最高院：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议

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（来源：不良资产行业研究）

一、案件基本信息

案号：(2024)最高法民再139号

审理法院：最高人民法院

案件名称：董某1、董某2与陈某杰案外人执行异议之诉再审审查民事判决书

二、裁判要旨摘要

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，董某祖与某1公司系基于双方真实意思表示于2017年9月28日签订认购协议，签订时间在人民法院查封案涉房屋前，且该认购协议记载了房屋的具体房号、建筑面积，购房单价、总购房款等内容，具备了商品房买卖合同的主要条款，故本案应认定董某祖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，生活费用缴费凭证等证据可以证明董某祖在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。再次，关于购房款支付问题。根据案涉《房屋买卖成交合同》有关约定及某2公司出具的《证明》，案涉房屋售价64.5万元，董某祖向居间方某2公司支付购房款后，某2公司将代收购房款支付给前手买房人杨某。根据某1公司在二审中提交的收据、银行记账回单等证据，可以认定杨某已经向某1公司支付购房款，某1公司对此亦予认可。根据董某1提交的银行流水明细、网上银行转账汇款详细信息、银行客户回单、对账单等证据，能够证明董某1共向某2公司转账64.5万元。根据网上银行交易信息显示，2017年4月27日某2公司向前手买房人杨某支付64.5万元房款。同时，某1公司出具了时间为2019年2月12日、交款方为董某祖、金额为367266.76元的收据，并在诉讼中认可董某祖已支付全部购房款。综合上述事实和证据，本案可以认定董某祖已向某1公司支付全部购房款。最后，现有证据能够证明某1公司未按房屋销售管理相关规定及时办理《商品房买卖合同》网签备案手续，故案涉房屋系因某1公司原因未能办理过户手续，而非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，董某祖对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

三、基本案情

再审申请人董某1、董某2因与被申请人陈某杰及一审第三人兰州市某某房地产开发有限公司（以下简称某1公司）、某某（福清）房地产开发有限公司（以下简称某3公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2022）闽民终xxxx号民事判决，向本院申请再审。2024年3月13日，本院作出（2023）最高法民申xxxx号民事裁定，提审本案。2024年6月5日，本院依法组成合议庭开庭审理了本案，再审申请人董某1、董某2的委托诉讼代理人冯嘉伟，被申请人陈某杰的委托诉讼代理人陈晓东、黄**彬，一审第三人某1公司的委托诉讼代理人葛某娟到庭参加了诉讼。一审第三人某3公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

董某1、董某2申请再审请求：1.撤销二审判决，发回重审或依法改判不得执行位于兰州市城关区庙**号**单元**层**室房屋（以下简称案涉房屋）、确认案涉房屋归董某1、董某2所有；2.本案一、二审诉讼费用由陈某杰负担。主要事实与理由是：一、董某1、董某2系董某祖（已死亡）的法定继承人。本案二审法院认定董某祖提出的执行异议之诉不符合《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《 执行异议和复议规定》 ）第二十八条或第二十九条的规定，认定事实不清，适用法律错误。（一）案外人杨某与某1公司签订合法有效的书面买卖合同，支付完毕案涉房屋价款，杨某将其对案涉房屋所享权利转让给董某祖，董某祖支付购房款71万元。（二）董某祖在查封前已合法占有案涉房屋、且其名下无其他用于居住的房屋。（三）董某祖未能办理网签过户系某1公司导致。二、本案与“中国贵谷”系列执行案案情相似但裁判结果不同，有违类案同判的基本原理。二审判决结果亦违背国家关于“保交楼、稳民生”的要求，侵害了董某祖生存权。

陈某杰答辩称，董某1、董某2的再审请求应予驳回。一、董某祖与某1公司未签订合法有效的房屋买卖合同，《“元某·北新时代”认购协议》（以下简称认购协议）的性质为预约合同，不能等同于商品房买卖合同。认购协议未明确商品房的交付使用条件、日期及配套设施和公共设施的交付承诺等商品房买卖合同的主要内容，不属于《 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房买卖合同。二、董某1、董某2未能举证证明董某祖已支付案涉房屋购房款。案涉房屋购房款支付给案外人，但并未支付给某1公司。三、现有证据不能证明董某1、董某2实际居住于案涉房屋处，物业费用缴费凭证没有相应的转账凭证且时间不连续；说明的落款处没有负责人签名，不符合民事证据的形式要件。四、董某祖在案涉房屋被查封前，从未通过诉讼等方式主张权利存在明显过错。

某1公司述称，董某1、董某2的再审请求应予支持。某1公司与陈某杰确有金钱债权债务关系，但不能损害案外人的合法权益。董某祖已经支付案涉房屋购房款，并已实际占有使用，上述事实均发生于案涉房屋查封前。

董某祖向一审法院起诉请求：1.判令停止对案涉房屋的查封及拍卖（变卖）等强制执行措施；2.确认案涉房屋为董某祖所有。

一审法院认定事实：落款时间为2017年4月27日的《房屋买卖成交合同》（三方合同）显示，买方为董某1，卖方为杨某，居间方为兰州某某房地产代理有限公司草场街店（以下简称某2公司）。协议约定买方同意购买卖方名下的案涉房屋，房屋面积67.84ｍ²，成交价71万元等。

2022年2月11日，某2公司出具《证明》，载明：2017年4月27日，董某祖通过某2公司购买杨某名下的案涉房屋，董某祖于当日向某2公司支付代收房款30万元（收款账号，法定代表人张某62123527006428518），某2公司在2017年4月27日将收到董某祖30万元及某2公司垫资34.5万元，全部支付杨某个人账户，双方交接该房董某祖入住，后期在2017年5月13日董某祖将34.5万元垫资返还某2公司法定代表人张某账户。2017年4月27日某2公司出具收据，记载交款人董某1交纳房款30万元，2017年5月13日某2公司出具收据，记载交款人董某1交纳房款34.5万元。

董某祖提交落款时间为2017年4月15日的《委托书》记载委托人为董某祖，受托人为董某1，本人因身体原因不能亲自办理本人与杨某房屋买卖相关事宜，特委托我的女儿董某1为我的代理人，并以我的名义办理上述房屋所有相关手续。《户口登记表》显示，董某1系董某祖之女。

某1公司2019年2月12日出具收款收据，记载交款人董某祖交纳购住宅款367266.76元。董某祖还提交了其在2019年缴纳案涉房屋天然气入户安装费、2021年缴纳案涉房屋物业费等收据。

一审法院审理陈某杰与某1公司、某3公司民间借贷纠纷一案，因陈某杰申请财产保全，一审法院于2020年8月24日作出（2020）闽01财保104号民事裁定，裁定查封陈某杰提供的担保物即其名下价值8200万元的商铺，同时查封某1公司名下价值16229万元的房产及土地。2020年10月19日，一审法院依据（2020）闽01财保104号民事裁定，依法查封某1公司名下包括案涉房产在内的共计214套房产【兰房商预字（2014）第044号、兰房商预字（2012）第007号】。因陈某杰与某1公司、某3公司自行和解，一审法院于2020年12月1日作出（2020）闽01民初1509号民事调解书。该民事调解书生效后，因某1公司、某3公司未履行生效法律文书确定的义务，陈某杰向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行，执行案号为（2021）闽01执ｘｘｘ号。2021年4月14日，一审法院作出（2021）闽01执ｘｘｘ号之一执行裁定书，裁定拍卖（变卖）被执行人某1公司名下包括案涉房产在内的共计214套房产。董某祖向一审法院提出执行异议，请求撤销（2021）闽01执135号之一执行裁定书对案涉房屋的查封及拍卖（变卖）等强制执行措施。一审法院经审查，于2021年10月22日作出（2021）闽01执异ｘｘｘ号执行裁定，驳回董某祖的异议请求。董某祖不服该裁定，向一审法院提起本案诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点在于案外人董某祖对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零九条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《 执行异议和复议规定》 第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，同时，该规定亦是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人董某祖主张依据上述规定欲排除人民法院强制执行，上述三个条件缺一不可。本案中，董某祖主张案涉房屋系其于2017年4月27日购买于杨某，其支付的购房款已超过房屋合同约定总价款的50%，应确认案涉房屋归其所有。首先，董某祖（董某1）、杨某、某2公司三方签订《房屋买卖成交合同》时，案涉房屋未办理网签、备案，未登记在杨某名下，董某祖提交证据显示，其支付给杨某的购房款为64.5万元，与《房屋买卖成交合同》约定的房款总价71万元不一致，其亦未提供杨某已缴清购房款的银行流水等凭证，在案证据尚不足以证明杨某有权出卖该房产。其次，董某祖提交的证据《元某·北新时代已签约客户更名申请书》显示，原姓名一栏和原业主确认签字一栏的签名均为“杨某董某1（代）”，但董某祖未提交合法有效杨某授权董某1的相关证据，案涉房屋能否更名及是否已更名均无法确认。第三，某1公司主张其与杨某签订有案涉房屋的《商品房买卖合同》，2017年前是可以办理网签备案的，因管理混乱，原始资料或遗失或销毁，找不到该合同，无法办理，该主张缺乏事实和法律依据，不予采信。董某祖主张未签商品房买卖合同的责任在于某1公司，其未能提供证据予以证明，不予采信。综上，董某祖提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，其诉请要求停止对案涉房屋的查封及拍卖（变卖）等强制执行措施，不予支持。董某祖的确权主张，缺乏依据，亦不予支持。一审法院依照2022年1月1日施行的《 中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条、《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零九条、 第三百一十条、《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条规定，判决：驳回董某祖的全部诉讼请求。案件受理费10900元，由董某祖负担。

董某祖不服一审判决，提起上诉。董某祖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持董某祖一审诉讼请求。

二审中，除董某祖认为一审判决对其已支付全部购房款的事实未认定有误外，对一审查明认定的其他事实，各方当事人均无异议。对各方当事人无异议的事实，二审法院予以确认。

二审法院认为，本案系董某祖以商品房买受人的身份在陈某杰普通金钱债权执行中对登记在被执行人房地产开发企业某1公司名下的案涉房屋提起的案外人执行异议之诉。本案争议焦点为董某祖对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系杨某向某1公司购买，董某祖主张其是从杨某处购买案涉房屋。因此，杨某对案涉房屋所享有的权益是否能够排除陈某杰的强制执行，并不能够适用于对于董某祖的权益与陈某杰强制执行之间的评判，应就董某祖自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案可以适用上述第二十八条或第二十九条规定进行审查，但董某祖应当就其对案涉房屋享有的民事权利符合上述第二十八条或第二十九条规定的要件承担举证证明责任。首先，关于董某祖与某1公司是否在案涉房屋被人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。案涉《房屋买卖成交合同》系董某祖与杨某及某2公司三方签订的，某1公司并非合同相对方。董某祖二审中提交的落款时间2017年9月28日其与某1公司签订的认购协议并未明确《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房价款的付款时间、商品房交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同主要内容，依法不能认定为商品房买卖合同。且根据兰州房地产交易中心出具的《商品房网签情况查询结果》载明，杨某与某1公司于2012年5月11日签订《商品房买卖合同》，于2018年12月10日才办理撤案登记，表明案涉认购协议签订时，案涉房屋仍然登记备案在杨某名下。故董某祖某交的证据不能证明其与某1公司在案涉房屋被人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于款项支付。董某祖主张排除登记在被执行人某1公司名下房产执行，应举证证明其已将购房款支付给某1公司。但董某祖在一、二审中均主张其系在某2公司居间下向杨某购买案涉房屋并将购房款支付给杨某，其并非向被执行人某1公司付款，不符合法律规定的要件。据此，董某祖提出的执行异议之诉已不符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定，一审认定其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。而对于董某祖是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋、未办理过户登记原因、名下有无其他用于居住的房产等其他理由无继续审查之必要，二审法院不予认定。案涉房屋登记在某1公司名下，董某祖主张确认案涉房屋归其所有，缺乏依据，亦不能成立。综上所述，董某祖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。二审法院依照2022年1月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10900元，由董某祖负担。

再审期间，董某1、董某2提交了以下七组新证据：一、前手购房人杨某的物业费收据、《住宅前期物业服务协议》，以证明杨某购买案涉房屋用于居住，且于案涉房屋查封前实际居住；二、董某祖物业费缴纳记录、淘宝购买记录，以证明董某祖购买案涉房屋用于居住，且于案涉房屋查封前实际居住；三、民事调解书、声明书、《兰州市不动产登记信息查询证明》、结婚证及户口本，以证明董某祖与李某琴于1995年离婚，案涉房屋由董某2继承，董某2及家人名下无其他不动产；四、董某祖住院病案首页、董某祖户口本、董某1出具的情况说明，以证明董某祖购买案涉房屋系为就医方便，其仅有一套房屋用于居住。五、收据（编号1516347）、公证书，以证明杨某支付完毕全部购房款，杨某将案涉房屋更名让与的事实，董某1有权在更名申请书上代为签字。六、董某祖死亡证明，以证明董某1、董某2的主体资格。七、房产证，以证明甘肃省兰州市城关区火车站东路378号303号房屋登记在李某琴名下。陈某杰对上述证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据不能证明杨某购买案涉房屋用于居住；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据不能证明董某祖在查封前实际占有并居住于案涉房屋内；对第三组证据中民事调解书、结婚证、户口本的真实性、合法性、关联性无异议，对声明书、《兰州市不动产登记信息查询证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，声明书不能证明董某2继承案涉房屋，《兰州市不动产登记信息查询证明》不能证明董某2的家庭成员名下没有房产；对第四组证据中的住院病案、户口本的真实性无异议，但董某祖的住院病案与本案没有关联，董某祖的户口本能证明董某祖在其户籍地另有一套用于居住的房屋，董某1出具的情况说明在形式上不属于证据，从内容上看董某祖未提供其出售房屋的相关交易证据不合常理；对第五组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明杨某系案涉房屋所有权人，也不能证明杨某有权转让其买卖合同项下的权利；对第六组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第七组证据的真实性、关联性无异议，但可以证明董某2并非无房居住。某1公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。

针对前述证据，本院认证如下：第一组证据、第三组证据中的声明书及第四组证据中的董某祖的住院病案与本案无直接关联，本院不予采信；鉴于陈某杰、某1公司对董某1、董某2提交的民事调解书、董某祖户口本、董某祖死亡证明、房产证四份证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认；陈某杰虽对其他证据真实性不予认可，但未提交足以推翻的证据予以证实，故本院对其真实性予以确认。对于上述证据的证明力，本院将结合案件事实和其他证据予以综合认定。

本院对一审、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审另查明，董某祖于2022年8月31日死亡，董某1系董某祖之女、董某2系董某祖之子，陈某杰对董某1、董某2的身份无异议。

四、裁判理由

本院再审认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：一、董某1、董某2对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、案涉房屋应否确认为董某1、董某2所有。

案涉合同的签订、履行等法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。

一、关于董某1、董某2对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，董某祖与某1公司系基于双方真实意思表示于2017年9月28日签订认购协议，签订时间在人民法院查封案涉房屋前，且该认购协议记载了房屋的具体房号、建筑面积，购房单价、总购房款等内容，具备了商品房买卖合同的主要条款，故本案应认定董某祖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，生活费用缴费凭证等证据可以证明董某祖在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。再次，关于购房款支付问题。根据案涉《房屋买卖成交合同》有关约定及某2公司出具的《证明》，案涉房屋售价64.5万元，董某祖向居间方某2公司支付购房款后，某2公司将代收购房款支付给前手买房人杨某。根据某1公司在二审中提交的收据、银行记账回单等证据，可以认定杨某已经向某1公司支付购房款，某1公司对此亦予认可。根据董某1提交的银行流水明细、网上银行转账汇款详细信息、银行客户回单、对账单等证据，能够证明董某1共向某2公司转账64.5万元。根据网上银行交易信息显示，2017年4月27日某2公司向前手买房人杨某支付64.5万元房款。同时，某1公司出具了时间为2019年2月12日、交款方为董某祖、金额为367266.76元的收据，并在诉讼中认可董某祖已支付全部购房款。综合上述事实和证据，本案可以认定董某祖已向某1公司支付全部购房款。最后，现有证据能够证明某1公司未按房屋销售管理相关规定及时办理《商品房买卖合同》网签备案手续，故案涉房屋系因某1公司原因未能办理过户手续，而非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条的情形，董某祖对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。董某祖现已死亡，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十三条第一款关于“当事人死亡或者终止的，其权利义务承继者可以根据民事诉讼法第二百零六条、第二百零八条的规定申请再审。”之规定，董某1、董某2作为董某祖的法定继承人，可以承继董某祖在本案中的诉讼权利与义务。

二、关于案涉房屋应否确认为董某1、董某2所有

原《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋并未登记在董某1、董某2名下，故董某1、董某2对案涉房屋仅享有债权请求权。对于其要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。

综上，董某1、董某2的再审请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十三条规定，判决如下：

一、撤销福建省高级人民法院（2022）闽民终xxxx民事判决、福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民初xxxx号民事判决；

二、不得执行位于甘肃省兰州市城关区庙**号**单元**层**室房屋；

三、驳回董某1、董某2的其他诉讼请求。

一审案件受理费10900元、二审案件受理费10900元，均由陈某杰负担。

本判决为终审判决。