这两个城市的老破小，居然卖爆发了！

这两个城市分别是香港和上海。

没想到吧，两个最纸醉金迷的城市当下卖爆房子的居然是老破小！

上周我出去转了一圈，主要是拜访了香港和上海的朋友，来听听她们怎么说。

1

去香港啥也没干，就听两个朋友七嘴八舌的讨论最近香港的房价了。

她们都是前两年带小孩来香港这边生活，然后也都在去年买了港房的曾经的内地朋友。

据她们的描述，情况大概是这样的。

香港房价大约20 18 年进入调整， 持续 下行 了六七年，然后是到了24年底 2025年 初 开始复苏。 到25年底开始出现价格的反弹。

而她们基本上都买在了反弹前，所以对此很有发言权。

像我这种来自内地的，房子买在高点的朋友，此刻很难共情她们激动的情绪。

我这两个朋友是先后买入了四五十平米的 二室 ，总价都在七八百万左右。单价基本基本接近20万。

我去看过这两套房子，虽然房子小，但 好在香港 是算实际面积，所以要比国内四五十平米的大三分之一 。 然后就是地段不错， 小区环境、房况也维护得不错。

但如果让我下手买，我还真不一定能下得去手。

主要是国内房子确实把我拖怕了，再一个香港房价是真贵啊，单价二三十万，对比国内北上深房价，估计就算是一线城市的朋友来也会觉得贵，更何况我这种来自国内二三城市的，更觉得二三十万的房价真的已经是天价了。

不过朋友们既然决定来香港工作生活，自然是要快速融入香港物价体系的。

所以去年她们买房的那段时间，天天和我聊到半夜一两点。我知道她们的人生规划，肯定是不能劝她们再等等，还好24年我在香港有差不多7天左右的深度调研，也给了她们一些目前看起来很有价值的建议。

这次见面，我让她们谈一下对当下香港房地产市场的感受，她们说别看房价贵，涨起来也很给力，她们买入到现在，不到一年的时间都有四五十万的收益了。然后就是香港房子 不愁租 ， 他们的房子如果出租，基本上毛租金回报率超过3%。

还有就是香港 无论 多老的 房子， 就算是长期出租的房子，保养、清洁还有物业服务也都很到位，你去看的时候也不会觉得这房子太寒碜了。所以，香港 物业费 是真很贵，比如楼龄一二十年的次新房， 一平米 要四五十 块钱/月了。

那她们的最新想法是，既然现在香港楼市处在上涨通道，手里有条件的，还可以再买，所以最近她们又在看房了。

那香港房价为什么会开始上涨呢？我觉得有三个原因：

一是，香港这几年的抢人政策。

确实是吸引了小十万内地中青年托家带娃的来香港了。比如我这两个朋友就比较典型内地二三线城市高学历小中产，那么新晋购买力涌入，买家多了，价格自然就反弹了。

二是，香港老破小租售比比贷款利率还高。

这批内地涌入的购买力，主力购买的还是香港二三平、四五十平米的老破小，总价段五六百万的房子，像我朋友买入的都算总价段高的房子了。

那么如果按照五六百万总价计，很多人一算账， 租金 差不多抵 月供 了 ， 那 就 不如 直接买一套了。

现在香港房贷参考利率大约是3.25%。 内地 身份首付比例是30%，香港身份是10%。 很多房子的毛租金回报率确实是超过了房贷利率了。

三是，香港房价已经跌了六七年了，也就是跌着跌着就到底了。

其实这样对比国内大城市，大概率 也 是会跌着跌着到底的。只是不知道是什么时候。

更重要的是，香港房价确实有看得见的涨幅，这就让一部分观望的人担心，一旦房价上涨的通道打开，万一是一轮大行情，岂不是将来再也上不了车？

而最新香港 官方数据 也 显示，2025年香港房价大约涨了3%+。 在这种官舆引导下，很多人确实是 加快了买房的节奏。 比如我这两个朋友。

和她们聊完，不禁感叹，熟悉的感觉又回来了，就是追涨杀跌，越跌越不买，越涨越买。

2

随后我又去了趟上海，和上海的朋友也是聊最新的上海房地产市场。

朋友说，外界传言是真的。上海二手房成交量确实是非常大，导致每到周六，房产交易中心的系统都要崩三次，就是量太大了。

我也找了上海做房地产中介的朋友询问数据，然后她给我发了这张图片——

从数据看，上海二手房持续放量的趋势确实是越来越强烈的。

从周内每天500多套到800多套，再到上周内每天900多套，按照这个趋势，本周周内每天或许可以达到1000多套。上海的朋友说，看这个趋势，3月上海成交量一定会突破3万套的。

所以她本来还在卖的房子已经不卖了。担心卖完涨价，卖在大涨前。

我说，既然这样，你应该再买啊？

她说，其实自己也没那么有信心。

这点就没香港朋友那么确定了。我说了香港朋友正在看房买房。

她说，毕竟香港房价现在是真的看得见涨幅啊。如果现在上海房价也有看得见的涨幅，我肯定也着急去买啊。

我说，这不就是追涨杀跌了吗？不是说投资都是左侧交易，买在无人问津时吗？

朋友笑了笑说，主要是去年、前年小阳春也大概是这样的情形，可都不能持续。很多人都是当年买入当年亏，这种事情发生一两回，大家也怕了啊。所以哪怕今年怎么看都应该是真的到底了，要反弹了，也还是不敢贸然进场。

我说，关键就是没真的涨。

朋友说，对！

3

和她们聊完，回家正好赶上有笔抵押贷到期，然后一个很尴尬的事情就是因为房价下跌，导致评估价不足，如果续贷的话，存在不小的缺口。

怎么解决呢？

就是硬填呗！

手续办完之后，心是凉飕飕的。

如果你问我此刻想什么，我当然是希望香港的两个朋友赶快买到合适的房子，上海的朋友此次选择不趁着小阳春行情卖房的选择是对的。

而我自己，更希望的是评估价能向上调一调，当然这肯定只是我现阶段美好的想象。

那你如果问我，今年还会不会买房。

肯定是会啊。

因为作为一个普通的不能再普通的普通人，我实在是想不到我还有什么其它更好的抵御通胀的方法了。今年通胀预期大家也都是心里有数的。我也想不到我还能有什么更好的办法可以加杠杆做多负债了。

再者作为一个一直研究买房的房圈人，我在其它领域也确实没什么研究，我看很多之前房产大V都转型财经圈，我确实也不是那块料。 我还是专心致志的研究房子吧。

最后上个小广告吧，鉴于今年小阳春行情确实和往年大不相同。

一个是本轮爆火是从老破小市场开始。

虽然是购买力不足的表现，但也是基数最大的刚需群体，那最终能不能自下而上催动改善和中高端市场？参照目前香港楼市，上海是极有可能的。

另一个是前年、去年小阳春行情基本上是先降价才有成交量，而今年没有明显降价，成交量依然逐步放大。 这一点不仅仅是上海，而是波及全国楼市的现象，这也给了 此轮小阳春量升价涨的遐想空间。

不管怎样， 到现在还关注房子的，无论是盼着解套的还是观望最佳时机的， 大家可以加入《米宅富人圈》，我们本周将开启新一轮的国内核心城市房产考察，届时我将在富人圈内同步更新相关内容。

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来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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