完全采用建设部《前期物业服务合同》的小区，不得收公摊水电费

严格照搬建住房〔2004〕155 号《前期物业服务合同（示范文本）》、未另行约定公摊水电费的小区，物业公司在物业费之外，另行单独收取公摊水费、公摊电费、电梯电费、二次供水电费，于合同依据不足，属于违规重复收费。

一、从示范文本本身条款看：公摊水电已包含在物业费内

该示范文本明确约定：

物业服务费用主要用于以下开支：

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

电梯、公共照明、公共给排水、二次供水加压，均属于 “共用设施设备”，其日常运行必然产生的电费、水费，属于“日常运行费用”；清洁、绿化用水用电，同样直接归入对应开支项目。

示范文本只列明 “物业服务费、公共停车场停车费” 两类收费，未授权物业收取任何形式的公摊水电费。

因此，合同本身已将公摊水电成本纳入物业费包干范围。

二、物业 “文本没写‘公摊水电费’就可以收”的逻辑不成立

示范文本采用概括式列举，而非穷尽式罗列，不可能把每一项成本都写一遍。

共用设施设备运行、保洁、绿化，天然包含水电消耗，这是物业服务的基本成本构成。

若允许物业在物业费外再收公摊水电，等于双重计费，与合同约定的开支范围直接冲突。

三、格式合同解释规则：对业主更有利

《前期物业服务合同》通常由物业公司单方拟定、重复使用，属于格式合同。

依据《民法典》（原《合同法》）第四百九十八条（原第四十一条）：

“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”

当对 “是否包含公摊水电” 存在争议时：

物业主张 “可以另收”

业主主张 “已包含在物业费内”

依法应采纳对业主有利、对物业不利的解释，即公摊水电不得另行收取。

四、唯一合法例外

只有一种情况物业可以收公摊水电费：

前期物业服务合同没有完全照搬示范文本，而是通过专门条款明确约定：公摊水电费由业主另行分摊，不包含在物业服务费中。

除此之外，只要是完整采用 155 号示范文本、无额外特别约定的，一律不得在物业费外单独收取公摊水电费。

五、实操维权建议

核对合同原件，确认是否一字不差采用建住房〔2004〕155 号示范文本。

若物业强行收取，可向住建局物业科、市场监管局、12345 政务热线投诉，已多收部分，可主张返还不当得利，协商不成可通过诉讼或仲裁追回。