慎态度。中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，当前房地产市场还是存在供求失衡及预期尚未充分提升的问题。如果市场和相关机构没有充分改善这两大问题，那么，今年楼市小阳春持续的可能性并不大，就更别提一线城市带动全国回暖的可能性了。

所以楼市的城市分化还是存在。一线城市有人口和产业支撑，有效需求很充足。北京的优质教育医疗资源整体上处于全国之首；上海作为全国最繁华的城市之一，其常住人口仍在增长，这些城市吸引着高素质人才前往，不少人在那里安家置业，所以一线城市的房价比其他地方要平稳些。而部分三四线城市面临困境，一方面库存去化周期长达20个月以上，另一方面不少年轻人口离开原籍，留在一、二线城市，虽然有短期的政策刺激，但是也难以改变长期下行的趋势。

需要指出的是，尽管今年春节以来，北京、上海、杭州、武汉等城市的成交量都在回升，但是"以价换量"仍然是主流，房价并没有出现暴涨的情况。在这波楼市小阳春里，往往房东降价才能促成交易，而且不少买家还在期待更低价格的出现。这说明市场并没有出现供不应求的情况。数据显示，到3月19日，杭州二手房挂牌量同比增加了8000套，上海挂牌量也在回升，这意味着房产市场还在消化存量。

说了这么多，我们普通人应该怎么应对这波楼市小阳春呢？

如果你是刚需或者改善型购房，那当下确实是一个不错的时机。如果你是投资者，则要谨慎了。现在楼市并未全面回暖，楼市的积极信号还没有完全确定，所以投资买房首要多方面考量，否则就容易砸在自己手里。

总之，楼市行情冷暖自知，大家要根据自己的情况，做出妥善的决定。至于楼市的这股暖流还将持续多久，我们也只能拭目以待。