山东
上篇关于长盛小区原拆原建的文章实在是太火了，隔了两个月居然还有人搁这咔咔留言的，这也充分证明了原拆原建的关注度。
综合看评论区，主要的焦点分成两类：
一类是原拆原建的规划问题，包括但不限于采光、车位、储藏间等等...
二类是资金问题，包括但不限于资金从哪来，如果同意原拆原建要缴多少钱？
这两个问题都有答案了，因为可参照的案例出现了，这就是市中区舜耕路38号的原拆原建计划。
方案中提到的97平的房子，改造费需要4.85万元，但是还会补发安置费5.82万元，当然这是没有计算出去租房子的费用以及面积的差价。
所以看到了吗，免费原拆原建也并非不可能....
正片开始：
舜耕路38号实际上是山财大的教职工宿舍，相对很多老旧小区来说，产权明细，单位单一，容易联系上房东，这是可执行原拆原建的优势所在。
毕竟很多老旧小区历经多年，房东更迭，仅产权确权就是一件苦差事。
更大的优势是地段不错，社区面积够大，给原拆原建预留了充沛的资金空间。
而且我看了看户型，这个社区的户型较普通小区是偏大的，也是原拆原建的有利条件之一。
规划方面，在相关的方案中非常明确：
改造完的总建筑面积约94924平，住宅面积约81904平，比过去63008平的面积多了18900平。
换而言之，这18900平就是搞原拆原建的资金来源之一，当然也可能是唯一
当然这里要提醒一点，舜耕路38号院的位置还是不错的，沿舜耕路开车到经十路仅两公里。
很多比较偏远的老旧小区原拆原建的难点在于地段位置太差，实在凑不出钱来，这社区是没什么问题的....
改造完之后大概就变成了下面的效果，北侧为4栋15层小高层，剩下11栋为10层小高层。
整体的规划品质也很高，就是按照高品质住宅来搞的，方案上多处体现，我就不赘述了，单纯看外立面甚至比某些伪改善强不少...
这样的规划往往会涉及到另外一个问题，也就是原拆原建后的面积补偿问题。
方案中给的答案相当明确，这就分成了两类：
1.有些人不像补面积，方案中给出了答案：
我大概算了算，如果是97平的不增加面积的话：
97*500+7.5*3000=71000元
扣除97平给的安置费5.82万，自己掏1.18万外加三年租房子的钱。
假设每年租金3万，大概资金成本是7.18万，如果对比房屋的增值，我认为这成本并不算高，具体房子的增值计算下面有图。
2.有些人像借东风面积向上置换的话：
比如从100平换成150平，你需要支付的钱是新房原面积的5万块，外加新购买50平商品房面积的105万（2.1万一平）
也就是说掏出来110万，就能从100平的旧房换成150平的新房。
按照方案上的计算方式，新房溢价超过了230万。
算起来有点费劲，不同房源的系数不同多，具体的我就不算了....
因为原拆原建之后，原有的房屋面积也进行了升级。
整体的方案还有很多其他的细项。
像是车位、储藏间、沿街商业、房屋装修等等大家关注的内容
还包括了电梯的个数和设置、户型的排布等系列细节。
想了解的朋友仔细看这个红色的图即可，可以说想得非常周全了。
因为很多东西都是有国家相关文件要求的，例如改造项目的地上增量面积不得大于30%....
并不是想盖就可以盖的，这在方案中都非常明确，这些我不赘述了，毕竟咱也不是房主...
最后总结一点原拆原建：
一、社区要够大，地段也得好，否则增加的面积没法变成钱
二、每个社区的原拆原建成本会有差异，但是小编认为，只要能进入到原拆原建的方案里，改造系数不会差距特别离谱，这社区是500元/平，可以当个参考
三、这对于老旧社区无疑是个天籁，尤其是老城核心区的老破小，看情况可以留一下。
本文排版略粗糙，主要追个热点，敬请原谅
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