5年倒欠物业74万，公共收益的“坑”到底如何避开？

最近，上海某小区因为一份审计报告引起了大家的关注和热议。报告显示，在2019年至2024年的五年里，小区上百个临时停车位的收入竟然是“0”，而公共收益账户余额更是出现了惊人的“-74万元”。这意味着，小区不仅没赚到钱，反倒“倒欠”了物业一笔账。那么，问题都出在哪儿呢？

从审计报告来看，问题主要有以下三个：

首先是“临时停车收入”。小区明明有外来车辆停放，收费标准也不低，五年下来却是零收入，这显然不合常理。

其次是“坐支”行为。审计报告指出，有超过151万元的公共收益在被存入监管账户前，就被直接花掉了。这种“收钱即花”，即没有将收到的现金收入存入规定的银行账户，而是直接用于现金支出的做法，完全绕过了业主的知情权和监督权。

第三是“负数”余额。物业解释，因为小区长达五年多没有业委会，加上维修资金告急，很多维修费用只能从停车费中挪用，最后由公司垫付，久而久之，账上就出现了“赤字”。

出现这样的问题，物业公司难辞其咎。首先，“临时停车费为零”暴露了物业在基础财务管理上的严重缺失，此类基本的收费台账都无法提供，公共收益的去向难免令人生疑。其次，公共收益扣除必要性成本支出归业主所有，并应当单独列账。物业收上来的钱没有单独列账，而是直接花掉，这一做法明显不当。此外，业委会长达五年的“真空期”可能也是“诱因”。没有业委会，就没有公章，没有独立的银行账户，小区的“钱袋子”由物业代管，业主的权利难以保障。

这一案例也提醒大家，成立业委会具有一定的必要性，但在成立业委会这件事上，有几点值得特别注意：

1. 财务必须独立，“钱袋子”要自己管。公共收益账户不能由物业“代管”。哪怕是再小的收入，也要先存入专用账户，确保收、支两条线，账目明明白白。

2. 业委会要“选对人”，更要“管好人”。业委会成员不仅要有热心，更要有公心，最好能配备懂财务、懂法律的成员。同时，每年要进行一次专业的财务审计，并将账目公示，让每一笔钱都在阳光下运行。

3. 拥有一个不越权、不缺位、能够管住“钱袋子”的业委会至关重要，但在成立业委会后，小区换届选举等工作依旧不可草草了事，每一个流程都要严谨，不能有一丝懈怠。否则，业委会可能会在一轮又一轮选举中走向下坡路。

我曾经就遇到过帮忙成立了第一届业委会后，过了若干年，最初的老业委会成员们又找我们希望帮忙换掉后面的业委会，怀疑后面的业委会被开发商收买了。

很多朋友在成立业委会时都存在一个误区，认为业委会能成立就可以了。实际上，很多业委会的流程和运行机制并不完备，这也会给物业公司以及一些别有用心之人提供可乘之机，最终可能导致业委会沦为傀儡，或者业委会与物业公司勾结，损害业主们的权益。因此，在成立业委会之初或者换届选举之际，可以请相关专业人士介入，针对小区的情况，制定切实可行的运行机制，保障每一位业主的权利。

小区的钱，不是一笔糊涂账，而是全体业主的共同财产。只有把管理权、知情权和监督权牢牢掌握在自己手里，才能真正看好自己的“钱袋子”。而这一切，不仅需要业委会的履职尽责，更需要每一位业主积极行使自己的权利。